香港住宅清拆工程完整指南：識別黑店12個警號、清拆價錢價目表、報價陷阱與法規全解

發佈日期：2025-12-17　｜　最後更新：2026-09-17　｜　撰文：英豪清拆工程施工團隊

在香港做住宅清拆，最貴的從來不是清拆費本身，而是「報價單上沒寫的那幾行」。同一個 500 呎單位，三份清拆報價由 $18,000 到 $45,000 都見過——差價未必是黑心，很多時是範圍寫法不同：一份包廢料清運及粗清，一份只計「拆」，第三份連保護工程都要另加。業主看不懂結構，就只能比總價，於是最低價中標，開工第三天開始加錢。

這篇指南的寫法會與市面上大部分「清拆攻略」不同：所有法規部分都直接引用屋宇署及環境保護署的公開條文，所有價錢都標明是市場行情參考而非承諾價。想直接看價錢，可跳去第二章；想立刻用清單去篩公司，跳第四章及第六章。若你要的是完整施工流程與各類清拆服務介紹，請讀姊妹篇香港住宅清拆完整指南：清拆價錢、流程與防騙秘訣，或直接看服務範圍。

一、香港住宅清拆工程基礎：定義、範圍與物業類型差異

1.1 甚麼是清拆工程與清拆還原

清拆工程（又稱打拆工程、拆卸工程）是指拆除現有的裝修結構、固定裝置及設施，令空間回復到可重新施工的狀態。清拆還原則多用於租賃場景，指把單位回復至交租時的原狀。住宅範疇的清拆幾乎都是裝修前清拆——它是裝修的第 0 期工程，做得好，後面的水電、泥水、木器全部順；做得差，防水層破了、電管斷了，補救費用往往超過當初省下的差價。

需要留意的是：清拆並不等於「拆得越多越好」。專業清拆公司的核心價值，是準確判斷「哪些必須拆、哪些可以留、哪些絕對不能碰」。相關工序細節可參考拆牆打瓦工程案例及首頁的單項清拆工序對照表。

1.2 全屋清拆與局部清拆的分界

全屋清拆指清走單位內所有非結構的固定裝修：間隔牆（非結構）、地台面層、假天花、廚櫃、浴室潔具、木地板、瓷磚，部分個案連鋁窗及固定櫃體。局部清拆則針對特定區域，最常見是只拆廚房及浴室（因為這兩處防水與管線最舊），或只拆一堵間隔牆改開放式。

分界的實務意義在於報價邏輯：全屋清拆一般按「每呎」或「整個單位一筆價」計；局部清拆多按「項」計，而且有最低消費——原因見第三章關於廢物處置最低 1 公噸收費的說明。

1.3 不同物業類型的清拆難度差異

本文涵蓋的相關服務：住宅清拆、家居清拆、清拆價錢、清拆報價、建築廢料處理、清屋清場服務、寫字樓清拆還原、商鋪清拆、食肆清拆、工廠廠房清拆。

二、住宅清拆價錢與清拆價目表全解

2.1 清拆每呎價錢的市場行情

香港清拆工程價錢一般以單位實用面積每平方呎計算，市場行情約 每呎 $30–$70，平均約 $35 一呎。牆身、地台、天花通常分開計價，這是「同一單位報價可以差幾倍」的最主要原因——只拆廚廁 vs 連地台連天花全拆，工序量差距極大。特殊類型如天台屋因涉及高空作業及物料吊運，每呎約 $50–$70。

2.2 全屋清拆價錢參考表

2.3 局部清拆及單項工序價錢參考

2.4 清拆費用計算的 7 個變數

1. 實用面積與間隔數量——房間越多、牆越多，工序量越大
2. 物料難度——石屎牆、雙層瓷磚、水泥地台、架空地台成本最高
3. 清拆深度——只拆面層，還是拆到底灰、拆到防水層
4. 樓齡與有害物質風險——舊樓可能涉及石棉，須另行評估（見第五章）
5. 廢料量與分類——惰性與非惰性比例直接決定處置收費等級
6. 搬運條件——樓層、有無貨梯、垃圾房開放時間、泥頭車泊位
7. 時間限制——趕工、夜間或假日施工涉及許可證及加班成本

三、清拆報價單的 8 項隱藏成本

以下每一項都是真金白銀，如果報價單沒寫，就代表「還未計」或「開工後再算」。逐項對照，比對三份報價會清楚很多。

四、識別清拆黑店的 12 個警號

4.1 報價階段的 5 個警號

1. 不肯上門，只憑電話或相片報價。這是最強的單一預測指標。看不到牆體厚度、看不到地台層數、不知道有無貨梯，報價必然要在開工後修正。
2. 報價單只有一行「全屋清拆一式 $XX,XXX」。沒有分項，等於沒有比較基礎，也等於日後任何爭議都由對方定義。
3. 報價明顯低於市場行情（例如每呎低於 $25）。不一定是騙局，但幾乎肯定有項目未計入——最常見就是上表第 1、2 項。
4. 拒絕書面確認廢料處置費由誰承擔。這是一筆政府收費，不可能「大家都不付」。
5. 催促即日下訂、聲稱「今日簽有折」。正常清拆檔期以週計，不需要限時逼簽。

4.2 資格與合約階段的 4 個警號

6. 提不出公司註冊資料及保險證明。應要求出示第三者責任保險及勞工保險文件；很多大廈管理處本身就會要求提交。
7. 聲稱「所有牆都可以拆」。這句話直接違反《建築物條例》的結構工程要求，屬即時淘汰級別。
8. 拒絕簽書面合約，說「相信我就得」。拒簽的唯一理由，就是想保留事後改口的空間。
9. 要求一次過付清或付超過五成訂金。付款節奏就是你唯一的談判籌碼。

4.3 施工階段的 3 個警號

10. 不做保護工程就直接開拆。地面無保護板、門口無圍封、排水口無封閉——這代表對方沒有計算過修補成本，也代表塵埃投訴風險由你承擔。
11. 以「發現隱藏問題」為由反覆加價，但拒絕提供相片或現場說明。真正的意外會有可見證據；黑店的「意外」通常只有口述。
12. 不提供廢料處置單據或運載記錄。合法處置必然有紀錄。無紀錄意味廢料可能被違規棄置，責任有機會回溯到工程地點。

4.4 一頁式篩選檢查表

想看同類手法在商業單位的變種，可讀香港商鋪清拆完全指南：價錢、風險評估與選擇正規清拆公司及寫字樓清拆完全指南。

五、正規清拆公司必須符合的 5 條香港法例

這一章是全文最重要的部分——因為它是唯一可以由你自行上政府網站核實的部分。任何清拆公司的說法若與以下條文衝突，即可直接排除。

5.1《建築物條例》：結構牆、樑、柱一律不可自行拆除

根據《建築物條例》的規定，在私人樓宇住用單位內部進行改動及加建工程，如涉及建築物的結構，例如拆除結構牆、樑、柱，業主須委任認可人士及註冊結構工程師評估有關工程的可行性，並向屋宇署呈交建築圖則，獲得批准及同意後，才可由註冊承建商進行。

5.2 拆非結構牆屬豁免審批工程，但不等於無規管

如工程涉及拆卸單位內的非結構牆，屬豁免審批工程，無須事先獲得屋宇署批准及同意，亦無須委任建築專業人士或註冊承建商，但仍須符合《建築物條例》的規定，包括消防安全方面。這一點常被誤讀成「非主力牆想點拆就點拆」——實際上走火通道、防火門及消防裝置都不得受影響。

5.3 小型工程監管制度：豎設或改動非結構牆須通知屋宇署

至於豎設或改動單位內的非結構牆，如屬小型工程，須根據「小型工程監管制度」在工程展開前及／或完工後通知屋宇署，但無須事先獲得署方批准或同意。實務上，拆牆後重建間隔、更換鋁窗等常見裝修動作，就很可能落入這個範圍。

5.4《噪音管制條例》（第400章）：限制時間施工須領建築噪音許可證

建築地盤噪音受《噪音管制條例》第 6 條管制。任何人於限制時間——即晚上 7 時至翌日上午 7 時，及公眾假期（包括星期日）任何時間——使用機動設備進行一般建築工程，或在「指定範圍」進行「訂明建築工程」，必須領有建築噪音許可證。訂明建築工程包括裝卸瓦礫、木板、鋼條、木料或棚架材料、敲擊工序，以及構築和拆卸模板或棚架——這幾乎覆蓋了清拆現場的主要動作。許可證有效期一般由數天至最多六個月。

5.5 建築廢物處置收費計劃：收費水平與繳費帳戶

建築廢物處置收費計劃已於 2005 年 12 月 1 日實施，環境保護署由該日起辦理帳戶申請。承辦價值 100 萬元或以上建造工程合約的主要承判商，必須為有關合約開立專用的繳費帳戶，並須於獲授予該合約後的 21 天內申請，否則即觸犯法例。一般住宅清拆多數低於此門檻，但這條規定正好用來檢視一間公司對合規的熟悉程度。至於收費水平，見第三章的表格說明。

5.6《空氣污染管制條例》（第311章）：石棉必須交註冊人士處理

石棉受《空氣污染管制條例》管制。環境保護署根據該條例第 51(1) 條備存「石棉承辦商註冊紀錄冊」供公眾查閱，以便市民聘請註冊石棉承辦商。若舊樓天花板、水管保溫層或隔熱物料懷疑含石棉，絕不應由一般清拆工人直接敲拆——石棉纖維一旦飛散，補救成本與健康風險都遠超清拆費。

六、選擇清拆公司的 7 步流程

1. 先寫清楚自己的清拆範圍。逐間房列出要拆的項目：牆身、地台、瓷磚、假天花、廚櫃、潔具、鋁窗。範圍不統一，三份報價根本無法比較。
2. 核實公司身份及資格。索取公司註冊資料、第三者責任保險及勞工保險證明；問清楚遇上結構問題會否委任認可人士及註冊結構工程師，遇上石棉會否聘用註冊石棉承辦商。
3. 堅持免費上門實地評估。要求對方量度面積、記錄物料、確認樓層與貨梯、抄下大廈施工時間限制。
4. 索取三至五份分項報價單。確保範圍一致，逐項對照第三章的 8 項成本。
5. 用五個問題做壓力測試。廢料處置費由誰付？會否提供處置單據？限制時間施工是否已申領許可證？發現主力牆如何處理？延誤如何賠償？
6. 簽署書面合約。條款清單見第七章。
7. 分期付款，尾款驗收後才付。並在合約寫明驗收標準（例如「交回粗清狀態，碎屑已執走」）。

七、合約與付款：保障業主的條款清單

7.1 清拆合約必備 10 項

• 逐項列明的清拆範圍及不包括的項目（negative list 同樣重要）
• 分項價錢，並註明按呎或按項計算
• 廢料清運車次上限，以及超出後的計價方式
• 建築廢物處置費由誰承擔，以及是否提供處置單據及運載記錄
• 保護工程範圍（地面、走廊、電梯、排水口）
• 工期、開工日、交場日，以及延誤的責任與賠償
• 意外損壞（水管、電管、防水層、樓下滲水）的責任歸屬及保險安排
• 發現結構問題或懷疑石棉時的停工與通報程序
• 驗收標準（是否粗清、是否掃地、相片紀錄）
• 爭議解決機制（調解或仲裁）及付款時間表

7.2 分期付款的合理節奏

不建議一次過支付全額。常見做法是分三期：簽約付訂金、開工付第二期、完成驗收並交回粗清場地後付尾款。關鍵不在比例數字本身，而在於尾款金額要足以構成完工誘因；同時付款節點要與可驗證的里程碑掛鈎（例如「廢料全部運走且提供處置單據」），而不是與日期掛鈎。

八、工期規劃與大廈施工限制

排程時要先向管理處確認三件事：允許施工的時段、電梯／貨梯使用安排、以及垃圾房或臨時堆放位置的開放時間。若真的需要在晚上 7 時後或星期日及公眾假期使用機動設備施工，必須先取得建築噪音許可證，這一步無法用「謹慎施工、降低音量」代替。

九、業主責任清單：施工前、中、後

9.1 施工前

• 清空及搬走所有要保留的物品，貴重物品自行帶走
• 向管理處提交工程申請、保險文件及繳付押金
• 通知上下左右鄰居施工日期及時段，減少投訴
• 確認水電供應可用，並記錄水電錶讀數
• 拍攝施工前全屋相片（包括樓下天花，以備滲水爭議）

9.2 施工期間

• 每日或隔日到場巡視，重點看保護工程是否維持
• 任何加價要求，一律要求書面說明及相片
• 記錄廢料運走的日期及車次
• 發現懷疑結構或石棉問題，立即要求停工並通報

9.3 工程完成

• 與裝修師傅一同驗收，逐項對照合約清單
• 索取廢料處置單據及運載記錄
• 確認粗清已完成、碎屑已執走、排水口已清通
• 所有不符之處書面列出並定明修正期限，之後才付尾款

十、遇到清拆糾紛的 4 條救濟途徑

1. 消費者委員會投訴及調解——可就服務糾紛求助，尋求調解。（consumer.org.hk）
2. 合約內的調解或仲裁機制——若合約已列明，通常比訴訟快及省成本，這也是第七章要求寫入合約的原因。
3. 民事索償——涉及重大經濟損失時尋求法律意見，索償基礎通常是違約及疏忽。
4. 向監管部門舉報——涉及違例建築工程或未經批准的結構改動，可向屋宇署舉報；涉及違規棄置建築廢物或無許可證於限制時間施工，可向環境保護署舉報。

十一、英豪清拆工程如何處理以上每個風險

與其自我宣稱「最專業」，不如逐條回答上文列出的風險：

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十二、常見問題 FAQ

十三、延伸閱讀與服務連結

十四、資料來源

1. 屋宇署《住用處所的改動及加建工程》常見問題——結構牆拆除、非結構牆豁免審批工程及小型工程監管制度要求。bd.gov.hk
2. 環境保護署《噪音管制條例》（第400章）指引——限制時間定義及建築噪音許可證要求。epd.gov.hk
3. 環境保護署——在指定範圍內進行訂明建築工程及使用機動設備的許可證申請說明。epd.gov.hk
4. 環境保護署《建築廢物處置收費計劃》——實施日期及主要承判商 21 天內開立繳費帳戶的法定要求。epd.gov.hk
5. 環境保護署《石棉承辦商註冊紀錄冊》（依《空氣污染管制條例》第51(1)條備存）。epd.gov.hk
6. 建築廢物處置收費現行水平（公眾填料 $71／篩選分類 $175／堆填區 $200，每公噸，最低 1 公噸）——香港業界公開整理資料，2026 年 8 月。
7. 香港清拆工程價錢市場行情（每呎 $30–$70、全屋及局部清拆參考價）——綜合 PRO360、Toby、ULifestyle 及本地清拆業界公開價目表，2025–2026 年。
8. 消費者委員會——消費爭議投訴及調解服務。consumer.org.hk

本文所列價錢為市場行情參考範圍，並非本公司報價或承諾價；法規內容以政府部門最新公佈為準。實際清拆價錢及施工安排須經上門評估後書面確認。

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