商鋪清拆還原終極指南：交場倒推排程、還原範圍、價錢、核實承建商與糾紛處理

發佈日期：2025-12-15　｜　最後更新：2026-09-17　｜　撰文：英豪清拆工程施工團隊

在香港做生意，結業或搬遷幾乎必然要處理商鋪清拆還原。但商鋪清拆與住宅清拆最本質的分別，不在工序，而在時間：住宅可以慢慢裝，商鋪每多佔一天就是一天租金或一天空租。

所以這篇指南的結構刻意與一般「清拆攻略」相反——我們先講倒推排程，再講價錢；先講怎樣核實對方，再講怎樣識破黑店。因為對商戶而言，最貴的錯誤是「發現找錯人時已經來不及換」。

本文所有法規及數據均引自政府部門及消費者委員會的公開資料，並在第二十章列明出處。配套服務頁為商場店舖清拆；食肆個案另見食肆清拆，辦公室個案見寫字樓清拆。

一、商鋪清拆還原是甚麼：租約與交場的關係

1.1 三個名詞的分別

清拆（Demolition）

拆除固定裝修結構，例如招牌、天花、間隔、地板飾面、貨架及冷氣風槽。

清場／清屋（Clearance）

清走活動物品，例如貨品、傢俬、電器及雜物，不涉及拆卸結構。屬清屋清場服務範圍。

還原（Reinstatement）

把單位回復至租約要求的狀態。範圍完全由租約條款及業主／管理處提供的還原清單決定，並無統一法定標準。

實務上三者通常一併進行，但報價必須分開列——因為清場按貨量計、清拆按範圍計、還原按修補標準計，計價邏輯完全不同。混在一起報一個總價，就是日後爭議的起點。

1.2 商鋪清拆與其他類型的分別

七類清拆的完整橫向對照，見工程案例：七類清拆一表對照。

二、市場實況：消委會投訴數據

在講價錢之前，先看這個市場的真實狀況。以下全部來自消費者委員會公布的數字。

按消委會的投訴統計，「裝修及家居維修工程」類別在 2024 年有 400 宗投訴、2025 年 347 宗，2026 年 1 至 8 月已錄得 311 宗。消委會於 2024 年 2 月公布的家居裝修研究報告則指出，2017 至 2023 年間共接獲 1,205 宗有關家居裝修服務的投訴，平均每年 172 宗，涉及總金額高達逾 2.7 億元，每宗個案平均涉及金額接近 23 萬元，最高一宗達 270 萬元。

2.1 投訴類別分佈

服務質素及延誤合共佔超過七成——對商戶而言，「延誤」直接等於交不到場、賠額外租金。這也是為何本文把排程放在價錢之前。

2.2 報價單的實際質素

這組數字解釋了一件事：市場上七成以上的報價本來就不夠清楚。所以「要求分項報價」不是刁難，而是把自己拉出那七成。分項報價應包含甚麼，見第十四章。

三、還原範圍如何界定

香港商業租約的還原要求沒有統一標準，一切以租約條款及業主／管理處提供的還原清單為準。

3.1 三種常見還原程度

3.2 索取還原清單時必須逐項問清楚的 14 項

• 天花是否要拆——保留假天花還是拆至結構樓板
• 地板飾面是否要拆——瓷磚、石材、木地板、地毯是否要清至水泥面
• 地板膠水殘留是否要鏟除，鏟至哪一層
• 牆身是否要批灰重髹，指定甚麼顏色或油漆規格
• 柱身是否計入重髹範圍（最常被漏）
• 玻璃門、櫥窗、捲閘是否保留
• 自行加裝的冷氣（分體機、支風槽、抽風扇）是否要拆並封補開口
• 電線槽、電箱、額外電位是否要還原
• 招牌是否要拆、是否連鐵架，以及外牆固定孔的修補標準
• 店內貨架、展示櫃、收銀檯、試身室是否要拆
• 如有凍櫃或水吧，水口是否要封
• 公共走廊、卸貨區的清潔範圍
• 驗收方式：由誰驗收、是否需要相片紀錄
• 押金退回條件及需提交的證明書文件清單

四、商鋪清拆價錢

以下為市場行情參考範圍，並非本公司報價。實際收費須經上門實測後書面確認。

4.1 為何本文不列「拆天花 $5,000–$15,000」這類單價

4.2 影響商鋪清拆價錢的八個變數

1. 還原程度——清空、部分還原，還是拆至白胚
2. 地板物料——地毯、膠地板、瓷磚、石材（石材最重、最影響廢料成本）
3. 膠水殘留——鏟膠水是純人手工序，工時長、粉塵多，卻常被視為「基本清潔」
4. 重髹範圍——牆身加柱身面積往往比想像大，還要計乾燥時間
5. 招牌——高度、是否需棚架或吊船、外牆修補面積
6. 施工時段——夜間施工人手成本高、每晚工時短
7. 搬運條件——樓層、貨梯時段、卸貨區安排、泥頭車泊位
8. 廢料組合——惰性與非惰性比例決定處置收費等級

五、由交場日倒推的 10 步排程

商鋪清拆唯一正確的排程方向，是由後往前推。

• ① 取出租約並索取還原清單逐項確認要還原到甚麼狀態（見第三章的 14 項）。
• ② 由交場日往前扣時間扣除驗收補漏、重髹乾燥、清拆日數或夜數、商場審批，以及招牌與機電安排，得出最遲開工日。
• ③ 確認招牌的法律狀態是否屬違例建築工程、是否曾通過檢核；若須拆除並重新豎設合法招牌，按小型工程監管制度處理（見第六章）。
• ④ 盤點消防裝置記錄並拍照所有灑水頭、消防栓、煙感器、警鐘及緊急照明，明確哪些必須保留（見第七章）。
• ⑤ 安排電力裝置處理由註冊電業承辦商負責，並預留發出 WR1／WR1(A) 的時間（見第八章）。
• ⑥ 核實承建商資格查屋宇署註冊名冊、查工人平安卡（見第十二章）。
• ⑦ 向商場管理處提交工程申請申請表、保險文件、工人名單、施工時間表及押金；確認貨梯、卸貨區、垃圾房及保護規格。
• ⑧ 如需夜間施工先辦許可證限制時間內用機動設備施工，須先向環保署申領建築噪音許可證（見第九章）。
• ⑨ 清場、清拆及還原先清貨品傢俬，再拆招牌、天花、間隔、地板及冷氣風槽，最後批灰重髹。
• ⑩ 驗收交場及退押金逐項驗收，交付施工前後相片、廢料處置單據、運載記錄及證明書副本（見第十五章）。

5.1 倒推示例

5.2 商鋪參考工期

六、招牌：違例招牌檢核計劃

地舖退租最容易被忽略的一項。招牌不只是「拆走就算」——它可能本身就是違例建築工程。

6.1 檢核計劃的來由與資格

屋宇署自 2013 年 9 月 2 日起實施自願性質的「違例招牌檢核計劃」，向招牌擁有人在按小型工程監管制度下拆除違例招牌並重新豎設合法招牌以外，提供多一項選擇。

該計劃容許規模較小、潛在風險較低，並於 2013 年 9 月 2 日前已經豎設、符合相關小型工程項目技術規格的違例招牌，在經訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行安全檢查、鞏固（如有需要）及向屋宇署核證後，可以繼續保留使用。

6.2 五年檢核周期與「通過檢核 ≠ 合法」

6.3 退租時的三條路

七、消防裝置：不可自行移去

7.1 拆假天花時的正確處理

• 施工前逐一辨識並拍照記錄天花內所有消防裝置位置
• 拆板材及吊架時保留灑水管路及支架，不切斷、不改道
• 灑水頭加設臨時保護，避免碰撞誤觸放水淹場（商鋪貨品損失可能遠超清拆費）
• 煙感器防塵保護，但不得停用或拆除系統；如需暫停須經管理處及相關承辦商安排
• 出口指示牌及緊急照明維持可用，直至交場
• 如確需改動消防裝置，交由合適的註冊人士按規定辦理

食肆的情況更複雜（涉及廚房灑水系統及油煙管穿越防火分隔的防火閘），詳見食肆清拆。

八、電力裝置與完工證明書 WR1

這是商鋪還原最容易被漏的文件要求。拆線槽、拆電位、拆燈具，都可能屬「對現有電力裝置的改裝」。

九、施工時段與夜間工程

9.1 夜間施工的實際影響

• 每晚可用工時短——扣除進場、鋪保護、收工清理，實際施工時間往往只有數小時，總工期會比日間長
• 貨梯及卸貨區時段——商場貨梯多有固定開放時間，廢料清運要遷就
• 行人通道保護——營業前必須完全清理現場，不可留下工具或碎料
• 成本較高——夜間人手成本、許可證及額外保護工序都要計入報價

9.2 向商場管理處提交的常見文件

• 清拆／裝修工程申請表及施工時間表
• 第三者責任保險及勞工保險文件
• 施工人員名單及出入證申請
• 工程押金及清潔押金
• 廢料清運安排、路線及車輛資料
• 如涉及消防裝置或機電改動，相關註冊承辦商資料
• 如涉及電力裝置改動，完工證明書的提交安排
• 工人的建造業安全訓練證明書（見第十二章）

住宅單位的法定裝修時間（機動設備 7am–7pm、便攜式機動設備至 11pm）另見拆牆打瓦。

十、廢料處理與處置收費

最低收費按 1 公噸計算（離島廢物轉運設施例外，最低 0.1 公噸）。商鋪的廢料組合特別「雜」——石材與瓷磚屬惰性，木飾面、地毯、玻璃、鋁隔柵、膠面板屬非惰性。若一次過混裝，收費會由每公噸 $71 一級跳至 $175 或 $200 一級。

十一、法規與部門對照表

商鋪清拆橫跨多個部門。這張表告訴你哪個問題該找哪個部門——也順便更正一個流傳很廣的誤解。

十二、核實清拆公司的三種方法

這是商戶最有力的自保工具，而且完全免費——不必靠對方「口頭保證」。

12.1 方法一：核對屋宇署七類註冊名冊

建築事務監督分別備存合資格執行《建築物條例》相關法定職務的以下名冊：

1. 認可人士
2. 註冊結構工程師
3. 註冊岩土工程師
4. 註冊檢驗人員
5. 註冊一般建築承建商
6. 註冊專門承建商
7. 註冊小型工程承建商

屋宇署設有「搜尋註冊專業人士或承建商」網上工具：可輸入相關名稱及／或註冊編號及／或註冊類型及／或樓宇安全服務範圍搜尋；當在註冊類型中選擇小型工程承建商（公司及／或個人）時，更可再選擇級別、類型、級別 III 項目及／或營業位置搜尋。名冊提供已註冊人士／公司的基本資訊、聯絡資料、註冊編號、提供的服務等資料；屋宇署提供有關名冊予公眾查閱，旨在協助他們遵從《建築物條例》的規定。相關名冊亦在政府「開放數據平台」（data.gov.hk）發布。

另外，業界資料亦提醒：業主應要求擬委任的承建商證明其是否為合資格的註冊承建商，有關名冊可在屋宇署網頁查閱。

12.2 方法二：檢查工人的「平安卡」及工人註冊證

這是最直接的現場核實方法：工程進場當日，禮貌地要求查看工人的證明書及註冊證。正規公司不會介意；反應閃避的，就要留心。

12.3 方法三：問對方是否清楚勞工處呈報要求

依《建築地盤（安全）規例》第 56、58 及 59 條，進行「建築工程」的承建商在以下情況須向勞工處處長呈報有關工程的資料：

• 除有合理理由相信建築工程將會在少於 6 個星期的期間內完成；或在任何時間僱用或將僱用進行建築工程的工人不超過 10 名外，承建商須在工程展開後 7 天內，以書面（表格 LD202）向處長呈報
• 如所提供的資料有重要改變，須在得悉該項改變後 7 天內以書面呈報
• 須在有關建築工程完成後 7 天內，以書面向處長呈報完工日期

沒有作出這項呈報屬於違法，東主和承建商除了可被檢控外，亦喪失了一個在工序開展初期得到勞工處協助的機會。

12.4 三招合成一張核實清單

• 索取公司名稱及註冊編號，自己上屋宇署搜尋工具核對
• 核對註冊的類別、級別及項目是否覆蓋你的工程
• 查核註冊的屆滿日期——過期等於無效
• 進場當日查看工人的建造業安全訓練證明書（平安卡）及工人註冊證
• 問對方勞工處呈報要求，以及你的工程屬不屬例外情況
• 索取第三者責任保險及勞工保險文件副本，確認保險期涵蓋整個工程期
• 如涉及招牌或外牆工程，確認由訂明註冊承建商按小型工程程序處理
• 如涉及電力，確認由註冊電業承辦商辦理並會發出 WR1

十三、識別黑店的 12 個警號

13.1 報價階段的 5 個警號

1. 不肯上門，只憑電話或相片報價。看不到天花構造、地板層數、招牌狀態，報價必然要在開工後修正。
2. 報價單只有一行「全鋪清拆一式 $XX,XXX」。沒有分項，等於沒有比較基礎——而消委會調查顯示，市場上少過三成報價單列明詳細工序及收費。
3. 報價明顯低於市場行情。不一定是騙局，但幾乎肯定有項目未計入，最常見是廢料清運及處置費、牆身重髹、招牌外牆修補。
4. 拒絕書面確認廢料處置費由誰承擔。這是一筆按公噸計的政府收費，不可能「大家都不付」。
5. 催促即日下訂、聲稱「今日簽有折」。正常清拆檔期以週計，不需要限時逼簽。

13.2 資格與合約階段的 4 個警號

6. 提不出公司名稱及註冊編號，或說不清屬哪個註冊類別。可自行到屋宇署名冊核對（見第十二章）。
7. 聲稱「只需拆除招牌，無須處理其他事項」。招牌可能屬違例建築工程，涉及外牆及公共位置，這句話屬即時淘汰級別。
8. 聲稱「灑水頭阻礙施工，直接拆除即可」。直接觸及《消防條例》管制範圍。
9. 拒絕簽書面合約，或要求一次過付清。付款節奏是你唯一的談判籌碼。

13.3 施工階段的 3 個警號

10. 不做保護工程就直接開拆。地面無保護、門口無圍封、公共走廊不清理——代表對方沒有計算修補及投訴成本。
11. 以「發現隱藏問題」為由反覆加價，但拒絕提供相片或現場說明。真正的意外會有可見證據。
12. 不提供廢料處置單據或運載記錄。合法處置必然有紀錄；無紀錄意味廢料可能被違規棄置，責任有機會回溯到工程地點。

十四、報價單與合約要點

14.1 商鋪清拆報價單必須包含的 12 項

• 逐項列明的還原範圍，以及不包括的項目（negative list 同樣重要）
• 每項計價方式（按呎或按項）及物料假設
• 招牌拆除範圍：是否連鐵架、是否包外牆固定孔修補
• 地板是否連膠水殘留鏟除，鏟至哪一層
• 天花是否連吊架，燈具是保留移交還是拆走
• 是否包含清場（貨品、傢俬、電器、雜物）
• 是否包含牆身及柱身批灰重髹，以及油漆規格
• 廢料清運車次上限及超出後計價方式
• 建築廢物處置費由誰承擔、是否提供處置單據及運載記錄
• 電力部分由誰負責、是否包含完工證明書的安排
• 夜間施工夜數、每晚工時，以及保護工程範圍（地面、行人通道、貨梯、鄰鋪）
• 驗收標準及交場狀態（清空、粗清，還是重髹完成）

14.2 合約應包含的 10 項條款

• 逐項列明的還原範圍及不包括項目
• 分項價錢，並註明計價基準
• 工期、開工日、交場日，以及延誤的責任與賠償
• 意外損壞（消防裝置、鄰鋪、公共設施）的責任歸屬及保險安排
• 發現招牌屬違例、或需改動消防／電力裝置時的停工與通報程序
• 廢料處置費歸屬及單據提供義務
• 驗收標準（是否粗清、是否重髹、相片紀錄要求）
• 須提交給管理處的文件清單及由誰負責
• 付款時間表——與可驗證里程碑掛鈎，而非單純與日期掛鈎
• 爭議解決機制（調解或仲裁），以及適用法律

十五、驗收清單與押金三大卡位

15.1 交場驗收清單

15.2 押金拿不回來的三大卡位

十六、糾紛處理：四條途徑

若工程出現質量問題、逾期或費用爭議，可循以下途徑處理。四條途徑全部需要文件——這是第十四章強調書面合約的原因。

16.1 四條途徑

1. 向清拆公司提出書面投訴——列明不符項目、要求補救期限及方式，並保留往來紀錄。
2. 消費者委員會——就服務糾紛求助及尋求調解。消委會亦發布裝修投訴統計及研究報告（見第二章）。
3. 合約內的調解或仲裁機制——若合約已列明，通常比訴訟快及省成本。
4. 民事索償——按金額選擇合適法院或審裁處，見下表。

16.2 按索償金額選擇審裁處或法院

16.3 涉及違規的舉報途徑

• 違例建築工程或未經批准的結構改動——可向屋宇署舉報，一般查詢及舉報熱線 2626 1616（由「1823」接聽，24 小時運作），電郵 enquiry@bd.gov.hk
• 違規棄置建築廢物，或未持有效建築噪音許可證而於限制時間施工——可向環境保護署舉報
• 工作安全事故或工地安全問題——可向勞工處反映；工地安全受《職業安全及健康條例》（第 509 章）及《工廠及工業經營條例》（第 59 章）及其附屬規例規管
• 消費爭議——可向消費者委員會投訴及尋求調解

十七、關鍵數字與部門聯絡一覽

本章把全文的金額、期限及聯絡資料集中一處，方便存檔備用。

17.1 關鍵數字速覽

17.2 部門聯絡一覽

十八、常見問題 FAQ（26 條）

18.1 價錢與市場

18.2 還原範圍與招牌

18.3 消防、電力與施工時段

18.4 核實承建商資格

18.5 報價、合約與押金

18.6 糾紛處理與工期

十九、延伸閱讀

19.1 商業清拆服務頁

19.2 相關專題章節

19.3 網站主要頁面

二十、資料來源

1. 消費者委員會《投訴數字》——2024 至 2026 年度投訴統計，「裝修及家居維修工程」類別 2024 年 400 宗、2025 年 347 宗、2026 年 1–8 月 311 宗。consumer.org.hk
2. 消費者委員會新聞稿《消委會倡 4 大建議加強規範家居裝修行業》（2024 年 2 月 21 日）——2017 至 2023 年共接獲 1,205 宗家居裝修服務投訴，涉及總金額逾 2.7 億元，每宗平均接近 23 萬元；並提出訂立標準報價單範本及建立認證計劃等四大建議。consumer.org.hk
3. 消費者委員會研究報告演示資料——投訴逐年數字及投訴類別分項（服務質素 510、延遲／不交貨 336、價格糾紛 120 等）。consumer.org.hk
4. 消委會 2024 年家居裝修研究報告的媒體報道——「神秘顧客」調查接觸 59 間裝修公司及 14 個網上配對平台、索取 40 間公司初步報價單而少過三成列明詳細工序及收費；以及最高一宗投訴涉款 270 萬元等數字。
5. 發展局立法會答覆及新聞公報《違例招牌檢核計劃》——2013 年 9 月 2 日實施、自願性質、資格條件、由訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行安全檢查、鞏固及核證，以及「通過檢核的違例招牌仍然屬於違例建築工程」的說明。devb.gov.hk／立法會二十二題
6. 屋宇署《違例招牌檢核計劃之一般指引》及技術指引——通過檢核的違例招牌可保留 5 年，之後須進行新一輪檢查核證，否則須予拆除。一般指引／技術指引第 7 章
7. 屋宇署註冊承建商作業備考 PNRC 75《招牌檢核計劃》——檢核程序，以及屋宇署會向沒有資格檢核或未通過檢核的違例招牌採取執法行動。bd.gov.hk
8. 立法會答覆《招牌的監管》——屋宇署自 2014 年起實施「目標街道大規模行動」處理危險及棄置招牌。info.gov.hk
9. 《消防條例》（第 95 章）——將按處長為施行《建築物條例》第 16 條而證明的圖則在建築物內提供的消防裝置或設備從建築物移去的相關條文。電子版香港法例
10. 機電工程署《註冊電業承辦商須知》、《註冊電業工程人員須知》及《電力新聞》——固定電力裝置及現有裝置的修理、改裝、增設後須檢查、測試及發出完工證明書（表格 WR1 或 WR1(A)），並由承辦商加簽及妥善保存最少五年。承辦商須知／工程人員須知
11. 環境保護署《噪音管制條例》（第 400 章）指引及《在指定範圍內進行訂明建築工程及使用機動設備》申請說明——限制時間定義、建築噪音許可證及訂明建築工程範圍。條例指引／許可證申請
12. 環境保護署《建築廢物處置收費計劃》——實施日期及承辦價值 100 萬元或以上合約的主要承判商須於獲授合約後 21 天內開立專用繳費帳戶。epd.gov.hk
13. 屋宇署《註冊指引》、《搜尋註冊名單》及 data.gov.hk《屋宇署註冊名單》——建築事務監督備存的七類名冊、網上搜尋工具的搜尋方式，以及名冊供公眾查閱旨在協助遵從《建築物條例》的規定。註冊指引／搜尋註冊名單／data.gov.hk
14. 香港建造業商會資料——業主應要求擬委任的承建商證明其是否為合資格的註冊承建商，有關名冊可在屋宇署網頁查閱。hkbic.org
15. 屋宇署《聯絡我們》——一般查詢及舉報熱線 2626 1616（由「1823」接聽，24 小時運作）、電郵 enquiry@bd.gov.hk、傳真及總部地址。bd.gov.hk
16. 勞工處《職安健知多少——建造業》——僱員及工人在建築工程工作地點內工作時的安全、健康及福利受《職業安全及健康條例》（第 509 章）、《工廠及工業經營條例》（第 59 章）及其附屬規例保障；所有地盤工人必須接受認可的基本安全訓練及持有有效的建造業安全訓練證明書才可在地盤內工作。labour／info.gov.hk
17. 勞工處《工廠及工業經營條例（香港法例第 59 章）》——條例為保障工業工人的安全和健康訂定條文，適用於工業經營，即工廠、建築地盤、食肆、貨物及貨櫃搬運經營、維修工場和其他工業工場。labour.gov.hk
18. 勞工處《呈報你的工場及建築工程》及公用表格——依《建築地盤（安全）規例》第 56、58 及 59 條的呈報要求、7 天期限、少於 6 個星期或工人不超過 10 名的例外情況，以及表格 LD202。呈報指引／公用表格
19. 審計署《勞工處職業安全及健康》——《建築地盤（安全）規例》（第 59I 章）下承建商須在工程展開後 7 天內向勞工處處長提供有關建築工程的資料及例外情況。aud.gov.hk
20. 建造業議會《工友資訊》及《建造業工人註冊條例》——建造業工人註冊系統；註冊建造業工人身在建造工地時須攜帶就有關註冊而向他發出的註冊證。cic.hk／條例文本
21. 司法機構《有關小額錢債審裁處的常見提問》——審裁處可聆訊任何就合約、準合約或侵權行為提出而申索款額不超過 75,000 元的金錢申索，以及不得分割申索的規定。judiciary.hk
22. 立法會答覆《小額錢債申索》——審裁處的司法管轄權限已於 2018 年 12 月 3 日由 5 萬元提高至 7 萬 5,000 元。info.gov.hk
23. 社區法網（CLIC）《消費者投訴》——審裁處最高索償金額 75,000 元、不得分割申索，以及超過該金額須入稟區域法院（上限 300 萬元）或高等法院（沒有上限）。clic.org.hk
24. 建築廢物處置收費現行水平（$71／$175／$200 每公噸，最低 1 公噸）——本地業界公開整理資料，2026 年 8 月。
25. 商業及住宅單位清拆價錢市場行情（商業每呎 $30–$50、住宅每呎 $30–$70、天台屋每呎 $50–$70）——綜合 PRO360、Toby、ULifestyle、dismantle360 及本地清拆業界公開價目表，2025–2026 年。

本文所列價錢屬市場行情參考範圍，並非本公司報價或承諾價；投訴統計以消費者委員會最新公佈為準；法例條文、表格編號、註冊制度、司法管轄權限及收費以屋宇署、環境保護署、機電工程署、消防處、勞工處、建造業議會及司法機構最新公佈為準。租約還原範圍以個別租約條款及業主／管理處提供的還原清單為依據。本文不構成法律意見；涉及租約爭議、索償或違例建築工程的個案，應及早諮詢法律或相關專業意見。本公司負責清拆施工、廢料分類及清運；電力工程須由註冊電業承辦商辦理，消防裝置改動須由合適註冊人士辦理，招牌及外牆工程須由訂明註冊承建商按小型工程程序辦理。

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