寫字樓清拆完全指南：如何核實與選擇清拆公司、消費者保障與糾紛處理

發佈日期：2025-12-23　｜　最後更新：2026-09-17　｜　撰文：英豪清拆工程施工團隊

選錯清拆公司的代價，不是「貴少少」，而是交不到場。而交不到場的成本，是額外租金加上與業主的爭議。

所以這篇指南不談「清拆有幾多種」——那些內容在工程案例各分類頁已經寫齊。本文只做一件事：教你用可核實的方法判斷一間清拆公司值不值得託付，以及出事時你手上有甚麼牌。

當中最重要的一章可能是第七章——很多業主不知道，報價單刻意隱藏收費項目，在香港可能已觸及刑事條文。知道這一點，你在議價桌上的位置會完全不同。

一、本文與另一篇指南的分工

本站有兩篇寫字樓清拆指南，刻意分工，不重複：

建議順序：先讀本篇選公司，再讀另一篇排時間表。服務頁則見寫字樓清拆。

二、市場實況：消委會投訴數據

按消費者委員會的投訴統計，「裝修及家居維修工程」類別在 2024 年有 400 宗投訴、2025 年 347 宗，2026 年 1 至 8 月已錄得 311 宗。消委會 2024 年 2 月公布的家居裝修研究報告則指出，2017 至 2023 年間共接獲 1,205 宗投訴，平均每年 172 宗，涉及總金額逾 2.7 億元，每宗平均接近 23 萬元，最高一宗達 270 萬元。

投訴類別：服務質素 510 宗、延遲或不交貨 336 宗、價格糾紛 120 宗，維修及保養 74 宗、銷售手法 65 宗、更改或終止合約 64 宗、其他 36 宗。服務質素及延誤合共佔超過七成。

三、清拆、清場、還原的分別

清拆（Demolition）

拆除固定裝修結構，例如玻璃隔間、假天花、架空地台、地毯、電線槽、公司招牌及水牌。

清場（Clearance）

清走活動物品，例如辦公傢俬、辦公椅、文件櫃及電腦設備，不涉及拆卸結構。屬清屋清場服務範圍。

還原（Reinstatement）

把單位回復至租約要求的狀態。範圍完全由租約條款及業主／管理處提供的還原清單決定，並無統一法定標準。

四、寫字樓清拆價錢

以下為市場行情參考範圍，並非本公司報價。實際收費須經上門實測後書面確認。

4.1 影響價錢的八個變數

1. 還原程度——清空交場、部分還原，還是拆至白胚
2. 架空地台——面板與腳座數量多、屬非惰性廢料為主
3. 地毯膠水——鏟膠水是純人手工序，工時長、粉塵多
4. 玻璃隔間——大片玻璃要人手抬運並預約貨梯，破損風險高
5. 重髹範圍——牆身加柱身面積往往比想像大，還要計乾燥時間
6. 施工時段——夜間施工人手成本高、每晚工時短
7. 搬運條件——樓層、貨梯時段、卸貨區安排
8. 廢料組合——惰性與非惰性比例決定處置收費等級

五、核實清拆公司的五種方法

這是全文最重要的一章。以下五招全部免費，而且全部不必靠對方口頭保證。

5.1 方法一：核對屋宇署七類註冊名冊

建築事務監督分別備存合資格執行《建築物條例》相關法定職務的以下名冊：

1. 認可人士
2. 註冊結構工程師
3. 註冊岩土工程師
4. 註冊檢驗人員
5. 註冊一般建築承建商
6. 註冊專門承建商
7. 註冊小型工程承建商

屋宇署設有「搜尋註冊專業人士或承建商」網上工具：可輸入相關名稱及／或註冊編號及／或註冊類型及／或樓宇安全服務範圍搜尋；當在註冊類型中選擇小型工程承建商（公司及／或個人）時，更可再選擇級別、類型、級別 III 項目及／或營業位置搜尋。名冊提供已註冊人士／公司的基本資訊、聯絡資料、註冊編號及提供的服務等資料；屋宇署提供有關名冊予公眾查閱，旨在協助他們遵從《建築物條例》的規定。相關名冊亦在政府「開放數據平台」（data.gov.hk）發布。

5.2 方法二：查核僱員補償保險

這是法定要求，也是五招之中最硬的一招——詳見第六章。

5.3 方法三：查看工人的「平安卡」及工人註冊證

這是最直接的現場核實方法：工程進場當日，禮貌地要求查看工人的證明書及註冊證。正規公司不會介意；反應閃避的，就要留心。

5.4 方法四：透過公司註冊處查核有限公司資料

你可透過以下方式查閱備存在公司登記冊內的註冊公司現況資料及已登記文件的影像紀錄：

• 公司註冊處電子服務網站的電子查冊服務
• 親身到香港金鐘道 66 號金鐘道政府合署 13 樓公司註冊處的電子服務中心

網上查冊中心的網址為 icris.cr.gov.hk。

5.5 方法五：透過稅務局商業登記署查詢商業登記

商業登記由稅務局商業登記署負責，與公司註冊處的公司登記冊是兩套不同紀錄：

• 如你不知道該業務的商業登記號碼，可登入「香港政府一站通」（www.gov.hk/br）使用「網上查詢商業登記號碼」服務，或親臨稅務中心 2 樓的商業登記署，使用「自助商業登記號碼查詢系統」進行檢索
• 商業登記署亦透過「香港政府一站通」（www.gov.hk/br）提供「網上申請商業登記文件及有效的商業登記證複本」的電子服務，可申請商業登記冊內資料的電子摘錄、資料摘錄的核證本，以及有效的商業／分行登記證核證副本或複本

5.6 五招合成一張核實清單

• 索取公司名稱及註冊編號，上屋宇署搜尋工具核對
• 核對註冊的類別、級別及項目是否覆蓋你的工程，並查屆滿日期
• 要求出示僱員補償保險有效保單（法定要求）
• 要求出示第三者責任保險（多數為管理處工程申請條件）
• 進場當日查看工人的平安卡及工人註冊證
• 如為有限公司，透過公司註冊處電子查冊核對公司現況
• 透過香港政府一站通（gov.hk/br）核對商業登記
• 如涉及電力，確認由註冊電業承辦商辦理並會發出 WR1
• 如涉及疑似石棉，核對環保署石棉承辦商註冊紀錄冊

六、法定保險：僱員補償保險

很多文章會寫「清拆公司應持有不少於 $1,000 萬的第三者責任保險」。這句話有兩個問題：第一，它不是法定要求；第二，它遠低於真正的法定保額。

6.1 對業主的四點實際意義

• 這是「有無資格開工」的問題——條文明確寫「否則不得僱用僱員從事任何工作」。一間沒有勞保的清拆公司，法律上不應派工人到你的單位。
• 1 億元是法定下限，不是可議價的服務條件——不存在「規模較小所以減少投保」。
• 判頭、包頭同樣是僱主——若清拆公司再分包，分包方作為僱主同樣須為其僱員投保。工程涉及多層分包時，這一點要問清楚。
• 第三者責任保險是另一回事——它保障對第三者（例如鄰戶、大廈設施）造成的損害，並非上述條例的法定要求，但通常是大廈管理處工程申請的條件。

七、《商品說明條例》：你有刑事投訴渠道

這一章是本文最有價值的部分。大部分業主以為清拆糾紛只能「民事追討」，其實不然。

7.1 條例涵蓋服務，不只貨品

7.2 罰則與執法機關

7.3 最關鍵一條：誤導性遺漏（第 13E 條）

這一條直接對應清拆行業最常見的問題——報價單不清楚。

7.4 其他四項與清拆有關的手法

八、報價單審查：13 項清單

結合第七章的法律基礎，以下 13 項就是你有理由要求對方書面列明的內容。

• 逐項列明的還原範圍，以及不包括的項目（negative list 同樣重要）
• 每項計價方式（按呎或按項）及物料假設
• 架空地台是否連腳座及底下線槽一併清除
• 地毯是否連膠水底層鏟除，鏟至哪一層
• 假天花是否連吊架，燈具是保留移交還是拆走
• 玻璃隔間是否連鋁框、頂夾地夾及固定孔修補
• 是否包含清場（辦公傢俬、辦公椅、文件櫃、電腦設備）
• 是否包含牆身及柱身批灰重髹，以及油漆規格
• 廢料清運車次上限及超出後計價方式
• 建築廢物處置費由誰承擔、是否提供處置單據及運載記錄
• 電力部分由誰負責、是否包含完工證明書 WR1／WR1(A) 的安排
• 如涉及機電更換，遵行規定表格的責任分工
• 夜間施工夜數、每晚工時，以及保護工程範圍（地面、貨梯、電梯大堂、公共走廊）

九、合約條款：11 項

• 逐項列明的還原範圍及不包括項目
• 分項價錢，並註明計價基準及物料假設
• 工期、開工日、交場日，以及延誤的責任與賠償
• 意外損壞（消防裝置、大廈機電、鄰戶、公共設施）的責任歸屬
• 保險安排：僱員補償保險及第三者責任保險的投保人、保額及有效期
• 發現疑似石棉時的停工與通報程序
• 廢料處置費歸屬及單據提供義務
• 驗收標準（是否粗清、是否重髹、相片紀錄要求）
• 須提交給管理處的文件清單及由誰負責辦理
• 付款時間表——與可驗證里程碑掛鈎，而非單純與日期掛鈎
• 爭議解決機制（調解或仲裁）及適用法律

十、施工期間的監督

合約簽好不等於可以放手。以下四件事應該做，而且做起來成本很低。

• ① 定期到場並拍照記錄重點看保護工程是否維持——地面保護、圍封、貨梯護板、公共走廊清潔。這幾項最能反映施工方的態度。
• ② 任何加價要求一律要書面說明及相片真正的意外會有可見證據。口述的「發現隱藏問題」通常只是報價不足的補救；書面要求亦有助日後判斷是否涉及不良營商手法。
• ③ 記錄廢料運走的日期及車次，並索取處置單據合法處置必然有紀錄。這些文件在交場驗收及申請退回押金時同樣用得上。
• ④ 發現問題立即停工並書面通報特別是三種情況：疑似石棉物料、消防裝置被移動、結構部分被觸及。這三項不宜「先做完再算」。

十一、驗收清單與押金四大卡位

11.1 交場驗收清單

11.2 押金四大卡位

十二、糾紛處理：五條途徑

• ① 發出書面投訴並停止付款以書面列明不符合約的項目、要求補救的具體內容及期限，保留所有往來紀錄、施工相片及付款憑證。爭議未解決前不宜再付款。
• ② 向消費者委員會求助消委會受理服務糾紛投訴並可作出調解，亦定期發布投訴統計及行業研究報告。
• ③ 評估是否涉及不良營商手法並向海關舉報《商品說明條例》禁止虛假商品說明、誤導性遺漏、具威嚇性的營業行為、餌誘式廣告宣傳、先誘後轉銷售行為及不當地接受付款；香港海關是執法主要機關，違例最高罰款 $500,000 及監禁五年。見第七章。
• ④ 循合約內的調解或仲裁機制若合約已列明，通常較訴訟快及省成本。
• ⑤ 提出民事索償按金額選擇審裁處或法院，見下表。

12.1 按索償金額選擇審裁處或法院

12.2 舉報與索償是兩回事

十三、選擇清拆公司的黃金標準

市面上很多「選擇標準」清單其實無法核實——例如「經營超過 5 年」、「完成過數百個項目」、「業內口碑最佳」。這些都是公司自述，不構成判斷依據。

以下把標準重寫成四類可核實項目：

十四、法規速查與交叉參考

選公司之後，接下來就是文件與排程。以下是相關法規的速查表，詳細說明在對應頁面。

十五、關鍵數字與部門聯絡一覽

15.1 關鍵數字速覽

15.2 部門聯絡一覽

十六、常見問題 FAQ（30 條）

16.1 關於本文與市場實況

16.2 核實資格與保險

16.3 《商品說明條例》與消費者保障

16.4 價錢與報價

16.5 合約、監督與驗收

16.6 糾紛處理與選擇標準

16.7 其他常見疑問

十七、延伸閱讀

17.1 配套閱讀（建議順序）

17.2 七類清拆服務頁

17.3 相關專題章節

17.4 網站主要頁面

十八、資料來源

1. 香港海關《商品說明條例》個案小冊子——經《2012 年商品說明（不良營商手法）（修訂）條例》修訂的《商品說明條例》（第 362 章）禁止的不良營商手法；上述罪行一經定罪最高刑罰為罰款 500,000 元及監禁五年；香港海關是負責執行《條例》的主要機關；第 13E 條誤導性遺漏的構成要件，以及購買邀請中價格資料屬重要資料的說明。customs.gov.hk
2. 通訊事務管理局《《商品說明條例》的公平營商條文》——公平營商條文即第 4、5、7、7A、13E、13F、13G、13H 及 13I 條；禁止就貨品及服務作出虛假商品說明、誤導性遺漏、具威嚇性的營業行為、餌誘式廣告宣傳、先誘後轉銷售行為及不當地接受付款；違反屬刑事罪行，最高罰款 $500,000 及監禁五年；並設有民事的遵從為本機制。coms-auth.hk
3. 政府新聞公報《《2012 年商品說明（不良營商手法）（修訂）條例》的執行情況》——《修訂條例》令《條例》涵蓋範圍從貨品擴及服務，並禁止一些常見的不良營商手法；違例商戶可被判處最高監禁五年及罰款五十萬元；《條例》並設立民事的遵從為本機制。info.gov.hk
4. 勞工處《僱員補償條例》（第 282 章）常見問題及《僱員補償條例簡介》——第 40 條規定所有僱主必須投購僱員補償保險，否則不得僱用僱員從事任何工作；最低投保金額（每宗事故）僱員不超過 200 人不少於 1 億元、超過 200 人不少於 2 億元；不依法投購可被檢控，一經定罪最高罰款十萬元及監禁兩年。常見問題／條例簡介／不購買僱員補償保險的法律後果
5. 屋宇署《註冊指引》、《搜尋註冊名單》及 data.gov.hk《屋宇署註冊名單》——建築事務監督備存的七類名冊、網上搜尋工具的搜尋方式，以及名冊供公眾查閱旨在協助遵從《建築物條例》的規定。註冊指引／搜尋註冊名單／data.gov.hk
6. 香港建造業商會資料——業主應要求擬委任的承建商證明其是否為合資格的註冊承建商，有關名冊可在屋宇署網頁查閱。hkbic.org
7. 勞工處《職安健知多少——建造業》——僱員及工人在建築工程工作地點內工作時的安全、健康及福利受《職業安全及健康條例》（第 509 章）、《工廠及工業經營條例》（第 59 章）及其附屬規例保障；所有地盤工人必須接受認可的基本安全訓練及持有有效的建造業安全訓練證明書才可在地盤內工作。info.gov.hk
8. 建造業議會《工友資訊》及《建造業工人註冊條例》——建造業工人註冊系統；註冊建造業工人身在建造工地時須攜帶就有關註冊而向他發出的註冊證。cic.hk／條例文本
9. 公司註冊處《如何取得公司資料》及政府新聞公報——可透過電子服務網站的電子查冊服務或親身到香港金鐘道 66 號金鐘道政府合署 13 樓查閱公司登記冊資料；網上查冊中心網址 icris.cr.gov.hk。cr.gov.hk／info.gov.hk
10. 稅務局《申請商業登記文件》、《商業登記》及《商業登記署的查冊服務新安排》——如不知道商業登記號碼，可登入「香港政府一站通」（www.gov.hk/br）使用「網上查詢商業登記號碼」服務或親臨稅務中心 2 樓商業登記署使用自助查詢系統；商業登記署透過「香港政府一站通」提供網上申請商業登記文件及有效商業登記證複本的電子服務。申請商業登記文件／商業登記／查冊服務新安排
11. 消費者委員會《投訴數字》及《消委會倡 4 大建議加強規範家居裝修行業》新聞稿（2024 年 2 月 21 日）——投訴統計；2017 至 2023 年共接獲 1,205 宗家居裝修服務投訴，涉及總金額逾 2.7 億元，每宗平均接近 23 萬元；並提出訂立標準報價單範本及建立認證計劃等四大建議。投訴數字／新聞稿
12. 消費者委員會研究報告演示資料——投訴逐年數字及類別分項（服務質素 510、延遲／不交貨 336、價格糾紛 120 等）。consumer.org.hk
13. 消委會 2024 年家居裝修研究報告的媒體報道——「神秘顧客」調查接觸 59 間裝修公司及 14 個網上配對平台、索取 40 間公司初步報價單而少過三成列明詳細工序及收費；最高一宗投訴涉款 270 萬元。
14. 司法機構《有關小額錢債審裁處的常見提問》及立法會答覆——審裁處可聆訊申索款額不超過 75,000 元的金錢申索；司法管轄權限已於 2018 年 12 月 3 日由 5 萬元提高至 7 萬 5,000 元；不得分割申索。judiciary.hk／info.gov.hk
15. 社區法網（CLIC）《消費者投訴》——審裁處最高索償金額 75,000 元、不得分割申索，以及超過該金額須入稟區域法院（上限 300 萬元）或高等法院（沒有上限）。clic.org.hk
16. 屋宇署《住用處所的改動及加建工程》常見問題及 1823《小型工程監管制度》——拆非結構牆屬豁免審批工程；豎設或改動非結構牆如屬小型工程須通知屋宇署；附表 1 內列明 187 項小型工程無須預先獲批准圖則和書面同意。bd.gov.hk／1823.gov.hk
17. 機電工程署《註冊電業承辦商須知》及《建築物能源效益條例》常見問題——完工證明書 WR1／WR1(A) 的要求及保存年期；條例涵蓋的四類主要屋宇裝備裝置及主要裝修工程的規定。承辦商須知／能源效益條例常見問題
18. 《消防條例》（第 95 章）——將按處長為施行《建築物條例》第 16 條而證明的圖則在建築物內提供的消防裝置或設備從建築物移去的相關條文。電子版香港法例
19. 環境保護署《噪音管制條例》（第 400 章）指引、《建築廢物處置收費計劃》及《石棉承辦商註冊紀錄冊》（依《空氣污染管制條例》第 51(1) 條備存）。噪音管制條例／收費計劃／石棉註冊紀錄冊
20. 屋宇署《聯絡我們》——一般查詢及舉報熱線 2626 1616（由「1823」接聽，24 小時運作）、電郵 enquiry@bd.gov.hk、傳真及總部地址。bd.gov.hk
21. 建築廢物處置收費現行水平（$71／$175／$200 每公噸，最低 1 公噸）——本地業界公開整理資料，2026 年 8 月。
22. 商業及住宅單位清拆價錢市場行情（商業每呎 $30–$50、住宅每呎 $30–$70、天台屋每呎 $50–$70）——綜合 PRO360、Toby、ULifestyle、dismantle360 及本地清拆業界公開價目表，2025–2026 年。

本文所列價錢屬市場行情參考範圍，並非本公司報價或承諾價；投訴統計以消費者委員會最新公佈為準；法例條文、罰則、註冊制度、保險最低投保金額、司法管轄權限及收費，以香港海關、屋宇署、機電工程署、消防處、環境保護署、勞工處、建造業議會、公司註冊處、稅務局及司法機構最新公佈為準。本文不構成法律、保險或稅務意見；是否涉及《商品說明條例》下的罪行須由執法機關及法院認定，本文僅就條文內容及一般情況作說明。涉及租約爭議、索償、保險安排或刑事舉報的個案，應諮詢法律或相關專業意見。本公司負責清拆施工、廢料分類及清運；電力工程須由註冊電業承辦商辦理，消防裝置改動須由合適註冊人士辦理，能源效益核證須由註冊能源效益評核人辦理，石棉處理須由註冊石棉承辦商辦理。

本文相關關鍵字：寫字樓清拆、辦公室清拆、辦公室清拆還原、選擇清拆公司、核實清拆公司、清拆公司比較、清拆報價單、分項報價、清拆報價陷阱、清拆黑店、消委會裝修投訴、標準報價單範本、商品說明條例、公平營商條文、虛假商品說明、誤導性遺漏、具威嚇性的營業行為、餌誘式廣告宣傳、先誘後轉銷售行為、不當地接受付款、香港海關、第 13E 條、罰款 50 萬、監禁五年、屋宇署註冊名冊、搜尋註冊專業人士或承建商、註冊小型工程承建商、註冊一般建築承建商、註冊專門承建商、訂明註冊承建商、認可人士、註冊結構工程師、僱員補償保險、勞保、僱員補償條例第 40 條、1 億元、2 億元、平安卡、建造業安全訓練證明書、建造業工人註冊、工人註冊證、建造業議會、CIC、公司註冊處、ICRIS、商業登記署、稅務局、香港政府一站通、清拆合約、付款時間表、工程監督、驗收清單、押金、小額錢債審裁處、75000、區域法院、消費者委員會、調解、仲裁、清拆價錢、清拆每呎價錢、免費上門報價。

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