發佈日期：2025-12-04 ｜最後更新：2026年9月17日
一句總結：清拆爭議九成源於同一句話——「當時佢話……」。解決方法不是換公司，而是換做法：把所有承諾變成文件。本文提供六份可直接照抄的範本：詢價資料表、標準報價單格式、合約要點、書面變更單、按部位驗收表、交場文件記錄表。查詢：6803-1458。
一、為何文件比議價重要
大部分業主花八成精力在「壓價」，只花兩成在「寫清楚」。但實際爭議的內容從來不是單價，而是三個界定問題：
- 拆到甚麼程度算完成？（清拆深度）
- 哪些費用已包在報價內？（尤其政府處置費）
- 誰負責修補與還原？（封補、批盪、消防及冷氣位置）
這三項一旦有文件，價錢自然透明；沒有文件，再低的報價都可能變成最貴的一次。所以這一篇不再講原則（原則見費用結構篇），而是直接給你可以照抄的表格。
二、六份文件總覽
| 文件 | 由誰發出 | 時機 | 解決甚麼 |
|---|---|---|---|
| 1. 詢價資料表 | 業主 | 詢價前 | 令三份報價前提一致、可直接比較 |
| 2. 報價單（標準格式） | 承辦商 | 上門評估後 | 界定範圍、深度、費用歸屬 |
| 3. 合約 | 雙方 | 確認後、開工前 | 時間表、驗收標準、保險、變更程序 |
| 4. 書面變更單 | 雙方 | 任何增減範圍時 | 防止口頭加價與工期爭議 |
| 5. 驗收表 | 雙方 | 完工時 | 把「交吉」變成可打勾的清單 |
| 6. 交場文件記錄表 | 雙方 | 付尾數前 | 確保文件齊備才付款 |
留意第 1 份文件由業主發出——這是大部分人漏掉的一步，也是「三份報價無法比較」的根源。
三、文件一：詢價資料表（照抄使用）
把以下內容填成一頁，向每間公司發同一份。前提一致，報價才有可比性。
清拆工程詢價資料表
- 物業地址及樓層：（有／無貨梯：）
- 實用面積（呎）：
- 物業類型：□ 私樓 □ 公屋 □ 居屋 □ 唐樓 □ 村屋 □ 寫字樓 □ 地舖／商場舖 □ 食肆 □ 工廠倉庫
- 期望清拆深度級別：□ 第一級 清空 □ 第二級 飾面拆除 □ 第三級 拆至結構面（見定義）
- 要拆項目清單：（例：客廳間隔牆、全屋地磚、廚櫃、浴室潔具、假天花）
- 要保留項目清單：（例：主人房鋁窗、木門、冷氣機、招牌）
- 浴室／廚房舊防水層：□ 連同拆走 □ 保留 □ 未定（請報兩個價）
- 大廈已知限制：施工時段 ；貨梯可用時段 ；出料時段 ；保證金
- 完工期限日期：交吉／租約屆滿／裝修入場
- 已知風險：□ 疑似含石棉物料 □ 可能涉及結構改動 □ 已收到屋宇署命令 □ 未知
- 是否需要建材送貨：□ 需要（項目：） □ 不需要
- 聯絡人及電話：
若你連「要保留甚麼」都未想清，可先傳送相片片讓承辦商協助列出——但最終仍要落在紙上。評估流程見免費上門報價包含甚麼。
四、文件二：標準報價單格式（可要求對方照此提供）
| # | 欄目 | 示例寫法 |
|---|---|---|
| 1 | 清拆深度級別 | 第三級（拆至結構面，鑿除批盪及地台墊層） |
| 2 | 逐項拆除範圍及數量 | 客廳間隔牆 1 幅（約 8 呎 × 8 呎）；全屋地磚約 480 呎 |
| 3 | 修補與還原範圍 | 封補牆腳痕及開孔；不含批盪及油漆底 |
| 4 | 是否包含廢料清運 | 包含 |
| 5 | 是否包含政府處置費 | 包含（按實重繳付，過磅記錄可查） |
| 6 | 預計車數及超額計法 | 預計 3 車；超出按每車實重另計，事前通知 |
| 7 | 保護措施範圍 | 升降機轎廂及門框、走廊地墊、單位門口封膜 |
| 8 | 施工日數及每日時段 | 3 個工作日；平日上午 9 時至下午 6 時 |
| 9 | 清潔及交場標準 | 按附件驗收表逐項核對 |
| 10 | 不包項目 | 石棉處理、結構工程、水電改動、傢俬寄存、大廈保證金 |
| 11 | 付款階段 | 訂金／完成主要拆除／驗收交場後尾數 |
| 12 | 報價有效期及聯絡人 | 14 日；聯絡人及電話 |
本文早期版本把不同物業寫成單一每呎率（例如寫字樓 $30–70／呎、住宅 $30–40／呎）。實務上這三類的計價方式本身不同：住宅多用整體包價或按呎、寫字樓還原按還原項目逐項計、食肆分階段報價。用同一個每呎率比較必然失真。市場參考範圍及計法見清拆價錢怎樣計。
五、文件三：合約十二要點（逐項對照）
- 逐項清拆範圍及清拆深度級別
- 明確的不包項目
- 費用明細（人工、運輸車費、政府處置費分列）
- 預計車數及超額計法
- 施工日數、每日時段及完成日期
- 保護措施範圍
- 清潔及交場標準（附驗收表）
- 書面變更程序（先簽後做）
- 付款階段及各期觸發條件
- 延誤處理方式（可歸責與不可歸責因素的分野）
- 保險安排（工程全保、第三者責任保險、法定勞保）
- 文件交付（完工照片、運載記錄及收據，如屬小型工程範圍的完工文件安排）
完整說明及每項的實務理由，見合約十二項必備條款。
六、文件四：書面變更單（範本）
原則只有一句：先簽後做。任何「先施工再商議費用」的安排，最終都會變成爭議。
工程變更單（Variation Order）
- 變更單編號： 日期：
- 原合約／報價單編號：
- 變更性質：□ 增加項目 □ 刪減項目 □ 改變清拆深度 □ 改變施工時段
- 變更內容描述及數量：
- 金額影響：□ 增加 $ □ 減少 $
- 工期影響：□ 不影響 □ 增加 個工作日
- 廢料影響：□ 不影響車數 □ 預計增加 車（處置費按實重計）
- 是否涉及新風險：□ 結構 □ 石棉 □ 消防裝置 □ 固定電力裝置 □ 無
- 業主簽署： 承辦商簽署：
如對方拒簽變更單、堅持口頭加價：應暫停該部分工作，並以書面（電郵或訊息）記錄雙方立場。若在收款後無合理理由不供應服務、或以施壓方式要求付款，可能涉及《商品說明條例》下的不良營商手法——該條例涵蓋範圍已由貨品擴及服務，一經循公訴程序定罪最高可處罰款 $500,000 及監禁 5 年，香港海關為主要執行機關。詳見消費者保障篇。
七、文件五：按部位驗收表（照抄使用）
A. 牆身
- 膠紙、貼紙、掛鈎、標示全部清除
- 無膠痕及明顯污漬
- 釘孔已按約定處理
- 如屬第三級深度：批盪已按約定鑿除，無鬆脫殘留層
B. 地面
- 無碎片、粉塵、膠漬
- 地磚／地板已按約定拆除或保留
- 如屬第三級深度：墊層已鑿除，無明顯凹凸
- 去水位已封堵並清理，無碎料入管
- 舊防水層處理符合約定（保留／已鑿除待重做）
C. 天花
- 吊裝物、燈具、線材已按約定拆除
- 假天花已拆除或按約定保留
- 消防灑水頭及冷氣風口按約定處理或還原
- 無懸垂電線或未固定物件
D. 門窗及五金
- 要保留的門、窗、鎖具、門把、地彈簧完好
- 玻璃清潔，無施工污漬
- 已拆除鋁窗者：開口已臨時封閉防雨
E. 公共部分
- 升降機轎廂及門框保護材料已移除，無損毀
- 走廊、大堂已清理，無粉塵及泥漬
- 垃圾房或落車位已恢復原狀
F. 文件
- 完工照片已交付（與原狀照片同角度）
- 運載記錄及收據副本已交付
- 最終工程單及全部變更單已交付
如有不符事項，應在表上逐項記錄、拍照，並書面訂明整改期限；未完成整改前不應支付尾數。
八、文件六：交場文件記錄表（付尾數前用）
交場文件記錄表
- 交場日期： 地址：
- □ 驗收表已逐項核對並簽署（不符事項：）
- □ 完工照片（張數：）已交付
- □ 運載記錄及收據副本（車數：）已交付
- □ 最終工程單金額 $（與報價單及變更單一致）
- □ 變更單共 張，全部已簽署
- □ 如屬小型工程範圍：完工文件呈交安排已說明（負責方：）
- □ 保養／整改承諾（期限：）
- □ 大廈保證金退還安排已確認（負責方：）
- 業主簽署： 承辦商簽署：
九、開工前原狀照片拍攝清單
這是零成本、最高回報的一步。日後所有責任判斷都靠它。
- 每個空間至少 4 張：四面牆各一張
- 每個空間加 2 張：天花及地面
- 廚房浴室加拍：去水位、水閥、可見管道位置、現有防水層邊界
- 要保留物件：逐件特寫（鋁窗、木門、冷氣、招牌、雲石）
- 已有損壞：特寫現存裂縫、污漬、鬆脫位（避免事後被指是施工造成）
- 公共部分：升降機轎廂內部、門框、走廊、大堂、垃圾房通道
- 商業單位加拍：入場前原狀（對照租約還原條款）
兩個技術要求：一，保留原始檔案（含拍攝日期），不要只留經 WhatsApp 壓縮或轉發的版本；二，完工後用同一角度再拍一次，對照才有說服力。
十、鄰居及管理處通告範本
投訴最有效的預防，是事前讓人知道何時會結束。
施工通告（可交管理處張貼）
- 敬告各位業主及住戶：
- 本單位（ 樓 室）將於 至 進行室內清拆工程。
- 施工時間：星期一至六 至 （星期日及公眾假期不施工）
- 較大聲響工序（鑿石屎、拆瓷磚）集中於： 至 ，並分上下午兩段進行。
- 我們已鋪設走廊保護、封閉單位門口控制粉塵，並會每日收工前清理公共通道。
- 如造成不便，敬請原諒。如有查詢或反映，請聯絡：（電話 ）
- 業主／承辦商： 日期：
留意法定時段：根據《噪音管制條例》，除持有有效建築噪音許可證外，不得在晚上七時至翌日上午七時，或公眾假期（包括星期日）任何時間使用機動設備進行一般建築工程。安排方法見夜間及假日施工安排。
十一、保險文件核對（三張保單）
本文早期版本列出「專業彌償保險」及「物業保險」作為清拆工程的必要保險，並不準確。屋宇署小型工程監管制度的技術指引提到，一般須購備的保險種類包括：（a）承建商全風險保險（俗稱「工程全保」），以涵蓋整項工程的費用；及（b）第三者責任保險，就任何身體受傷或死亡及第三者財產受到損毀向受保人作出彌償。再加上法定的僱員補償保險，這三張才是清拆工程實際相關的組合。
| 保單 | 作用 | 核對重點 |
|---|---|---|
| 僱員補償保險（勞保） 法定要求 |
承擔僱主對僱員工傷的法律責任 | 投保人名稱是否與合約公司一致；有效期覆蓋整段施工期 |
| 承建商全風險保險（工程全保） | 涵蓋整項工程的費用（工程期間的損失或損毀） | 承保工程性質及地址；保額是否合理 |
| 第三者責任保險 | 就第三者身體受傷或死亡及財產損毀作出彌償 | 每次事故保額；是否涵蓋鄰戶財物損失 |
法定部分要記牢：根據《僱員補償條例》第 40 條，所有僱主必須為其所有僱員投購僱員補償保險，否則不得僱用僱員從事任何工作；違者一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須向僱員補償援助基金管理局支付附加費。核對方法見保險核實。
十二、小型工程完工文件
本文早期版本寫「小型工程通知書（不超過 $10 萬）」、「超過 $10 萬需屋宇署批准」。這是錯的：小型工程並非按工程費用界定。小型工程是按《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）附表 1 第 3 部所指定的工程項目界定，該部現載有 126 項指定為小型工程的建築工程，並按其性質、規模、複雜程度及安全風險分為第 I、第 II 及第 III 級別——第 I 級別指附表 1 第 3 部第 1 分部指明的項目，第 II 級別指第 2 分部，第 III 級別指第 3 分部。
- 共同要求：三個級別的小型工程均須在完工後 14 天內，以指明表格向屋宇署呈交工程完工文件
- 第 III 級別：複雜程度及風險較低，只須在完工後呈交文件（包括完工證明書指明表格 MW05、圖則或工程描述、照片及其他所需文件）
- 不屬小型工程的情況：涉及結構（結構牆、樑、柱）者不能用簡化程序，須委任認可人士及註冊結構工程師、呈交圖則獲批准及同意後由註冊承建商施工
你要在文件上確認的一句：「如屬小型工程範圍，完工文件由哪一方負責呈交？」——寫入交場文件記錄表。
十三、廢料處置文件
| 處置設施 | 接收廢物種類 | 每公噸收費 |
|---|---|---|
| 公眾填料接收設施 | 完全由惰性建築廢物組成 | $71 |
| 建築廢物篩選分類設施 | 含按重量計多於 50% 惰性建築廢物 | $175 |
| 堆填區 | 含按重量計不多於 50% 惰性建築廢物 | $200 |
| 離島廢物轉運設施 | 含任何百分比惰性建築廢物 | 每 0.1 公噸 $20 |
除離島設施外，最低收費為 1 公噸，超過 1 公噸按每 0.1 公噸計算。使用政府設施前須先向環境保護署開立建築廢物處置帳戶並透過帳戶繳費；帳戶持有人可查取 14 天期的廢物交易記錄，即通稱的運載記錄。
你應索取的兩份
- 處置安排說明：以哪個帳戶繳費、廢料運往哪個設施
- 運載記錄及收據副本：核對車數、證明合法棄置
完整流程見建築廢料清運全流程；設施位置及開放時間見政府廢物設施位置及時間。
十四、費用歸屬表：誰付哪一項
本文早期版本以「小型／中型／大型單位」列出包含保險費、政府批准費的總預算表。問題是：保險費通常由承辦商承擔並已計入報價，而所謂「政府批准費用」在一般室內清拆中並非固定支出。用一張混合表列出，容易令業主重複計算或誤解。以下改為費用歸屬對照，更貼近實際。
| 項目 | 一般由誰承擔 | 備註 |
|---|---|---|
| 拆除人工 | 計入承辦商報價 | 按呎／按項目／整體包價 |
| 運輸車費 | 計入承辦商報價 | 應列明預計車數 |
| 政府建築廢物處置費 | 視合約（須明確寫明） | 按過磅實重計，最易產生爭議 |
| 保護材料及每日清潔 | 計入承辦商報價 | 按大廈要求可增減 |
| 三張保險保費 | 承辦商 | 勞保屬法定；業主應要求出示 |
| 大廈裝修保證金 | 業主（多數） | 完工無損毀後由管理處退還 |
| 大廈行政費、工作證 | 視大廈規定 | 應在報價前確認由誰辦理及承擔 |
| 認可人士／註冊結構工程師委任 | 業主 | 涉及結構時的專業服務費 |
| 註冊石棉顧問及承辦商 | 業主（另行報價） | 屬另一組法定程序 |
| 建築噪音許可證申請 | 視合約 | 需夜間以機動設備施工時 |
| 建材送貨 | 另行報價 | 可與清拆同一承辦商安排 |
市場價錢參考（僅作核對之用）：約 300 呎單位全屋清拆約由 $19,000 起、約 500 呎約由 $24,000 起，較大或結構複雜單位可達 $30,000 至 $70,000；簡單清拆約每呎 $15 至 $40，中等難度約每呎 $40 至 $50。實際價錢須經上門評估後以書面報價為準。
十五、十個文件誤解
| 誤解 | 正確做法 |
|---|---|
| 「由熟人介紹便無須簽署完整文件」 | 文件保護雙方；愈熟愈應寫清楚，避免傷感情 |
| 「報價單有總數就夠」 | 至少十二欄，尤其深度、處置費歸屬、車數 |
| 「小型工程按工程費用界定」 | 按附表 1 第 3 部指定的 126 項項目及三個級別界定 |
| 「清拆公司要買專業彌償保險」 | 實際相關的是工程全保、第三者責任保險及法定勞保 |
| 「追加項目完成後再計算費用」 | 先簽變更單後施工，載明金額與工期影響 |
| 「原狀照片拍幾張就得」 | 每空間四面牆＋天花地面，並保留原始檔案 |
| 「交吉按行業慣例處理，無須書面記錄」 | 交吉並無單一官方統一定義，須靠驗收表界定 |
| 「運載記錄沒有作用」 | 核對車數、證明合法棄置，租約還原時常被要求出示 |
| 「先支付尾款，再補交文件」 | 尾數應與文件交付綁定 |
| 「文件完工就可以掉」 | 應保留至下次買賣或還原完成之後 |
常見問題 FAQ
清拆工程需要哪些文件？
六份核心：詢價資料表、逐項報價單、書面合約、書面變更單、按部位驗收表、交場文件記錄表；另三類附帶：保險文件（工程全保、第三者責任保險、法定勞保）、如屬小型工程範圍的完工文件、廢料處置文件（帳戶安排、運載記錄及收據）。總覽見六份文件總覽。
一份合格的清拆報價單應包含甚麼？
十二欄：清拆深度級別、逐項範圍及數量、修補與還原範圍、是否含廢料清運、是否含政府處置費、預計車數及超額計法、保護措施、施工日數及時段、清潔交場標準、不包項目、付款階段、有效期及聯絡人。格式見標準報價單格式。
甚麼是清拆深度級別？為何要寫在報價單上？
三級：清空、飾面拆除、拆至結構面。三級的工時、廢料重量及價錢差異很大；沒有標明級別，三份報價無法比較，交場亦無標準。定義見清拆深度三級。
書面變更單應該寫甚麼？
六項：編號及日期、變更內容與數量、金額影響、工期影響、是否影響廢料車數及處置費、雙方簽署。範本見書面變更單。
驗收表應該按甚麼分類？
按部位六大部分：牆身、地面、天花、門窗五金、公共部分、文件。清單見按部位驗收表。
清拆工程需要買甚麼保險？
屋宇署技術指引提到一般須購備承建商全風險保險（工程全保）以涵蓋整項工程費用，以及第三者責任保險就身體受傷、死亡及第三者財產損毀作出彌償；另加法定的僱員補償保險（違者最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須支付附加費）。核對表見保險文件核對。
小型工程是否按工程費用界定？
不是。按《建築物（小型工程）規例》（第 123N 章）附表 1 第 3 部指定的工程項目界定，現載 126 項，並按性質、規模、複雜程度及安全風險分三級（第 I 級別為第 1 分部、第 II 為第 2 分部、第 III 為第 3 分部）。三級均須完工後 14 天內呈交完工文件。詳見小型工程完工文件。
廢料方面應該取得甚麼文件？
兩份：處置安排說明（以哪個帳戶繳費、運往哪個設施）及運載記錄與收據副本。政府收費為每公噸 $71／$175／$200，離島每 0.1 公噸 $20，除離島設施外最低 1 公噸。
開工前的原狀照片要拍多少張？拍甚麼？
每空間四面牆各一張，加天花及地面；廚廁加拍去水位、水閥及管道；要保留物件逐件特寫；現存損壞特寫；公共部分加拍升降機、門框、走廊、大堂。保留原始檔案並在完工後同角度重拍。清單見原狀照片拍攝清單。
付款應該分幾期？各期的觸發條件是甚麼？
三期：訂金（確認並鎖定檔期）、中期款（完成主要拆除這個可驗證節點）、尾數（驗收交場並收妥文件）。以可追蹤方式付款並保留書面工程單。
如果承辦商拒絕簽變更單，堅持口頭加價怎麼辦？
暫停該部分工作並以書面記錄雙方立場。若收款後無合理理由不供應服務或以施壓方式要求付款，可能涉及《商品說明條例》下的不良營商手法，一經循公訴程序定罪最高罰款 $500,000 及監禁 5 年，香港海關為主要執行機關。
驗收發現不符標準，應該怎樣處理？
在驗收表逐項記錄、拍照，並書面訂明整改期限；未完成整改前不應支付尾數。若涉及公共部分損毀或鄰戶財物損失，應通知管理處並要求啟動第三者責任保險程序。
文件應保留多久？
建議保留至物業下一次買賣或租約還原完成之後。報價單、變更單、完工照片及運載記錄在查證結構改動、廢料合法棄置或還原責任爭議時，都是關鍵證據。
清拆費用大概怎樣分攤？哪些由業主直接付？
拆除人工、車費、保護清潔一般計入報價；大廈裝修保證金、部分大廈行政費及工作證、認可人士與註冊結構工程師委任、註冊石棉顧問及承辦商費用，通常由業主承擔。歸屬表見費用歸屬表。
報價單上寫「一切照原狀還原」是否足夠？
不足夠。應逐項列出還原項目、附入場前原始相片，並明確修補範圍（封補開孔、批盪、油漆底、消防灑水頭及冷氣風口位置）。
如何用一頁紙讓三份報價可以直接比較？
填一份詢價資料表向每間公司發同一份，載明地址樓層、面積、物業類型、期望清拆深度、要拆與要保留清單、大廈限制、完工期限及已知風險。範本見詢價資料表。
這些範本可以直接用於商業租約還原嗎？
可作基礎，但須額外以租約還原條款及入場前原始相片逐項對照，並明確消防灑水頭與冷氣風口的還原責任。租約條款的法律解釋應諮詢律師。
結語
清拆工程的保障，從來不是「揾到一間好公司」，而是「用一套好做法」。同一套文件，用在任何一間承辦商身上都有效——因為肯把深度、處置費、車數、修補範圍寫落紙的公司，本來就不會亂報價；而不肯寫的，你也提早知道了答案。
英豪清拆工程專注室內清拆、裝修清拆、局部拆卸及清拆還原。上面六份文件我們全部提供，並可在報價階段先給你空白範本，讓你逐項核對後才決定。
參考資料（政府一手來源）
- 屋宇署：小型工程監管制度
- 屋宇署：小型工程監管制度一般指引
- 屋宇署：住用處所改動及加建工程常見問題
- 勞工處：僱員補償
- 環境保護署：建築廢物處置收費計劃
- 環境保護署：《噪音管制條例》（第 400 章）指引
- 香港海關：《商品說明條例》消費者保障
- 司法機構：小額錢債審裁處
本文提供的範本屬一般實務參考，並非法律意見或標準合約文本。涉及合約權利、業權或索償的判斷，應諮詢律師；個別工程的程序要求須以主管部門最新指引為準。