發佈日期：2025-12-05 ｜最後更新：2026年9月17日
一句總結：評估清拆質素，應查看工序次序。正確次序是三截 → 保護 → 機電 → 天花 → 牆身 → 地台 → 出料 → 驗收；次序一亂，就會出現水浸、觸電、堵管、超載、鄰戶滲水這五類事故。本文按工序逐步講清做法與法定要求。查詢：6803-1458。
前言：同一份報價，做出來可以完全不同
兩間清拆公司報同一個價，做出來的結果可以差很遠——分別不在「拆得幾快」，而在工序。誰先截水截電、誰先開天花檢查口、誰肯在牆面標示管線走向、誰在出料前分類，決定了工程會不會出現水浸、堵管、鄰戶滲水這些「意外」。
這篇是同系列四篇中的技術篇：不重複講價錢（見費用結構）、不重複講法規清單（見法規速查）、不重複講僭建程序（見執法四階段），而是逐個工序講「實際點做」。
一、標準十步施工流程
- 現場勘察與範圍界定：量度面積、判斷牆體性質、識別機電系統位置、估算廢料量，確認清拆深度級別
- 書面報價與合約：逐項列明清拆範圍、修補範圍、廢料清運及政府處置費、施工時段、變更程序
- 辦妥大廈與部門手續：入紙、保證金、工作證；如需在限制時間以機動設備施工，須先取得建築噪音許可證
- 三截：截水、截電、截氣，並在總開關位置加設標示
- 保護與圍封：升降機轎廂及門框、走廊、大門、要保留物件
- 機電系統拆除：天花內藏風管、電線、排氣管、消防裝置（須由具相應資格人員處理）
- 結構飾面拆除：由天花 → 牆身 → 地台，控制單次堆放重量
- 廢料分類與出料：惰性／非惰性／可回收金屬分開，按管理處時段出料
- 合法棄置與記錄：運往政府認可設施過磅，以已開立帳戶繳費，保留運載記錄
- 清潔、驗收與交場：按約定清單逐項核對、拍照、交付文件
十步之中，最常被省略的是第 4、第 8 及第 10 步——而這三步正好對應了「水浸／觸電」、「處置費超支」、「交場爭議」三類最常見糾紛。
二、開工前三截：截水、截電、截氣
這是整個工程風險最集中的一步，應在開工前一日完成，而不是開工當日邊拆邊截。
截水
- 關閉單位供水總閥並測試水龍頭確認無水
- 拆除潔具後即時封堵去水位，防止臭氣倒流及碎料入管造成堵塞
- 確認哪一段排污管屬單位內部、哪一段連接大廈主管——主管不可擅動
截電
- 切斷相關電路並在總開關加設標示，防止他人誤開
- 以測電筆或相應儀器確認無帶電線路，切勿只憑「跳掣」判斷
- 涉及固定電力裝置的拆除、改裝或修理，須交由具法定資格人員處理（見機電一）
截氣
- 關閉燃氣供應，並按供應商指引處理表位或管路
- 確認管內無殘留燃氣後才可切割或鑿近相關牆身
- 食肆的石油氣或煤氣系統應由相關人員處理，並在報價中列為獨立項目
實務提醒：若承辦商說「無須截水截電，我們會謹慎施工」，這是明確的拒單訊號。三截不是禮貌程序，而是防止水浸、觸電及燃氣事故的基本工序。
三、保護與圍封工序
| 位置 | 做法 | 目的 |
|---|---|---|
| 升降機轎廂及門框 | 夾板、地墊、防撞包裹 | 避免刮花及管理處索賠 |
| 公共走廊、大堂 | 地墊、膠布，每日收工清掃 | 控制粉塵及泥漬 |
| 單位門口 | 防塵簾或膠膜密封 | 防止粉塵外洩至公共地方 |
| 要保留的窗框、木門、雲石 | 膠膜或夾板包覆並貼上標示 | 避免誤拆及碰損 |
| 去水位、地台排水 | 臨時封堵 | 防止碎料入管造成堵塞 |
| 消防灑水頭、探測器 | 臨時保護、避免碰撞 | 防止誤觸引致水浸或警報 |
| 外牆開口（拆鋁窗後） | 臨時封窗防雨 | 防止雨水入屋及碎料墮下 |
「要保留的物件貼標示」看似小事，但它是誤拆爭議的最有效預防措施——口頭交代在多人輪班的工地幾乎必然失傳。
四、為何必須由上而下（天花 → 牆身 → 地台）
四個實際理由：
- 結構受力：避免下方支撐先被移除而造成受力突變
- 先清機電：天花內藏風管、電線、排氣管及消防裝置，必須先處理才可安全拆板材
- 工作面：先拆地台會令現場失去平整工作面，高處作業安全性與效率同時下降
- 廢料流向：由上而下讓碎料自然落於待拆的地面，減少二次搬運
樓板荷載：一個常被忽略的細節
清拆期間廢料集中堆放可能造成局部超載，尤其鑿地台時石屎碎重量高。正確做法是分批出料、控制單次堆放量、避免全部集中在同一位置。工業單位樓板承重雖較高，同樣須控制堆放。
五、機電一：電力系統拆除（有法定資格要求）
這是清拆工序中最容易被「省人手」的一環，但法例要求很清楚。
法定要求
- 根據《電力條例》（第 406 章），涉及固定電力裝置的電力工程必須由註冊電業工程人員進行
- 承接固定電力裝置工程的電業承辦商，須向機電工程署註冊為註冊電業承辦商；申請註冊為電業承辦商須僱用最少一名註冊電業工程人員
- 條例定義的「電力工作」涵蓋固定電力裝置的安裝、校驗、檢查、測試、維修、改裝或修理等工程或工作
清拆現場的實際做法
- 先由相應資格人員切斷相關電路並確認無帶電
- 拆除線槽、插座、電箱前，先確認該路線是否仍為其他區域供電
- 保留的電源點（例如臨時工作電源）以顯眼標示區分
- 商業單位如須改動電箱或幹線，屬另一組工序及資格，應在報價中獨立列明
本文早期版本寫「聘請持證電工」而未指明制度，容易令人誤會只要「有經驗」即可。準確講法是：涉及固定電力裝置的電力工程必須由註冊電業工程人員進行，而承辦商須為註冊電業承辦商。應直接問：「呢部分邊位註冊電業工程人員負責？」
六、機電二：消防裝置（拆假天花最大風險）
拆假天花時最常見的事故，就是誤觸灑水頭引致水浸——一次事故可能同時損及自己單位與下層。
法定要求
- 根據香港法例第 95A 章《消防（裝置承辦商）規例》，消防裝置承辦商須註冊為註冊消防裝置承辦商
- 根據第 95B 章《消防（裝置及設備）規例》，任何消防裝置及／或設備的擁有人，須保持該等裝置時刻在有效操作狀態；該等裝置亦必須每 12 個月由一名註冊消防裝置承辦商檢查至少一次
清拆現場的實際做法
- 拆天花板前，先開檢查口目視確認灑水頭、探測器、喉轆位置並拍照
- 灑水頭與探測器的移除、改位或還原，交由註冊消防裝置承辦商處理，並與大廈管理處協調
- 暫時保留的裝置以護罩保護，嚴禁以物件懸掛或碰撞
- 商業單位的還原範圍（灑水頭位置、風口位置）必須在報價階段明確責任——這是辦公室還原最常出現追加的位置
七、機電三：供水與排污
拆除次序
- 關水總閥 → 洩壓 → 確認無水
- 拆潔具（座廁、面盆、浴缸、水龍頭）
- 即時封堵所有去水位（防臭氣倒流、防碎料入管）
- 拆除單位內部支管，保留連接大廈主管的接口
- 如須鑿走地台墊層，先確認舊防水層是否連同拆走
三個最易出事的位置
- 去水位未封：碎料入管造成堵塞，往往在下一手裝修時才爆發
- 誤動主管：影響整條管道的其他單位，責任嚴重
- 拆穿防水層：浴室廚房墊層下方就是防水層，鑿穿後若未重做，第一次用水即漏至下層
因此「防水層是否一併拆走、由誰重做」必須在報價階段寫明。相關費用邏輯見費用六大組成。
八、機電四：冷氣、冷媒與抽風
冷媒設備
分體式冷氣、冷櫃、冷凍房等含冷媒設備，拆卸前應由具相應資格的技術人員處理冷媒回收，不應直接切割管路令冷媒排放。之後才處理銅管、風機、支架及外機平台。
外機與平台
外機多位於窗台或外牆平台，屬高空作業，須設防墜措施及防止零件墮下；拆走後的支架孔須封補，否則成為長期滲水源。
食肆抽風系統
次序是：截氣截電 → 抽走隔油池積存物 → 清理管道內部積存油脂 → 拆抽油煙罩及風管 → 拆風櫃及支架。要點有三：
- 油脂屬非惰性污染物，會拉高整車廢料的處置級別，應與石屎瓷磚等惰性廢料分開
- 不鏽鋼及鋼架應抽出作金屬回收，減少送堆填區的重量
- 風管貫穿多個空間，拆卸前須確認是否影響鄰近單位或共用管井
詳細做法見酒樓食肆清拆及酒樓食肆清拆完全指南。
九、隱藏管線勘查四步（省這一步最貴）
- 取圖：盡量取得可得的樓宇圖則或上一次裝修圖紙，作為初步參考
- 開檢查口：在天花及可疑牆面開小檢查口目視確認，並拍照記錄
- 標示：用探測儀器輔助定位後，直接在牆面／地面畫出管線走向，全隊可見
- 試探式開槽：動工採小範圍試探而非一次大面積鑿除，確認無管線後才擴大
本文早期版本提到用「紅外熱像儀確認隱藏空間已清空」。實務上，熱像儀主要用於溫差相關檢測（例如尋找漏水或發熱點），並非確認天花內是否清空的標準方法；確認清空最可靠仍是開檢查口目視加拍照。避免以聽起來高科技但不對口的方法代替基本工序。
十、三類物業流程對照
| 項目 | 寫字樓還原 | 食肆清拆 | 住宅清拆 |
|---|---|---|---|
| 主線 | 按租約還原項目 | 分階段：機電設備 → 飾面 | 一次入場：天花 → 牆身 → 地台 |
| 機電重點 | 假天花內灑水頭、風口、線槽 | 燃氣、隔油池、抽風、冷凍 | 廚廁水電、去水位、防水層 |
| 常見施工時段 | 多為夜間或非營業時間 | 結業後密集施工 | 平日日間 |
| 廢料特性 | 地毯、礦棉板、木隔間（非惰性多） | 金屬設備＋油污廢料 | 石屎瓦礫（惰性多）＋傢俬 |
| 常見工期 | 約 3–7 個工作日 | 需分階段，較長 | 約 2–4 個工作日（大裝 4–8 日） |
| 驗收重點 | 對照租約條款及入場前相片 | 清潔度、管道與地台狀態 | 拆除深度、去水位、公共通道 |
| 對應頁 | 寫字樓清拆還原 | 酒樓食肆清拆 | 家居住宅清拆 |
工期參考的完整版本（含唐樓村屋加成、商鋪、廠房）見各類清拆工期參考。
十一、出料與合法棄置工序
現場分類（四類）
- 惰性：石屎、磚、瓦礫、瓷磚、砂石
- 非惰性：木材、膠料、地毯、傢俬
- 可回收金屬：鋼筋、鋁窗框、不鏽鋼
- 須特別處理：疑似含石棉物料等
政府處置收費
| 處置設施 | 接收廢物種類 | 每公噸收費 |
|---|---|---|
| 公眾填料接收設施 | 完全由惰性建築廢物組成 | $71 |
| 建築廢物篩選分類設施 | 含按重量計多於 50% 惰性建築廢物 | $175 |
| 堆填區 | 含按重量計不多於 50% 惰性建築廢物 | $200 |
| 離島廢物轉運設施 | 含任何百分比惰性建築廢物 | 每 0.1 公噸 $20 |
除離島設施外，最低收費為 1 公噸，超過 1 公噸按每 0.1 公噸計算；使用前須先向環境保護署開立建築廢物處置帳戶並透過帳戶繳費。設施位置及開放時間見政府廢物設施位置及時間，運載記錄用途見泥頭車與運載記錄。
出料工序四要點
- 碎料以沙包或容器盛裝，防止飛散及粉塵
- 按管理處指定時段以貨梯或人手運到地面，不阻塞走廊及消防通道
- 車斗妥善覆蓋，防止沿途散落
- 過磅後保留運載記錄，用以核對車數及證明合法棄置
十二、清潔與驗收工序
清潔次序
- 粗清：清走殘餘碎料及大件廢物
- 細清：掃除粉塵、清理角位與窗框槽
- 公共部分：移除保護材料、清理走廊與升降機
- 拍照：與開工前原狀照片同角度對照
驗收按部位逐項
- 牆身：膠痕、污漬、釘孔、批盪狀態符合約定
- 地面：無碎片粉塵，墊層狀態符合約定深度，去水位已封堵
- 天花：吊裝物已移除，灑水頭及風口按約定處理或還原
- 門窗五金：要保留者完好，拆除者開口已臨時封閉
- 公共部分：升降機、走廊、大堂已清理，保護材料已移除
- 文件：完工照片、運載記錄及收據、工程單及變更記錄
完整驗收清單（含商業租約還原的三份憑據）見驗收標準（按部位）。
十三、糾紛預防與解決途徑
預防：四份文件
- 開工前原狀照片（單位及公共部分，同角度）
- 逐項報價單（含清拆深度、修補範圍、處置費歸屬）
- 書面變更記錄（任何增加範圍先確認費用才施工）
- 驗收清單（按部位，附照片說明）
解決：四級途徑
- 協商：先當面或電話溝通，但事後必須補一封書面（電郵）確認，留下記錄
- 書面要求：把不符事項、期望的補救方式及時限以書面發出
- 調解：雙方同意下可尋求調解，較訴訟省時省費
- 審裁處或法院：如金額在限額內，可考慮小額錢債審裁處——該審裁處的索償限額為港幣 7 萬 5 千元，但不能作出任何禁制令或強制執行令；超出範圍或性質不符者須考慮其他法律程序
兩件事要先查清：一，承辦商是否已為工人投購僱員補償保險——按《僱員補償條例》第 40 條，所有僱主必須為所有僱員投購勞保，違者一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年；二，是否備有公眾責任保險，以應對第三方財物損失（例如鄰戶滲水）。本段為一般資訊，並非法律意見；涉及法律權利的判斷應諮詢律師。
十四、十個工序誤解
| 誤解 | 正確做法 |
|---|---|
| 「無須截水截電，只要謹慎施工即可」 | 三截應在開工前一日完成，並在總開關加標示 |
| 「跳掣便代表已完全斷電」 | 須以儀器確認無帶電；固定電力裝置工程須由註冊電業工程人員進行 |
| 「避開灑水頭便不會有問題」 | 應先開檢查口確認位置，並由註冊消防裝置承辦商處理 |
| 「先拆除地台以擴闊施工空間」 | 由上而下拆除，避免受力突變並保住平整工作面 |
| 「去水位之後才封」 | 拆潔具後即時封堵，否則碎料入管 |
| 「排污管一路拆到底」 | 連接大廈主管的部分不可擅動 |
| 「冷氣直接鎅走條銅管」 | 應先由具相應資格人員處理冷媒回收 |
| 「廢料一車過運走最快」 | 混合廢料令整車按較高級別計費，分類反而省錢 |
| 「有圖則便不會鑿錯位置」 | 舊樓管線常與圖則不符，須開檢查口及試探式開槽確認 |
| 「拆完立即交場」 | 應預留 2–5 個工作日清潔、驗收、補漏及整理憑證 |
十五、兩張工序清單
清單一：開工前工序自查
- 清拆深度級別已確認並寫入報價
- 牆體性質已核對（涉結構者已處理法定程序）
- 已評估疑似含石棉物料風險
- 截水完成並已測試無水
- 截電完成、已確認無帶電、總開關已加標示
- 截氣完成並確認無殘留燃氣
- 天花已開檢查口，內藏系統已拍照記錄
- 灑水頭、探測器位置已標示並安排合資格人員處理
- 要保留物件已列清單並貼標示
- 保護材料已鋪設（升降機、走廊、門口）
- 出廢料時段及泥頭車泊位已與管理處確認
- 開工前原狀照片已拍齊（含公共部分）
清單二：完工工序與文件
- 拆除範圍與報價逐項核對一致
- 去水位已封堵、無碎料入管
- 防水層處理按約定完成（保留或已鑿除待重做）
- 灑水頭及風口按約定處理或還原
- 外牆開口及支架孔已封補
- 廢料已分類並全部運走
- 公共通道、升降機已清理，保護材料已移除
- 完工照片已與原狀照片同角度對照
- 運載記錄及收據副本已取得
- 工程單、變更記錄及保養或整改承諾已收妥
常見問題 FAQ
清拆工程的標準施工流程是怎樣？
十步：勘察與範圍界定 → 書面報價與合約 → 大廈及部門手續 → 三截 → 保護圍封 → 機電拆除 → 由上而下拆飾面 → 分類出料 → 合法棄置與記錄 → 清潔驗收交場。詳見標準十步施工流程。
為甚麼拆除要「由上而下」？
四個理由：避免結構受力突變、先處理天花內藏機電系統、保住平整工作面、讓碎料自然落於待拆地面減少二次搬運。同時要控制單次堆放重量避免樓板局部超載。
開工前的「三截」是甚麼？
截水（關總閥、封堵去水位）、截電（切斷電路、確認無帶電、加標示）、截氣（關閉燃氣、確認無殘留）。應在開工前一日完成，詳見開工前三截。
清拆涉及的電力工作有法定資格要求嗎？
有。根據《電力條例》（第 406 章），涉及固定電力裝置的電力工程必須由註冊電業工程人員進行；承接該類工程的承辦商須向機電工程署註冊為註冊電業承辦商，並須僱用最少一名註冊電業工程人員。
消防裝置可以自行拆除嗎？
不應。按第 95A 章《消防（裝置承辦商）規例》，消防裝置承辦商須註冊；按第 95B 章《消防（裝置及設備）規例》，消防裝置擁有人須保持裝置時刻在有效操作狀態，並須每 12 個月由一名註冊消防裝置承辦商檢查至少一次。詳見機電二：消防裝置。
拆假天花最容易出甚麼事？
誤觸灑水頭引致水浸，其次是切斷仍在使用的電線或風管。正確做法是先開檢查口確認並拍照，由具相應資格人員處理電力及消防部分，最後才拆板材與骨架。
隱藏在牆內或地下的水電管線如何找出？
四步：取圖則作參考 → 開檢查口目視確認並拍照 → 用儀器輔助定位並在牆面標示走向 → 小範圍試探式開槽。舊樓記錄常與現況不符，以現場確認為準。詳見隱藏管線勘查四步。
冷氣及冷凍設備拆除有甚麼特別要求？
含冷媒設備應先由具相應資格的技術人員處理冷媒回收，不應直接切割管路；之後才處理銅管、風機、支架，外機平台屬高空作業須設防墜措施，拆走後支架孔須封補。
食肆的油煙管道清拆有甚麼工序重點？
次序：截氣截電 → 抽走隔油池積存物 → 清理管道內積存油脂 → 拆抽油煙罩及風管 → 拆風櫃及支架。油脂屬非惰性會拉高處置級別，須與惰性廢料分開；不鏽鋼及鋼架應抽出回收。
排污管拆除時要注意甚麼？
三點：分清單位內部支管與大廈主管（主管不可擅動）；拆後即時封堵開口防臭氣倒流及碎料入管；浴室廚房舊防水層是否一併拆走須事前定案。
寫字樓、食肆、住宅的流程有何不同？
住宅多為一次入場按天花牆身地台順序；寫字樓以還原項目為主線並常須夜間施工、需協調消防與冷氣還原；食肆須分階段先機電設備後飾面。對照表見三類物業流程對照。
清拆期間可以在晚上或假日趕工嗎？
除持有有效建築噪音許可證外，不得在晚上七時至翌日上午七時或公眾假期（包括星期日）任何時間以機動設備進行一般建築工程；許可證法定 28 日內覆核，環保署以 14 日完成處理為目標。建議高噪音工序放平日日間。
廢料出料的工序應怎樣安排？
現場分四類（惰性、非惰性、可回收金屬、須特別處理），碎料以容器盛裝，按管理處時段出料，車斗妥善覆蓋，過磅後以已開立帳戶繳費並保留運載記錄。收費表見出料與合法棄置工序。
驗收時應該逐項檢查甚麼？
按部位：牆身、地面、天花、門窗五金、公共部分，以及文件（完工照片、運載記錄及收據、工程單及變更記錄）。清單見清潔與驗收工序。
清拆造成鄰戶滲水或裂縫應如何處理？
即時到場檢視拍照、暫停高震動工序、通知業主及管理處並安排檢查。責任判斷需要開工前原狀照片作對照，所以開工前拍齊照片非常重要；承辦商應備勞保（法定）及公眾責任保險。
如果與清拆公司發生金錢糾紛，可以怎樣處理？
先協商並補書面記錄 → 書面要求補救 → 調解 → 如金額在限額內可考慮小額錢債審裁處（索償限額為港幣 7 萬 5 千元，且不能作出禁制令或強制執行令）；超出範圍者須考慮其他法律程序。涉及法律權利應諮詢律師。
清拆完成後多久可以開始裝修？
驗收通過並清潔完成後即可安排下一工序入場；實務上建議預留 2–5 個工作日緩衝，用於補漏、覆檢及整理棄置憑證。若廚廁已鑿至墊層須重做防水，亦要預留乾燥時間。
結語
清拆是一門次序的工藝。同一批師傅、同一批工具，只要把「先截後拆、先機電後飾面、先分類後出料、先拍照後交場」四條次序做齊，絕大部分所謂「意外」都不會發生。
英豪清拆工程專注室內清拆、裝修清拆、局部拆卸及清拆還原；涉及固定電力裝置、消防裝置或含石棉物料的部分，我們會安排或協調具相應法定資格的人員處理，並在報價單上把責任分清。想知你單位的工序應該怎樣排，把相片傳過來即可。
參考資料（政府一手來源）
- 機電工程署：註冊為電業承辦商
- 機電工程署：註冊電業承辦商須知
- 消防處：消防裝置承辦商註冊事宜
- 屋宇署：小型工程監管制度
- 環境保護署：建築廢物處置收費計劃
- 環境保護署：《噪音管制條例》（第 400 章）指引
- 環境保護署：石棉管制
- 勞工處：僱員補償
- 司法機構：小額錢債審裁處
本文為一般資訊，並非法律或工程專業意見。個別工程的資格要求及程序，須以主管部門最新指引及批覆為準。