香港僭建物清拆完全指南：21 天上訴期、清拆令期限、罰則、貸款援助與正確程序

發佈日期：2025-12-21　｜　最後更新：2026-09-17　｜　撰文：英豪清拆工程施工團隊

收到屋宇署的文件，第一反應通常是慌。但僭建物個案真正令業主蝕大錢的，往往不是清拆費用本身，而是三個誤解：一是以為「拖一拖無事」；二是以為「一定要請建築師畫圖則報屋宇署」；三是完全不知道有 21 天上訴期，而且上訴會暫緩命令期限。

第一個誤解會令罰款按日累積；第二個誤解會令業主白付一筆本來未必需要的專業費用；第三個誤解則直接放棄了一項法定權利。這篇指南以屋宇署、建築物上訴審裁小組及相關政府部門的公開資料為基礎，把三件事全部講清楚。

時間最緊迫者請先看第五章（21 天上訴期）；擔心費用者看第八章（貸款計劃）；想知道要請甚麼人看第六章；新界村屋業主看第十一章。配套服務頁為僭建物清拆。

一、僭建物的定義：一句話判斷標準

僭建物是俗稱，法律上稱為違例建築工程（Unauthorized Building Works, UBW）。判斷標準只有一條：

1.1 兩個與直覺相反的含意

• 與「有無出事」無關——構築物用得好、搭得靚、用了二十年，法律上仍然是僭建物
• 與「拆」無關，與「當初點做」有關——單位內拆非結構牆屬豁免審批工程，但在天台、平台、外牆加建構築物，一開始就需要批准

1.2 三個常被混淆的名詞

豁免審批工程（Exempted Works）

《建築物條例》第 41 條所界定的工程，無須事先取得批准及同意。單位內拆卸非結構牆屬此類，但仍須符合《建築物條例》的規定，包括消防安全方面。

小型工程（Minor Works）

《建築物（小型工程）規例》附表 1 內列明的工程項目。可按「簡化規定」進行，無須預先獲得屋宇署批准圖則和書面同意，但必須由合資格的訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行。

違例建築工程（僭建物）

既不屬上述兩類，又未經建築事務監督批准及同意而進行的樓宇加建或改動。

這三者的分野，直接決定你的個案要走哪一條程序、要請甚麼人、要花多少錢。詳見第六章。

1.3 常見的僭建物類型

二、執法政策、須予以取締與首輪取締目標

屋宇署並非對所有僭建物即時執法，而是按執法政策分類處理。理解這個分類，才知道自己的個案有多急。

2.1 兩大類別

2.2 政策範圍在 2011 年已大幅擴大

2.3「首輪取締目標」的正式定義

很多業主看到「首輪取締目標」四個字卻不知何解。它出自新界村屋僭建物的加強執法策略，按「按序處理」原則分三軌進行：

2.4 檢控優先次序

審計署報告曾指出，下列情況的違法者應該最先檢控：

1. 重犯同一罪行兩次或以上者
2. 正在興建中的違例建築物
3. 違例建築物的規模特大，違法者公然罔顧法紀或公眾安全
4. 不履行法定命令
5. 建築工程偏離核准圖則太遠
6. 進行建築工程時罔顧安全或工程可引致倒塌

三、法定命令、警告通知與釘契

屋宇署可向有關業主發出法定命令，規定拆除須予以取締的僭建物，或發出法定警告通知，並把通知註冊於有關的物業業權記錄上。收到文件後第一件事，就是分清是哪一份。

3.1 釘契對物業的實際影響

• 法定命令及不遵辦的警告通知都會登記在土地註冊處的業權紀錄
• 物業如有按揭，有關財務機構會獲知會
• 影響按揭申請、轉按及物業出售——買方律師查契時會發現
• 解除註冊紀錄的前提，是先依法完成清拆並按屋宇署要求提交所需資料

四、清拆令期限、罰則與代辦工程

4.1 期限

如屬「須優先取締」僭建物，屋宇署可發出清拆令，要求有關業主在指定期限內（通常為 60 天）清拆僭建物，並會把清拆令在土地註冊處註冊。

4.2 罰則條文

4.3 代辦工程並追討費用

樓宇業主如未能在清拆令訂明的指定期限內進行糾正工程，屋宇署可進行或安排進行清拆工程，或向有關業主提出檢控（《建築物條例》第 24(3)、24AA(7) 及 40 條）。第 24 條亦訂明，如僭建物擁有人沒有在指定期限內遵從清拆令，屋宇署可代該擁有人進行有關工程（代辦工程），並向他追討有關費用。

拖延並不會令問題消失，只會由「自己選承建商、自己控制成本」變成「由政府安排、事後收帳」。

4.4 真實檢控案例的罰款金額

由這些數字可見一個規律：拖延的成本，往往遠高於清拆本身的費用。以天台屋每呎 $50–$70 的行情計算，一個 200 呎天台構築物的清拆費用，可能低於單次罰款金額。留意「持續每天另罰 2 萬元」這條——時間本身就是成本。

另外，共同業主同樣有責任。上表第二個案例就是共同業主因未遵從命令而被判罰款逾 10 萬元。

五、21 天上訴期：最容易錯過的權利

這一章是本次更新新增的部分，也是實務上最被忽略的一章。很多業主收到命令後直接找清拆公司報價，完全不知道自己有一項會暫緩命令期限的法定權利。

5.1 法定依據與期限

5.2 上訴最重要的作用：暫緩命令期限

5.3 上訴通知書怎樣填

上訴通知書是一份標準的表格，備有中英文版本，附在屋宇署寄給你的命令內；表格亦可向屋宇署索取或在屋宇署網頁下載。

門檻比一般人想像低——上訴人只須在上訴通知提供基本資料，包括涉案物業的地址、屋宇署發出的命令編號，以及簡單個人資料和聯絡方法，而隨後亦會有足夠時間就其上訴擬備和提交詳情陳述。

5.4 完整上訴程序與時間軸

• 第 0 天：建築事務監督發出命令／通知命令會提醒小業主可向上訴審裁小組提出上訴。期限由此日起計。
• 21 天內：送達上訴通知因該命令或通知而感到受屈的人士，須在命令／通知發出之日起計 21 天內，將上訴通知送達上訴審裁小組秘書及建築事務監督。屋宇署收到上訴通知書後便暫緩命令期限。
• 28 天內：提交詳情陳述書上訴人須在發出上訴通知之日起計 28 天內，向上訴審裁小組秘書及建築事務監督提交詳情陳述書。依《建築物（上訴）規例》第 4(1) 條，此期限可在經上訴審裁小組主席同意下延展。
• 再 28 天內：監督提交申述書建築事務監督須在接獲上訴人的詳情陳述書當日起計 28 天內，向上訴審裁小組秘書及上訴人提交其申述書及文件。
• 聆訊與裁定上訴審裁小組就上訴進行初步或全面聆訊，並對上訴及訟費（如有的話）作出裁定。

5.5 錯過 21 天的後果

5.6 上訴不是拖延工具

六、正確的清拆程序：委任誰、要不要圖則

這一章是市面上最多錯誤資訊的部分。

6.1 屋宇署的原文說明

請留意兩點：一是「建築專業人士及／或承建商」——不是必然兩者都要；二是符合小型工程項目描述的拆卸工程，可根據小型工程監管制度進行。

6.2 兩種情況，兩套委任安排

6.3 小型工程監管制度的基本框架

• 制度於 2010 年 12 月 31 日全面實施，為樓宇業主提供合法、簡易、安全及便捷的途徑進行小規模建築工程
• 於私人樓宇進行《建築物（小型工程）規例》附表 1 內列明的187 項小型工程，無須預先獲得屋宇署批准圖則和書面同意，便可按照「簡化規定」展開有關工程
• 但工程必須由合資格的訂明建築專業人士，及／或訂明註冊承建商進行
• 小型工程按複雜程度及安全風險分為三個級別，並配合業界分工分為七種類型，其中 G 類型為拆卸工程
• 清拆從外牆伸出的違例構築物是第 II 級別小型工程的例子之一

6.4「訂明註冊承建商」是甚麼

6.5 接獲文件後的 10 個步驟

• ① 核對文件性質及期限分清是法定命令還是警告通知；記錄文件編號、掛號信發出日期、指明的僭建物項目、位置及指定期限。
• ② 在 21 天內決定是否上訴依第 44 條須在掛號信發出的 21 天內送達上訴通知；上訴會暫緩命令期限（見第五章）。
• ③ 確認業權及送達對象確認送達的是自己、共同業主還是法團——共同業主同樣有責任。
• ④ 查核土地註冊處紀錄了解目前業權紀錄狀態，以及按揭機構是否已獲知會。
• ⑤ 判斷拆卸工程的性質是否涉及拆卸一幢樓宇或其大型或重要部分？是否符合小型工程項目描述？這一步決定後面所有成本。
• ⑥ 按情況委任合適人選依 6.2 的表格決定委任認可人士、註冊結構工程師、註冊專門承建商還是註冊承建商。
• ⑦ 核實承建商的註冊資格要求對方證明其為合資格的註冊承建商，並自行上屋宇署名冊核對（見第七章）。
• ⑧ 如有財政困難，考慮申請貸款「樓宇安全貸款計劃」每個單位上限 100 萬元（見第八章）。
• ⑨ 辦理施工前手續並依法清拆管理處申請、保險、押金；限制時間施工先辦建築噪音許可證；疑似石棉交註冊石棉承辦商；設圍封防墜、分段拆除、修補受影響部位。
• ⑩ 完工存檔及跟進註冊紀錄保留施工前後相片、處置單據及運載記錄，按要求提交完工資料，跟進註冊紀錄解除安排。

七、核實承建商註冊資格的方法

屋宇署提醒：業主亦應要求擬委任的承建商證明其是否為合資格的註冊承建商，有關名冊可在屋宇署網頁查閱。

7.1 屋宇署備存的七類名冊

建築事務監督分別備存合資格執行《建築物條例》相關法定職務的以下名冊：

1. 認可人士
2. 註冊結構工程師
3. 註冊岩土工程師
4. 註冊檢驗人員
5. 註冊一般建築承建商
6. 註冊專門承建商
7. 註冊小型工程承建商

7.2 網上搜尋工具的用法

屋宇署設有「搜尋註冊專業人士或承建商」網上工具：

• 輸入相關名稱及／或註冊編號及／或註冊類型及／或樓宇安全服務範圍以搜尋
• 當在註冊類型中選擇小型工程承建商（公司及／或個人）時，可再選擇級別、類型、級別 III 項目及／或營業位置以搜尋

名冊提供已註冊人士／公司的基本資訊、聯絡資料、註冊編號、提供的服務（如適用）等資料。屋宇署提供有關名冊予公眾查閱，旨在協助他們遵從《建築物條例》的規定。相關名冊亦在政府「開放數據平台」（data.gov.hk）發布。

7.3 業主自保檢查表

• 索取對方的公司名稱及註冊編號，自己上屋宇署搜尋工具核對
• 核對註冊的級別、類型及項目是否覆蓋你的工程——記入名冊才可進行相關小型工程
• 查核註冊的屆滿日期——過期等於無效
• 若涉及結構，要求出示認可人士或註冊結構工程師的文件，並核對其註冊紀錄
• 若涉及疑似石棉，核對環保署石棉承辦商註冊紀錄冊
• 索取第三者責任保險及勞工保險文件副本，並確認保險期涵蓋整個工程期

八、財政援助：樓宇安全貸款計劃

這是另一項原文完全沒提、但對很多業主最實際的安排。清拆僭建物不是「有錢才做」的選擇——因為不做的代價是罰款按日累積及釘契。

8.1 貸款上限與適用範圍

8.2 共同業主及審批時間

九、常見僭建物類型與清拆重點

十、僭建物清拆價錢

以下為市場行情參考範圍，並非本公司報價。實際收費須經上門實測後書面確認。

10.1 令僭建清拆偏貴的四個原因

1. 高空作業成本——需棚架或吊船、圍封防墜及物料吊運
2. 修補與防水——拆完不是完事，天台防水層、外牆固定孔、牆身飾面都要修補
3. 廢料重量集中——石屎加建結構廢料重，處置費按公噸計
4. 時間壓力——有法定期限的個案排期彈性低，未必能等最經濟的檔期

10.2 另需計算的項目

視個案性質而定，以下項目通常獨立於清拆費用之外，須向相關人士或承辦商直接了解收費：

• 認可人士、註冊結構工程師或其他建築專業人士的專業服務費
• 如涉及疑似石棉，註冊石棉承辦商的處理費用
• 如需在限制時間內施工，建築噪音許可證的申請費用
• 棚架或吊船的搭設及拆卸
• 建築廢物處置費（按公噸計，見第十二章）
• 大廈管理處的工程押金及行政費
• 如選擇上訴，準備詳情陳述書可能涉及的專業或法律意見費用

十一、新界村屋僭建物申報計劃（2026 年 4 月重啟）

11.1 背景與重啟日期

為配合針對新界豁免管制屋宇（「新界村屋」）僭建物的加強執法行動，並遏止新僭建物及保障新界村屋的結構安全，屋宇署於 2012 年 4 月 1 日至 12 月 31 日推行新界村屋僭建物申報計劃，申報期限已於 2012 年 12 月 31 日結束；由 2026 年 4 月 1 日起，申報計劃已重啟並接受新的僭建物申報，讓當年沒有申報的業主作出申報。

所謂「村屋」，是指根據《建築物條例（新界適用）條例》規定，符合訂明規格並獲地政總署署長簽發豁免證明書的屋宇。這個計劃正是第二章 2.3所述三軌策略中的第二軌。

11.2 資格條件

11.3 申報不等於合法化

11.4 每五年安全檢驗的持續責任

• 業主須就已申報的僭建物每五年重新進行一次安全檢驗，並向屋宇署提交安全證明報告及行政費用
• 檢驗須由業主委聘的合資格人士就已申報的僭建物及其對所屬主體構築物的影響進行
• 如業主已成功參與 2012 年推行的申報計劃，無須在重啟的申報計劃重新提交資料，但仍須繼續每五年的安全檢驗

十二、施工時段、廢料與石棉

12.1 施工時段：建築噪音許可證

住宅單位的法定裝修時間詳見拆牆打瓦。

12.2 建築廢物處置收費

最低收費按 1 公噸計算（離島廢物轉運設施例外，最低 0.1 公噸）。僭建清拆的廢料組合通常較複雜——石屎與磚渣屬惰性，鐵皮、鋁窗、玻璃、木料、防水膠料屬非惰性，混裝會令收費由每公噸 $71 一級跳至 $175 或 $200 一級。因此應在現場源頭分類裝載，並保留處置單據及運載記錄——這些文件在完工存檔及跟進註冊紀錄時同樣有用。詳見首頁建築廢料處理。

12.3 石棉

舊天台構築物的屋面片材、水管保溫層及隔熱物料屬石棉高風險位置。石棉受《空氣污染管制條例》（第 311 章）管制，環境保護署根據該條例第 51(1) 條備存「石棉承辦商註冊紀錄冊」供公眾查閱，以便他們聘請註冊石棉承辦商。公眾亦可以書面查詢個別註冊石棉人士的績效表現，即過去兩年所收到的警告信及監督命令的總數。懷疑含石棉時不應直接敲拆。

十三、報價與合約要點

13.1 報價單必須列明的 11 項

• 逐項列明的拆除範圍，以及不包括的項目
• 拆到甚麼程度（例如招牌是否連鐵架、天台屋是否連地台）
• 修補範圍：外牆固定孔、天台防水層、牆身飾面由誰負責
• 棚架或吊船是否包含，搭設及拆卸費用
• 廢料清運車次上限及超出後的計價方式
• 建築廢物處置費由誰承擔、是否提供處置單據及運載記錄
• 如需限制時間施工，建築噪音許可證由誰申請及承擔
• 如發現疑似石棉，停工與轉交註冊石棉承辦商的安排
• 對方的註冊類別、級別及註冊編號，以及是否覆蓋本工程
• 工期承諾及與命令期限的關係、延誤責任、保險安排
• 如已提出上訴而命令期限獲暫緩，工程排期如何相應調整

13.2 時間管理提醒

十四、關鍵數字與部門聯絡一覽

本章把全文的法定期限、金額及聯絡資料集中一處，方便存檔備用。

14.1 關鍵數字速覽

14.2 兩條時間線的對照

收到命令後，業主其實同時在跑兩條獨立的時鐘。搞清楚哪條先到期，是整件事最重要的判斷。

14.3 部門聯絡一覽

十五、常見問題 FAQ（24 條）

15.1 定義與執法

15.2 上訴（21 天）

15.3 期限、罰則與財政援助

15.4 正確程序與委任人選

15.5 價錢、村屋申報與施工

十六、延伸閱讀

十七、資料來源

1. 屋宇署《如何清拆僭建物？》——屋宇署可發出法定命令或法定警告通知並把通知註冊於物業業權記錄；接獲法定命令應委聘建築專業人士及／或承建商；符合小型工程項目描述的拆卸工程可根據小型工程監管制度進行；以及按是否涉及拆卸一幢樓宇或其大型或重要部分而定的委任安排。bd.gov.hk
2. 屋宇署《樓宇維修》常見問題（樓宇管理指引）——《建築物條例》第 44 條的上訴權利、21 天期限、標準上訴通知書表格，以及屋宇署收到上訴通知書後會暫緩命令期限。bd.gov.hk
3. 1823《如何就屋宇署發出的命令／警告通知提出上訴？》——業主應在屋宇署以掛號郵件形式寄出命令／警告通知的日期起計 21 天內，把上訴通知書送達上訴審裁小組秘書。1823.gov.hk
4. 區議會規劃、工程及房屋委員會文件及政府部門書面回覆——《建築物條例》第 47 條及《建築物（上訴）規例》（第 123L 章）第 3 條的 21 天上訴通知期限、第 4(1) 條的 28 天詳情陳述書期限（可經上訴審裁小組主席同意延展）、建築事務監督 28 天內提交申述書，以及上訴通知只須提供基本資料的說明。一般上訴程序／部門書面回覆
5. 上訴審裁小組（《建築物條例》）裁決——第 47 條對上訴期限的條文性質屬強制性及嚴格；未依規定在法定期限前送達上訴通知者，不能被視為已行使第 44 條的上訴權利並得到第 44(2) 條暫緩強制執行的待遇。atb.gov.hk
6. 上訴審裁小組（《建築物條例》）概覽——電話 3579 2270、傳真 3579 4971 及辦事處地址。atb.gov.hk
7. 屋宇署《樓宇安全貸款計劃》及 1823 常見問題——不論工程是自願或根據法定命令／通知／消防安全指示／改善消防安全指示而進行均可申請；因財政困難無法清拆違例建築物者可申請貸款，每個單位貸款額上限 100 萬元；查詢熱線 2626 1579、傳真 2398 3929。貸款計劃／1823 常見問題
8. 屋宇署《樓宇維修》常見問題——共同業主其中一名可申請貸款；清拆僭建物的貸款申請一般在遞交後兩個星期內得知結果或進展，維修工程需時三個星期。另附《樓宇安全貸款計劃清拆違例建築物申請表》。常見問題／申請表
9. 發展局立法會文件——除《建築物條例》第 41 條所界定的豁免審批工程及小型工程監管制度下可按簡化規定進行的指定小型工程項目外，所有建築工程展開前須事先獲建築事務監督批准及同意；以及警告通知登記於土地註冊處（釘契）的安排。devb.gov.hk
10. 屋宇署向區議會提交的發言要點——擴大須優先取締的僭建物範圍至包括所有位於樓宇外部包括天台、平台、後巷和天井的僭建物，不論其對公眾安全的風險程度或是否新建；以及新界村屋僭建物加強執法策略按「按序處理」原則的三軌安排（大規模行動清拆首輪取締目標、申報計劃、即時執法行動）。districtcouncils.gov.hk
11. 審計署《屋宇署對違例建築物採取的行動》及摘要——清拆令期限通常 60 天、在土地註冊處註冊、代辦工程及檢控安排，以及第 24(3)、24AA(7) 及 40 條的罰則說明。全文／摘要
12. 立法會政府帳目委員會《有關僭建物的政府政策》——須優先取締僭建物、60 天期限及第 24 條代辦工程並追討費用。legco.gov.hk
13. 政府新聞公報檢控案例——《建築物條例》第 40(1BA) 條罰則條文及實際罰款金額（屯門 $144,600、荃灣各 $70,000、油麻地 $56,200、共同業主逾 $100,000 等）。屯門個案／荃灣個案／油麻地個案
14. 審計署《屋宇署為解決違例建築物問題而進行的工作》——檢控優先次序。aud.gov.hk
15. 1823《甚麼類型的工程屬於「小型工程監管制度」下監管的工程？》——附表 1 內列明的 187 項小型工程無須預先獲批准圖則和書面同意，但須由合資格的訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行。1823.gov.hk
16. 政府新聞公報《「小型工程監管制度」明日全面實施》、發展局立法會參考資料摘要及立法會答覆——制度於 2010 年 12 月 31 日全面實施；小型工程無須獲屋宇署事先批准圖則和同意動工；《建築物（小型工程）規例》第 28(1) 條規定指定小型工程須由訂明註冊承建商進行；訂明註冊承建商的定義。新聞公報／參考資料摘要／立法會十題
17. 屋宇署《小型工程的分級分類》一般指引、《小型工程監管制度簡介》及相關立法會文件——三個級別及七種類型（G 類型為拆卸工程）；第 II 級別例子包括清拆從外牆伸出的違例構築物；第 III 級別共 61 個項目。分級分類指引／制度簡介
18. 香港建造業商會資料——業主應要求擬委任的承建商證明其是否為合資格的註冊承建商，有關名冊可在屋宇署網頁查閱。hkbic.org
19. 屋宇署《註冊指引》、《搜尋註冊名單》及 data.gov.hk《屋宇署註冊名單》——七類名冊、網上搜尋工具用法及名冊供公眾查閱的目的。註冊指引／搜尋註冊名單／data.gov.hk
20. 屋宇署《聯絡我們》——一般查詢熱線 2626 1616（由「1823」接聽，24 小時運作）、電郵 enquiry@bd.gov.hk、傳真及總部地址。bd.gov.hk
21. 屋宇署《重啟新界豁免管制屋宇僭建物申報計劃》及指引 GL01RRS、GL03——2026 年 4 月 1 日重啟、申報資格、電子申報表格 BD0002、行政費用 600 元及每五年安全檢驗要求。重啟計劃／GL01RRS／GL03
22. 發展局諮詢文件——2012 年申報計劃涵蓋類別、約 25,600 個獲接納申報，以及申報並非使僭建物合法化的說明。devb.gov.hk
23. 立法會答覆——《建築物條例（新界適用）條例》下村屋豁免證明書安排。info.gov.hk
24. 環境保護署《噪音管制條例》（第 400 章）指引、《建築廢物處置收費計劃》及《石棉承辦商註冊紀錄冊》（依《空氣污染管制條例》第 51(1) 條備存）。噪音管制條例／收費計劃／石棉註冊紀錄冊
25. 執法政策分類（須予以取締與其他類別的處理方式）——本地規例整理平台公開資料。
26. 建築廢物處置收費現行水平（$71／$175／$200 每公噸，最低 1 公噸）——本地業界公開整理資料，2026 年 8 月。
27. 僭建及天台屋清拆價錢市場行情（每呎 $30–$50 及 $50–$70）——綜合 Toby、dismantle360 及本地清拆業界公開價目表，2025–2026 年。

本文所列價錢屬市場行情參考範圍，並非本公司報價或承諾價；法例條文、罰則、上訴程序、貸款計劃條款、小型工程項目數目及申報計劃安排，均以屋宇署、上訴審裁小組及相關政府部門最新公佈為準。個別個案應以送達的法定命令或警告通知內容為依據，並須留意文件上所載的發出日期及期限。本文不構成法律意見；如對命令內容有爭議或考慮提出上訴，應及早諮詢認可人士、註冊結構工程師或法律意見。本公司負責清拆施工、廢料分類及清運；結構評估、圖則呈交、上訴程序、申報及安全檢驗須由業主委任的合適註冊人士或專業人士辦理。

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