清拆樓宇常見問題及解決方案完全攻略｜僭建物、清拆令與屋宇署執法程序全解析

一、甚麼是僭建物（違例建築工程）

凡未經屋宇署事先批准及同意，又不屬豁免審批工程、亦未按小型工程監管制度簡化程序進行的樓宇加建或改動，均屬違例建築工程，即俗稱僭建物。

三條分界線（先分清自己屬哪一類）

留意一個常見誤解：「豁免審批」不等於「無規矩」。拆除單位內非結構牆雖然無須事先取得批准及同意，但仍須符合條例包括消防安全方面的規定。詳見許可證及法律合規問題。

二、屋宇署執法四階段（這是整篇最重要的一節）

了解自己身處哪一階段，決定你還有多少時間與選項。

1. 勸諭信
   屋宇署積極回應投訴，如視察後確定發現屬須優先取締的僭建物，會向業主發出勸諭信，敦促盡快糾正物業的違規情況。此階段仍屬「勸」，但已開始計時。
2. 警告通知
   至於未獲較高優先清拆次序的僭建物，屋宇署會因應情況發出勸諭信或警告通知，要求業主自行清拆。若業主未能在指定日期前清拆通知內列明的僭建物，屋宇署便會在土地註冊處登記該警告通知（即俗稱「釘契」）。
3. 法定命令（清拆令）
   若業主未能在指定期限內展開糾正工程，屋宇署會根據《建築物條例》第 24(1) 條發出法定命令，飭令業主清拆有關僭建物或糾正違例工程，並會在土地註冊處登記該命令。
4. 檢控與代辦工程
   若業主仍未遵從法定命令，屋宇署可提出檢控；同時根據第 24 條，如業主沒有在指定期限內遵從清拆令，屋宇署可代該業主進行有關工程（代辦工程），並向他追討費用。

三、釘契：在土地註冊處註冊的實際後果

「釘契」是俗稱，指屋宇署把警告通知或法定命令在土地註冊處註冊，令違規事項出現在物業的土地登記記錄上。

三個實際影響

1. 按揭機構會知道：土地註冊處會記錄有關命令；物業如有按揭，相關的財務機構會獲知有關命令。
2. 影響買賣：買方律師查契時會發現記錄，通常會要求先行處理或在成交安排上作出保留。
3. 責任可能延續：清拆令相關費用的追討安排，在條例上有機制與物業掛連，因此「出售物業後便毋須承擔責任」並不一定成立；涉及業權與合約條款的判斷應諮詢律師。

一個容易忽略的條文差異

就清拆令的註冊，《建築物條例》第 24(2C) 條用的是「可」（即建築事務監督可安排註冊）；而就警告通知，第 24C(4) 條用的是「須」。實務意義是：不要以為「未見釘契」就代表沒有問題，也不要以為「一定會釘」——應直接查土地登記記錄及命令文本確認。

四、不遵從命令的代價（用數字看）

刑事罰則

屋宇署近年持續就不遵從法定命令的個案提出檢控並公布結果，近年公布的個案中，個別業主被判罰款達六位數，亦有涉及多張命令而罰款合計逾二十萬元的情況。

代辦工程的費用結構

根據《建築物條例》第 24 及 33 條，屋宇署可向業主追討僭建物清拆工程的費用、監督費及不多於費用 20% 的附加費。

五、收到清拆令後的七步（照做即可）

1. 看清三項關鍵資料：命令依據的條文、須清拆或糾正的項目範圍、遵從期限。
2. 核對現場與命令範圍：逐項對照並拍照；有疑問先向屋宇署查詢澄清，切勿憑猜測開工。
3. 判斷是否涉及結構：涉及結構構件者須委任認可人士及註冊結構工程師處理程序；只涉非結構部分者程序較簡單。
4. 確認資格與程序：屬小型工程範圍？須訂明註冊承建商？有否含石棉物料（須動工前最少 28 天完成呈交及通知）？須否建築噪音許可證？
5. 取得逐項書面報價：須列明清拆範圍、防水及外牆修補、高空安全安排、廢料清運及政府處置費，並確認可在期限前完成。
6. 施工並完整記錄：按命令範圍施工，處理防水層及外牆修補，控制高空墮物風險，拍攝施工前、中、後照片。
7. 完成後通知並保留文件：按命令要求通知屋宇署安排視察，保留完工照片、報價單、工程單及廢料運載記錄。

時間安排的通則：由期限倒數，預留驗收緩衝、大廈行政時間及法定前置期。逆算方法見交吉日逆算排程法，前置期一覽見法定及行政前置期。

六、常見僭建物類型與拆除重點

對應案例可參考僭建物清拆工程案例，服務內容見服務範圍：僭建物清拆，深入說明見僭建物清拆指南。

七、違例招牌與檢核計劃（商戶必讀）

任何未經屋宇署批准及同意，又未按小型工程監管制度規定豎設的招牌，均屬違例建築工程（指定豁免工程除外），屋宇署可根據《建築物條例》第 24 條向招牌負責人或相關人士發出清拆令。

違例招牌檢核計劃（2013 年 9 月 2 日起實施）

• 適用對象：在 2013 年 9 月 2 日之前已經豎設、規模較小、潛在風險較低，並符合相關小型工程項目技術規格的違例招牌
• 程序：由訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行安全檢查、鞏固（如有需要）及向屋宇署核證
• 效果：通過檢核後可繼續保留使用，屋宇署不會對已通過檢核的違例招牌採取執法行動
• 期限：通過檢核只可保留 5 年，有效期屆滿須重新進行檢查核證，否則須予拆除

八、拆除技術：三個最容易出事的位置

1. 防水層

天台屋、平台構築物下方往往就是舊防水層。拆除後必須檢視並修補，否則第一場大雨就會有下層滲水投訴。報價階段就要把防水修補範圍寫明，這是僭建清拆最常見的爭議來源。

2. 高空作業與行人安全

外牆花籠、簷篷、招牌屬高空工序，須設防墜措施、圍封及警示，必要時安排吊船或棚架；地舖位置還要考慮行人通道與交通安排。清拆屬高風險工序，僱主須在合理地切實可行範圍內確保工人安全及健康——按 2023 年 4 月 28 日生效的職安健修訂條例，極嚴重個案最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年，簡易程序下僱主一般責任條文最高 300 萬元、僱員 15 萬元。

3. 外牆開孔與修補

拆走固定件後留下的螺栓孔、支架孔若未妥善封補，會成為長期滲水源。應要求承辦商列明補孔及外牆修補的做法與範圍。

另外兩項不可略過

• 石棉：舊樓天花、保溫層或舊式牆板可能含石棉。須聘註冊石棉顧問調查並擬備調查報告及消減計劃，動工前最少 28 天送達環保署，並於工程展開不少於 28 日前書面通知動工日期，由註冊石棉承辦商施工；違反通知規定最高罰款 20 萬元。
• 勞保：根據《僱員補償條例》第 40 條，所有僱主必須為所有僱員投購僱員補償保險，否則不得僱用僱員從事任何工作；違者一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須支付附加費。委託前應要求出示有效保單。

九、危險構築物與時間極緊的情況

若構築物已呈危險狀態（例如鬆脫、傾斜、有墮下風險），時間壓力會遠高於一般個案。處理次序建議如下：

1. 先止險：設圍封、警示，必要時安排臨時支撐或封閉受影響通道，防止墮物傷人
2. 即日聯絡承建商到場：先評估可即時處理的部分（例如移除鬆脫件），與須經程序的部分分開
3. 按命令要求處理程序：涉及結構者仍須依法定程序，不能因急而跳步
4. 如確實無法在期限內完成：應主動向屋宇署說明實際情況及已採取的措施，並提交可行時間表
5. 全程記錄：拍照、書面往來、報價與工程單全部保留

可壓縮與不可壓縮的部分，見加急清拆：可以壓縮的與不能壓縮的。石棉的 28 天、噪音許可證的審批期、結構審批程序，全部屬不可壓縮。

十、鄰里投訴與噪音管制

僭建清拆多數在外牆或天台進行，噪音與粉塵影響範圍比室內工程大，投訴風險更高。

法定時段

根據《噪音管制條例》（第 400 章），除已取得有效建築噪音許可證外，不得在限制時間內使用機動設備進行一般建築工程；限制時間指晚上七時至翌日上午七時，以及公眾假期（包括星期日）的任何時間。法例規定監督須在接獲申請起 28 日內告知評審結果，環保署現以 14 日完成處理為目標。

四個實務做法

1. 高噪音工序集中在平日日間並分成上下午兩段，中間留靜音時間
2. 施工前經管理處張貼通告，載明日期、時段及聯絡電話
3. 設防塵網、圍封及碎料容器，控制粉塵與墮物
4. 收到滲水或裂縫反映即時到場檢視並拍照記錄，避免事後責任不清

十一、大型舊樓與整幢拆卸（與室內清拆的分界）

整幢樓宇拆卸屬《建築物條例》下的專門工程，與室內清拆是兩回事。

• 五類專門工程：拆卸工程、基礎工程、現場土地勘測工程、地盤平整工程及通風系統工程，須由相關類別的註冊專門承建商承辦
• 圖則審批：拆卸圖則連同穩定性報告及計算書須呈交屋宇署審批
• 批准後仍須提交：地盤安全監工計劃書、適任技術人員姓名及資料、操作動力機械裝置人員的詳細資料、泥石處置及管理制度的詳細資料，以及地盤工程師資料（如須委聘）
• 取得同意書後方可展開工程

英豪清拆工程專注室內清拆、裝修清拆、局部拆卸及清拆還原；若屬整幢樓宇拆卸，我們會直接說明並建議循相關法定程序委任合適承建商。服務邊界見我們不承接的工程。

十二、廢料處置與運載記錄

僭建清拆的廢料多為石屎、磚、瓦礫等惰性建築廢物，重量高但級別低，只要分類得好，處置成本可控。

除離島設施外，最低收費為 1 公噸，超過 1 公噸按每 0.1 公噸計算；使用前須先向環境保護署開立建築廢物處置帳戶。運載記錄在僭建個案特別重要——它是「已按法例合法棄置」的書面憑證。完整流程見建築廢料清運全流程，設施位置及時間見政府廢物設施位置。

十三、承建商資格對照（釐清「牌照」問題）

十四、十個常見誤解