發佈日期：2025-12-07 ｜最後更新：2026年9月17日
一句總結：香港清拆工程出問題，九成源自三件事——清拆深度未講清、廢料處置費歸屬未寫明、法定前置期被低估。本文按十二個實際問題逐一拆解，附政府收費、法定日數、罰則及可直接照用的核查清單。全港 18 區免費上門評估：6803-1458。
- 三個必問：拆到甚麼程度？處置費誰付？幾車廢料、超出怎麼算？
- 三個硬期限：石棉須動工前最少 28 天呈交及通知；噪音許可證法定 28 日覆核（環保署以 14 日為目標）；公屋交還須提前 14 天遞交遷出通知書
- 三組收費：公眾填料 $71／篩選分類 $175／堆填區 $200（每公噸）
- 兩組罰則：職安健極嚴重個案最高 $1,000 萬及監禁兩年；未為僱員投購勞保最高 $10 萬及監禁兩年
引言：為甚麼清拆最容易出事
在香港進行樓宇清拆、清拆還原或各類清拆工程時，業主、租客及物業管理公司都會面臨複雜問題。無論是寫字樓清拆、食肆清拆、住宅清拆，還是商鋪清拆及廠房清拆，麻煩通常不是出在「拆不動」，而是出在四個地方：範圍定義模糊、法定程序被忽略、廢料成本被低估、時間表沒有緩衝。
本文把這些問題整理成十二組，每組都按「問題分析 → 專業解決方案 → 可核查依據」三層寫，讓你在簽約前就能自行判斷一份報價是否可信。完整服務內容見服務範圍，價錢見清拆價目表，時間表見交吉日逆算排程法。
一、規劃不當導致工期延誤
常見問題分析
許多業主低估實際工作量，或未考慮樓宇結構、樓齡及周邊環境。特別是寫字樓清拆及食肆清拆，複雜的機電設備及特殊裝修往往需要更多時間。更常見的是：只計算「師傅在單位內動工的日數」，卻忽略大廈入紙、保證金、貨梯時段、出廢料時段及法定前置期，結果整體時間表崩塌。
專業解決方案
- 詳細現場評估：了解樓宇結構、機電系統、特殊裝修，準確評估清拆難度及廢料量
- 由完工期限倒數：以交吉日、租約屆滿日或裝修師傅入場日為終點逆算，而非由「施工人員何時有檔期」順推
- 合理分配資源：按工程量安排足夠人手、車輛及設備，必要時分組作業
- 定期進度報告：與業主保持溝通，及時反映突發狀況並調整排程
實際工期參考
| 工程類型 | 常見施工日數 | 主要時間變數 |
|---|---|---|
| 局部清拆（單一空間、只拆間隔牆） | 約 1–2 個工作日 | 廢料量、出料時段 |
| 中小型單位全屋清拆（約 300–600 呎） | 約 2–4 個工作日 | 石屎工程量、升降機安排 |
| 大型單位或大量石屎鑽鑿 | 約 4–8 個工作日 | 噪音時段、分批出料 |
| 唐樓、村屋（無升降機） | 同規模再加約 30–50% | 人手落樓、落車位 |
| 辦公室清拆還原 | 多數 3–7 個工作日 | 消防及冷氣還原、夜間施工 |
| 商鋪、商場店舖清拆 | 約 2–6 個工作日（多為夜間） | 工作證、貨梯時段 |
| 酒樓食肆清拆 | 較長，需分階段 | 抽風系統、隔油池、大型設備 |
實務結論：一個普通 500 呎單位的裝修前清拆，理想情況下應在裝修開工日前約兩星期開始聯絡；涉及商業單位、石棉或夜間施工者，前置期要以「月」計。完整逆算示範見交吉日逆算排程法。
二、許可證及法律合規問題
常見問題分析
香港清拆工程受《建築物條例》、《噪音管制條例》、《空氣污染管制條例》及廢物處置法例規管。最常見的錯誤是：以為「室內清拆不受政府規管」，或以為「所有工程都要入紙」——兩種極端都會出事，前者違規，後者浪費時間金錢。
拆結構牆與拆非結構牆的分界
拆除單位內的非結構牆（一般所稱非主力牆或間隔牆）一般屬豁免審批工程，無須事先取得屋宇署批准及同意，亦不需委任建築專業人士或註冊承建商，但仍須符合《建築物條例》的規定，包括消防安全方面。
若涉及拆除結構牆、樑、柱，業主須委任認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）評估工程可行性，並向屋宇署呈交建築圖則，取得批准及同意後，才可由註冊承建商施工。
小型工程監管制度
《建築物（小型工程）規例》下的小型工程監管制度共規管 126 項小型工程，按性質、規模、複雜程度及安全風險分為三個級別，其中第 I 級別有 44 個項目（較為複雜）、第 III 級別有 42 個項目（規模小、風險低，只須委聘訂明註冊承建商進行，其中 7 項與招牌有關）。三個級別的小型工程均須在完工後 14 天內，以指明表格向屋宇署呈交工程完工文件；第 III 級別更只須在完工後呈交文件（包括完工證明書 MW05、圖則或工程描述、照片等）。
施工時間與建築噪音許可證
根據《噪音管制條例》（第 400 章），除已取得有效建築噪音許可證外，不得在限制時間內使用機動設備進行一般建築工程；限制時間指晚上七時至翌日上午七時，以及公眾假期（包括星期日）的任何時間。法例規定監督須在接獲申請起 28 日內告知評審結果，環保署現以 14 日完成處理為目標，但只有符合核對表所有要求的良好標準申請才有機會如期完成。
石棉物料
根據《空氣污染管制條例》，處所擁有人擬進行石棉消減工程或涉及處理含石棉物料的工程，須聘請註冊石棉顧問進行調查並擬備石棉調查報告及石棉消減計劃，於動工前最少 28 天送達環保署，並須在工程展開不少於 28 日前以書面通知動工日期，工程須由註冊石棉承辦商進行；違反通知規定最高可處罰款 20 萬元。
招牌
未經屋宇署批准及同意，又未按小型工程監管制度規定豎設的招牌屬違例建築工程（指定豁免工程除外），屋宇署可根據《建築物條例》第 24 條發出清拆令。屋宇署自 2013 年 9 月 2 日起實施違例招牌檢核計劃：符合技術規格並在該日前已豎設的招牌，經訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商檢查、鞏固及核證後可繼續使用，惟通過檢核者只可保留 5 年，屆滿須重新檢核，否則須予拆除。
要修正一個常見說法：市面常見「本公司持有政府認可清拆牌照」這類籠統宣傳。準確講法是——香港並無一張叫「清拆牌照」的通用執照；制度上分別是《建築物條例》下的註冊一般建築承建商、註冊專門承建商（拆卸工程類別）、小型工程的訂明註冊承建商，以及石棉工程的註冊石棉承辦商等不同資格。應該問的是：「我這項工程需要哪一種資格？由誰持有？」而不是問「你是否有牌」。資格分工詳見我們不承接的工程。
三、廢料處理及環保問題
常見問題分析
清拆產生大量廢料，處置成本佔整體費用比例不低，亦是最常被「留白」的一項。不專業的承包商可能非法傾倒，造成環境污染及投訴，而業主亦可能承受連帶風險。
政府建築廢物處置收費
| 處置設施 | 接收的建築廢物種類 | 每公噸收費 |
|---|---|---|
| 公眾填料接收設施 | 完全由惰性建築廢物組成 | $71 |
| 建築廢物篩選分類設施 | 含按重量計多於 50% 惰性建築廢物 | $175 |
| 堆填區 | 含按重量計不多於 50% 惰性建築廢物 | $200 |
| 離島廢物轉運設施 | 含任何百分比惰性建築廢物 | 每 0.1 公噸 $20 |
除離島廢物轉運設施外，最低收費為 1 公噸，超過 1 公噸按每 0.1 公噸計算。現時公眾填料接收設施為將軍澳第 137 區填料庫及屯門第 38 區填料庫；香港另有三個策略性堆填區，即新界東北、新界東南及新界西堆填區。設施位置及開放時間見政府廢物設施位置及時間。
處置帳戶與運載記錄
建築廢物產生者（承建商、裝修承辦商或處所擁有人）在使用政府廢物處置設施前，須先向環境保護署開立帳戶並透過帳戶繳費；承接合約價值 $100 萬或以上工程的主承建商，須在中標後 21 日內為該合約專門開立帳戶。帳戶持有人可查取 14 天期的廢物交易記錄，即通稱的運載記錄，用途有三：核對承辦商所報車數、證明廢料已合法棄置、以及商業租約還原交場時向業主出示。
分類就是省錢
把一車廢料由「非惰性」降級為「完全惰性」，每公噸處置費由 $200 降至 $71，差價接近三倍，而現場分類所需人工遠低於節省的處置費。四類廢料的分工見廢料四大分類。
要修正另一個常見說法：「食環署認可的清拆證明」並不存在。清拆公司能提供的是建築廢物運往政府認可設施的運載記錄及收據；至於食物業牌照的註銷或交還，屬持牌人與食物環境衞生署之間的行政程序，須由持牌人另行辦理，與清拆工程本身應分開處理。食肆退租時應同時安排兩件事，但不要以為一份文件可以同時解決。
四、機電系統拆卸的複雜性
常見問題分析
寫字樓清拆及食肆清拆中，機電系統拆卸往往最具挑戰。不當拆卸可能導致：影響同層或整棟其他單位的供電供水、誤觸消防灑水頭引致水浸、冷媒洩漏、排氣系統破損、以及觸電與火警風險。舊樓的機電系統老化，風險更高。
專業解決方案
- 拆卸前必做三截：截水、截電、截氣，並確認無殘留燃氣及帶電線路
- 假天花先處理內藏系統：風管、電線、排氣管及消防灑水頭須先妥善處理或保護，避免誤觸引致水浸或誤報
- 由具相應資格人員處理：涉及電力、燃氣及冷媒的工序，應由具備相應資格的人員負責
- 隔離與協調：與大廈管理處確認隔離範圍及施工時段，避免影響其他單位
- 還原範圍寫清楚：商業單位的消防灑水頭及冷氣風口還原，必須在報價階段明確由誰負責——這是追加費用最常出現的位置
食肆的特別次序
正確次序是：先截氣、截水、截電並確認無殘留燃氣 → 抽走隔油池積存物 → 拆設備及風管 → 最後拆飾面及地台。可回收金屬（不鏽鋼、鋼架）應與一般廢料分開，既減少送堆填區的重量，亦降低整體處置費。詳見酒樓食肆清拆及酒樓食肆清拆完全指南。
五、成本控制及預算超支
六大超支原因
- 清拆深度理解不一致：最大的價差來源，也是最常見的爭議點
- 隱藏問題：拆開後發現隱藏結構、舊防水層、大量舊水泥或疑似石棉物料
- 廢料量與成分超出預期：混合廢料令整車按較高級別計費
- 中途增加範圍：沒有書面變更程序，事後難以釐清
- 施工時段受限：只准夜間或分段施工，人工成本上升
- 工期延長：帶動人工及機械租賃費增加
市場價錢參考
以公開市場行情作參考：約 300 呎單位全屋清拆約由 $19,000 起，約 500 呎約由 $24,000 起，較大或結構複雜單位可達 $30,000 至 $70,000；按呎計，簡單清拆約每呎 $15 至 $40，涉及假天花、地台等中等難度約每呎 $40 至 $50，混凝土鑽鑿則會另加費用。實際價錢必須經上門評估後以書面報價為準。
修正舊版本一個數字：本文早期版本曾以「$30–50 每呎」概括三類工程，實際上不同物業類型並非單一按呎率可涵蓋——辦公室還原多按還原項目逐項計、食肆須分階段報價、住宅則多用整體包價或按呎。統一用一個「每呎價」比較，正是導致比價失真的原因。完整計價邏輯見清拆價錢怎樣計。
報價單必須列明的九項
- 逐項拆除範圍及數量（並標明清拆深度級別）
- 是否包括廢料清運及政府處置費
- 預計出廢料車數及超出後的計法
- 保護措施範圍（升降機、走廊、大門、窗框）
- 施工日數及每日時段
- 完工清潔及交場標準
- 付款階段及方式
- 不包項目（石棉處理、結構工程、水電改動）
- 報價有效期及聯絡人
另建議設立書面變更程序：任何增加範圍須以書面變更單確認新增費用後才施工；付款分三段（訂金、中期、驗收後尾數），不建議一次全數預付。
六、安全隱患、保險與工人福祉
七大安全風險
- 高空墜落
- 物體墮下打擊
- 機械夾傷碰撞
- 粉塵吸入
- 有害物質接觸
- 觸電
- 切割磨削引致火警
職安健法例罰則（2023 年 4 月 28 日生效）
《2023 年職業安全及職業健康法例（雜項修訂）條例》修訂《工廠及工業經營條例》及《職業安全及健康條例》：
- 針對極嚴重違法行為，勞工處可循「可公訴罪行」形式引用僱主、東主及處所佔用人一般責任條文檢控，最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年，法庭量刑時須考慮被定罪單位的營業額及其他財務資料
- 以簡易程序檢控的僱主一般責任條文最高罰款 300 萬元，僱員一般責任條文最高罰款 15 萬元
- 修訂前，上述一般責任條文的最高罰款分別為 50 萬元及 20 萬元
僱員補償保險（勞保）是法定要求
根據《僱員補償條例》（第 282 章）第 40 條，所有僱主必須為其所有僱員投購僱員補償保險，以承擔僱主在該條例及普通法下的法律責任，否則不得僱用僱員從事任何工作，不論合約期或工作時數長短、全職或兼職。僱主如違反規定，一經定罪最高可被判罰款 10 萬元及監禁兩年，並須根據《僱員補償援助條例》第 36A 條向僱員補償援助基金管理局支付附加費。
為甚麼業主要關心：如承辦商沒有為工人投購勞保，一旦現場發生工傷，賠償及責任問題極可能牽連到處所擁有人或委託方。所以「是否有勞保」不是禮貌問題，而是必問問題——並應要求出示有效保單。
現場安全做法
- 工人佩戴安全帽、護目鏡、防塵口罩及安全鞋；高空作業使用合適防墜措施
- 拆卸前完成截水截電，確認無帶電線路及殘留燃氣
- 由上而下拆除（天花 → 牆身 → 地台），避免結構受力突變
- 控制單次堆放重量，避免樓板局部超載
- 以容器盛裝碎料或設封閉式通道，防止碎料墮落及粉塵擴散
- 疑似含石棉物料立即停工並通知業主，按法例程序處理
七、與業主及管理處的溝通
常見問題分析
清拆涉及多方：業主、租戶、大廈管理處、其他住戶、政府部門。常見摩擦包括工時限制爭議、噪音及粉塵投訴、公共設施受影響、期望值差異、額外費用爭議，以及「交吉」標準理解不同。
專業解決方案
- 開工前會議：與業主、管理處（必要時包括裝修師傅）講清計劃、時間表及預期影響
- 一切書面化：協議、時間表、費用、變更全部書面確認
- 定期進度報告：每日或每階段提供進度照片
- 快速處理投訴：設單一聯絡人，投訴即時到場檢視並拍照記錄
- 驗收標準前置：在合約列明「交吉」的具體標準，附照片說明
- 保留溝通記錄：作日後參考及爭議時的證據
減少鄰居投訴四招
把高噪音工序集中在平日日間並分成上下午兩段、施工前經管理處張貼通告載明日期時段及聯絡電話、單位門口封膜及走廊鋪墊控制粉塵、每日收工清理公共通道。舊樓鑿石屎期間若收到鄰戶滲水或裂縫反映，應即時到場檢視並拍照記錄，避免事後責任不清。
八、清拆還原標準的定義
常見問題分析
「清拆還原」或「交吉」標準最易引起爭議：牆身要回到甚麼狀態、地面平整度、天花是否要完全還原、新增插座要否移除、管道電線要否修復、清潔屬基本抑或深度。完工才發現標準不符，就會驗收失敗。
用三級深度定義解決
| 級別 | 做到甚麼 | 保留甚麼 | 典型用途 |
|---|---|---|---|
| 第一級：清空 | 清走傢俬、雜物、垃圾及可移動物件 | 所有固定裝置、飾面、間隔保留 | 清屋、清場、遺物清理、退租交吉 |
| 第二級：飾面拆除 | 拆瓷磚、地板、假天花、廚櫃、潔具、鋁窗、間隔牆 | 保留批盪、地台墊層、結構 | 一般裝修前清拆、局部改動 |
| 第三級：拆至結構面 | 再鑿走批盪、地台墊層、舊防水層，露出石屎底 | 只保留結構樓板、樑柱、主力牆 | 舊樓大裝、全屋重做水電及防水 |
商業租約還原的三份憑據
- 租約還原條款：逐句對照要還原的項目
- 入場前原始相片：判斷哪些是自己加建、哪些是原有
- 逐項報價單：把每項還原工作與修補範圍寫明，包括封補開孔、還原消防灑水頭及冷氣風口位置
同時要分清三種服務層次：基本清拆（拆卸及廢料清運）、清潔還原（清潔及基本修復）、深度還原（包括牆身油漆底、地面修復等）。詳見清拆深度三級定義。
九、時間緊迫與加急清拆
常見問題分析
香港商業租賃環境常要求快速交吉，有時只剩數天。趕工帶來品質風險、成本溢價、安全疏忽及溝通不足；而最危險的是，為趕期而選了不可靠的承包商。
可以壓縮的部分
- 同日上門評估、翌日出書面報價
- 增加人手及分組作業（天花組、地台組同時進行）
- 增加出車班次，減少廢料在現場積存
- 用盡平日日間合法工時
- 分階段交場，讓水電或泥水提早入場
不能壓縮的部分
- 石棉工程動工前最少 28 天的呈交及通知期
- 限制時間內以機動設備施工須先有有效建築噪音許可證
- 拆結構牆須先取得屋宇署批准及同意
- 大廈及商場的保安、工作證及保護規定
誠實的做法是：如客觀上時間不足，應在查詢階段直接說明並提供替代方案（先做非受限部分、與業主商討分段交場），而不是收了訂金再拖。加急安排詳見加急清拆：可以壓縮的與不能壓縮的。
十、選擇可靠清拆公司的核查
不可靠承包商的六個特徵
- 不上門就報死價，或報價只有一個總數
- 刻意不提政府廢料處置費
- 即場保證「主力牆一定拆得」
- 拒絕提供廢料棄置憑證
- 要求大額現金訂金或全數預付
- 沒有書面合約或工程單
八項核查（可逐項問）
- 資格對口：我這項工程需要哪一種註冊資格？由誰持有？（整幢樓宇拆卸須註冊專門承建商（拆卸工程類別）；小型工程須訂明註冊承建商；石棉須註冊石棉承辦商）
- 勞保：是否已為工人投購僱員補償保險？可否出示有效保單？
- 公眾責任保險：保額及保障範圍如何？
- 上門評估與報價：是否肯上門並出具逐項書面報價？
- 廢料去向：運往哪個設施？能否提供運載記錄？
- 同類經驗：是否處理過同類物業（寫字樓、食肆、住宅、廠房）？
- 書面合約：是否列明範圍、時間表、費用、付款條件及驗收標準？
- 付款安排：是否分階段付款而非全數預付？
更詳細的辨識方法及真實陷阱案例，見如何識別清拆黑店及住宅清拆工程完整指南：識別黑店。
十一、三類工程的特殊考慮
寫字樓清拆的特殊挑戰
- 營業影響：多數只准非營業時間施工，須申請工作證及貨梯時段
- 機電複雜：中央冷氣、電力配置、消防系統交錯
- 大廈批准：入紙、保證金、保護規格要求較高
- 還原標準嚴：業主及租賃代理對還原要求細緻，須逐項核對租約
食肆清拆的特殊挑戰
- 廚房設備複雜：灶具、烤爐、冷藏櫃、抽油煙罩、風櫃、隔油池
- 油脂污染：需要深度清理，且影響廢料分類
- 燃氣安全：須先截氣並確認無殘留
- 營業中斷壓力：須分階段安排以壓縮停業時間
住宅清拆的特殊挑戰
- 結構多樣：私樓、屋苑、唐樓、村屋、公屋、居屋、天台屋條件各異
- 樓齡風險：舊樓可能有石棉、鉛漆等物料
- 鄰里關係：噪音、粉塵及滲水投訴最集中
- 物品處理：大量舊傢俬清運及要保留物件的識別
詳見香港住宅清拆完整指南。
| 比較項目 | 寫字樓清拆 | 食肆清拆 | 住宅清拆 |
|---|---|---|---|
| 常見工期 | 約 3–7 個工作日 | 需分階段，較長 | 約 2–4 個工作日（大裝 4–8 日） |
| 主要挑戰 | 機電及消防冷氣還原 | 廚房設備、隔油池、油脂 | 樓齡、石棉風險、鄰里投訴 |
| 常見計價方式 | 按還原項目逐項計 | 分階段報價 | 按呎或整體包價 |
| 行政重點 | 大廈入紙、工作證、夜間時段 | 截氣截電、分階段交場 | 管理處入紙、出料時段 |
| 廢料特點 | 地毯、地台、天花、線材 | 金屬設備、油污廢料 | 石屎瓦礫、傢俬雜物 |
| 文件重點 | 租約還原條款、原始相片 | 運載記錄；牌照事宜另行辦理 | 還原清單（公屋居屋） |
十二、環保清拆與最佳實踐
環保清拆的五項做法
- 廢料分類回收：提高惰性廢料及金屬回收比例，減少堆填負擔並降低處置費
- 粉塵控制：灑水抑塵、封膜隔離、容器盛裝碎料
- 噪音控制：集中高噪音工序、分段施工、避開限制時間
- 合法棄置：一律以已開立帳戶運往政府設施，保留運載記錄
- 文件電子化：報價、進度照片、記錄以電子方式保存及交付
八個最佳實踐步驟
- 提前規劃：普通住宅約提前兩星期；商業或涉石棉者以月計
- 確認清拆深度級別，並與裝修師傅同場對齊
- 核對牆體性質，涉結構者先處理法定程序
- 評估石棉及特殊物料風險
- 取得逐項書面報價並確認處置費歸屬
- 辦妥大廈及部門手續（入紙、保證金、必要時噪音許可證）
- 施工中分類廢料、按時段出料、保留記錄
- 按約定標準驗收交場，並保留全部文件
法規與罰則速查表
| 範疇 | 主要規定 | 罰則或後果 |
|---|---|---|
| 結構工程（《建築物條例》） | 拆結構牆、樑、柱須委任認可人士及註冊結構工程師、呈交圖則獲批准同意，由註冊承建商施工 | 屬未經批准工程，可被發出命令要求還原 |
| 非結構牆 | 拆除單位內非結構牆一般屬豁免審批工程，但仍須符合條例包括消防安全規定 | 不符規定者可構成違例建築工程 |
| 小型工程（《建築物（小型工程）規例》） | 共 126 項，分三級（第 I 級別 44 項、第 III 級別 42 項）；三級均須完工後 14 天內呈交完工文件 | 未按制度進行者可構成違例建築工程 |
| 違例招牌（《建築物條例》第 24 條） | 未經批准同意或未按小型工程制度豎設者屬違例；檢核計劃下通過檢核可保留 5 年 | 可被發出清拆令；期滿未重新檢核須拆除 |
| 施工噪音（《噪音管制條例》第 400 章） | 限制時間（晚上 7 時至翌日上午 7 時及公眾假期包括星期日任何時間）以機動設備施工須持建築噪音許可證；法定 28 日內覆核，環保署以 14 日為目標 | 無證施工屬違法 |
| 石棉（《空氣污染管制條例》） | 須聘註冊石棉顧問、動工前最少 28 天呈交調查報告及消減計劃、動工前不少於 28 日書面通知、由註冊石棉承辦商施工 | 違反通知規定最高罰款 20 萬元 |
| 建築廢物處置（《廢物處置條例》） | 須先開立處置帳戶；每公噸 $71／$175／$200，離島設施每 0.1 公噸 $20；最低 1 公噸；$100 萬或以上合約主承建商須中標後 21 日內開戶 | 非法傾倒屬違法行為，業主亦有連帶風險 |
| 工地安全（職安健法例，2023-04-28 生效） | 僱主須在合理地切實可行範圍內確保工人安全及健康 | 極嚴重個案最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年；簡易程序僱主 300 萬元、僱員 15 萬元 |
| 僱員補償保險（《僱員補償條例》第 282 章第 40 條） | 所有僱主必須為所有僱員投購勞保，否則不得僱用僱員從事任何工作 | 一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年，另須支付附加費 |
| 公屋交還（房委會租約政策） | 交回單位前最少 14 天遞交遷出通知書；須自費恢復固定裝置原狀、拆除加建裝置、清走所有傢俬雜物垃圾 | 未還原可能被追收代辦費用 |
本表為公開規定摘要，個別個案要求可能不同，實際須以主管部門最新指引及批覆為準。詳細說明分別見001 法規詳解、002 前置期一覽、003 安全責任、服務範圍：小型工程速查。
十個常見誤解對照
| 常見誤解 | 事實 |
|---|---|
| 「室內清拆不受政府規管」 | 非結構牆雖屬豁免審批，但仍須符合條例包括消防安全；噪音、廢料、石棉全部有法可依 |
| 「清拆公司一定有政府清拆牌」 | 並無通用「清拆牌照」，制度上分註冊一般建築承建商、註冊專門承建商（拆卸）、訂明註冊承建商、註冊石棉承辦商等 |
| 「食環署會發清拆證明」 | 並無此證明；清拆公司可提供的是廢料運載記錄，牌照事宜須持牌人自行辦理 |
| 「泥頭費用大致相同」 | 處置費按重量及惰性成分分級，$71／$175／$200 每公噸差距接近三倍 |
| 「電話報價就得」 | 牆體性質與廢料量必須現場確認，否則開工後幾乎必然追加 |
| 「在夜間趕工以加快進度」 | 限制時間以機動設備施工須先有許可證，審批需時，反而更慢 |
| 「舊樓天花可以直接拆除而不會有問題」 | 可能含石棉，須先調查並於動工前最少 28 天完成呈交及通知 |
| 「工人受傷與業主無關」 | 承辦商無勞保時，賠償及責任爭議極可能牽連委託方；勞保屬法定要求 |
| 「報價最低最划算」 | 須先統一清拆深度及處置費歸屬，否則比較的並非同一件事 |
| 「拆完立即可以交吉」 | 應預留 2–5 個工作日清潔、驗收、補漏及整理棄置憑證 |
附錄：三張核查清單
清單一：選擇清拆公司
- 已確認本工程需要哪一種註冊資格，並確認由誰持有
- 已出示有效僱員補償保險（勞保）保單
- 已說明公眾責任保險保額及範圍
- 願意上門評估並提供逐項書面報價
- 清楚說明廢料運往哪個政府設施，並可提供運載記錄
- 具備同類物業的實際工程經驗
- 提供書面合約，列明範圍、時間表、費用及驗收標準
- 採分階段付款，非要求全數預付
- 指定單一聯絡人負責溝通及投訴處理
- 如時間或法規上不可行，願意直接說明而非先收訂金
清單二：開工前準備
- 已確認清拆深度級別（清空／飾面拆除／拆至結構面）
- 已核對牆體性質，涉結構者已處理法定程序
- 已評估石棉及特殊物料風險
- 已取回大廈裝修守則、入紙表格及保證金要求
- 已拍齊現場原狀照片（每個空間、牆面、天花、地台）
- 已列出要保留的物件並貼上標示
- 已完成截水、截電、截氣
- 商業單位：已取回租約還原條款及入場前原始相片
- 已與管理處確認出廢料時段及泥頭車泊位
- 已交換緊急聯絡人及管理處聯絡方式
清單三：完工驗收與文件
- 已按約定清拆深度及還原標準逐項驗收
- 已拍齊完工照片並與原狀照片對照
- 已確認公共通道、升降機及大堂清潔完成
- 已索取廢料處置的運載記錄及收據副本
- 已收妥逐項報價單、最終工程單及書面變更記錄
- 如屬小型工程範圍，已確認完工文件的呈交安排
- 已確認保養或整改承諾（如有）及聯絡方式
- 已保留全部溝通記錄備日後查考
常見問題 FAQ
清拆工程最常見的問題是甚麼？
三類：清拆深度未事先講清導致完工爭議；報價未列明是否包括廢料清運及政府處置費而被追加；低估法定及行政前置期（石棉須動工前最少 28 天、限制時間施工須先有噪音許可證、大廈入紙需時）而趕不上交吉日。
清拆工程需要甚麼許可證？
拆單位內非結構牆一般屬豁免審批工程，但仍須符合條例包括消防安全；涉結構牆、樑、柱須委任認可人士及註冊結構工程師、呈交圖則獲批准同意後由註冊承建商施工。部分工程屬小型工程監管制度（共 126 項、分三級，三級均須完工後 14 天內呈交完工文件）。限制時間以機動設備施工須持建築噪音許可證。詳見許可證及法律合規問題。
建築廢料處置收費是多少？
公眾填料接收設施每公噸 $71；篩選分類設施每公噸 $175；堆填區每公噸 $200；離島廢物轉運設施每 0.1 公噸 $20。除離島設施外最低收費 1 公噸，超過 1 公噸按每 0.1 公噸計。使用前須先向環保署開立建築廢物處置帳戶。
為甚麼清拆費用經常超支？
六個原因：清拆深度理解不一致、拆開後發現隱藏結構或疑似石棉、廢料量與成分超預期、中途增加範圍、施工時段受限、工期延長。預防方法見成本控制及預算超支。
清拆還原的標準應如何定義？
把清拆深度分三級寫入合約：清空、飾面拆除、拆至結構面。商業租約還原另須對照租約條款及入場前原始相片，並列明修補範圍（封補開孔、還原消防灑水頭及冷氣風口）。詳見清拆還原標準的定義。
清拆工地的安全責任及罰則是甚麼？
僱主須在合理地切實可行範圍內確保工人安全及健康；按 2023 年 4 月 28 日生效的職安健修訂條例，極嚴重個案最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年，簡易程序下僱主 300 萬元、僱員 15 萬元。另外《僱員補償條例》第 40 條規定所有僱主必須投購勞保，違者最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須支付附加費。
含石棉物料要怎樣處理？要提早多久？
須聘註冊石棉顧問調查並擬備石棉調查報告及消減計劃，動工前最少 28 天送達環保署，並於工程展開不少於 28 日前書面通知動工日期，由註冊石棉承辦商施工；違反通知規定最高罰款 20 萬元。時間表至少預留一個月以上。
夜間或假日趕工可以嗎？許可證要多久？
除持有有效建築噪音許可證外，不得在晚上七時至翌日上午七時或公眾假期（包括星期日）任何時間以機動設備進行一般建築工程。法定 28 日內覆核，環保署以 14 日完成處理為目標。建議把高噪音工序放平日日間，夜間只做搬運及低噪音拆卸。
機電系統拆卸要注意甚麼？
先完成截水、截電、截氣並確認無殘留燃氣；拆假天花前處理內藏風管、電線及消防灑水頭，避免誤觸引致水浸；商業單位的消防及冷氣還原範圍須在報價階段明確責任；食肆須先抽走隔油池積存物再拆風管及設備。
不同類型清拆的工期大約多久？
局部清拆約 1–2 個工作日；中小型單位全屋清拆約 2–4 個工作日；大量石屎鑽鑿或商用廚房設備約 4–8 個工作日；辦公室及商鋪還原多為 3–7 個工作日且常須夜間施工；酒樓食肆需分階段；唐樓村屋無升降機者再加約三成至五成。
如何核查清拆公司是否可靠？
八項核查：資格對口、勞保保單、公眾責任保險、肯上門並出逐項報價、能說明廢料去向並提供運載記錄、同類經驗、書面合約列明驗收標準、分階段付款。清單見附錄清單一。
食肆結業清拆是否需要食環署發出的清拆證明？
並無由食物環境衞生署簽發的「清拆證明」。清拆公司能提供的是建築廢物運往政府認可設施的運載記錄及收據；食物業牌照的註銷或交還屬持牌人與食環署之間的行政程序，須另行辦理。
清拆會否影響鄰居？怎樣減少投訴？
高噪音工序集中平日日間並分段、施工前經管理處張貼通告、控制粉塵及每日清理公共通道；收到滲水或裂縫反映應即時到場檢視並拍照記錄。詳見與業主及管理處的溝通。
報價低很多是否代表划算？
不一定。比價前須統一清拆深度及處置費歸屬。若總價明顯低於處置費加運輸費加人手的合理下限，應追問廢料實際運往何處並要求提供運載記錄；非法傾倒屬違法行為，業主亦有連帶風險。
公屋或居屋交還單位的清拆要求是甚麼？
如曾裝修或改建，須自費恢復房委會所有固定裝置及設備原狀、拆除加建的固定裝置及設備，並清走所有傢俬、雜物及垃圾；須在交回單位前最少 14 天向所屬屋邨辦事處遞交遷出通知書。
招牌需要拆除嗎？
未經批准同意又未按小型工程制度豎設的招牌屬違例建築工程，屋宇署可按第 24 條發出清拆令。2013 年 9 月 2 日起的違例招牌檢核計劃下，通過檢核者只可保留 5 年，屆滿須重新檢核或拆除。
清拆完成後應索取甚麼文件？
五項：逐項報價單及最終工程單、書面變更記錄、完工前後照片、廢料處置的運載記錄及收據副本，以及如屬小型工程範圍時的完工文件呈交安排說明。清單見附錄清單三。
結論
清拆樓宇的複雜性，不在於「拆」，而在於定義、程序、成本與時間四件事是否在開工前講清楚。只要做好三步——把清拆深度寫入合約、把廢料處置費歸屬寫入報價、把法定前置期計入時間表——絕大部分爭議與延誤都可以避免。
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