發佈日期：2025-12-03 ｜最後更新：2026年9月17日
一句總結：清拆爭議九成不是技術問題，而是「誰負責」的問題。而最多人搞錯的一點是——「業主負責結構、租客負責內部」只是市場慣例，不是法律。就一般住宅租賃而言，維修責任由租約自由議定。查詢：6803-1458。
- 業主與租客：責任由合約分配；差估署立場是《業主與租客（綜合）條例》並無條文規管維修責任
- 公用部分：成立業主立案法團後，與公用部分有關的職責須由法團行使；法團須就公用部分購買第三者風險保險
- 承辦商：勞保屬法定要求——違者一經定罪最高罰款 $10 萬及監禁兩年
- 專業人士：結構、電力、消防、石棉各有對應法定資格，委任關係要寫明
前言：技術問題有答案，責任問題才會拖
做過清拆的人都知道：「能否完成拆除」幾乎從來不是問題，真正拖住整件事的，是三個月後各執一詞的「當時協定由誰負責」。
所以這篇不再重複講工序或價錢（工序見施工流程篇，價錢見清拆價目表），而是專講一件事：清拆工程涉及的五方，各自負責甚麼。
一、為何「誰負責」才是核心
| 爭議 | 表面看是 | 實際是 |
|---|---|---|
| 「還原到咩程度？」 | 技術標準問題 | 合約界定問題（交吉無官方統一定義） |
| 「是否包括補孔、批盪及油漆底層？」 | 報價問題 | 修補範圍歸屬問題 |
| 「走廊受損由誰賠償？」 | 損毀問題 | 舉證問題（有無原狀照片） |
| 「樓下滲水是否由我們造成？」 | 技術鑑定問題 | 舉證＋對口機構問題 |
| 「結構評估及石棉檢測由誰支付費用？」 | 費用問題 | 委任關係問題 |
五項的共通點：全部可以在報價與合約階段用文字解決，但一旦開工才討論，就會變成談判。
二、五方責任地圖
| 角色 | 主要責任 | 責任來源 |
|---|---|---|
| 1. 業主 | 物業本身的維修與管理；遵從屋宇署法定命令；委任涉結構的專業人士 | 《建築物條例》、《建築物管理條例》、公契 |
| 2. 租客 | 按租約的維修及還原責任；交場標準 | 租約條文（非法例規定） |
| 3. 承辦商 | 按合約完成範圍；施工安全；法定勞保；廢料合法棄置 | 合約＋《僱員補償條例》＋職安健法例＋廢物處置法例 |
| 4. 法團／管理處 | 公用部分的管理與維修；施工規範、保證金、保護規格 | 《建築物管理條例》（第 344 章）、公契 |
| 5. 專業人士 | 結構評估與圖則、電力、消防、石棉等法定範疇 | 各自的註冊制度 |
留意第 2 行與第 4 行的責任來源差異：租客的責任來自合約（可談），法團的責任來自法例（不可談）。搞錯這一點，就會在錯誤的對象身上花時間。
三、業主與租客：最多人搞錯的一節
先講最重要的一句：「業主負責外部及結構性維修、租客負責內部及非結構部分」——這個人人掛在口邊的分法，是市場慣例，不是法律。差餉物業估價署的立場是：《業主與租客（綜合）條例》並無條文規管維修責任，有關條款可由雙方自由商議。所以在法庭上，慣例幫不了你，租約條文才是依據。
租約通常怎樣寫
租約通常規定租客有責任維護／保養物業的內部和非結構性部分，及／或在租賃終止時把物業按原始交接狀態交還業主（正常損耗除外）。另外，租約常見規定業主有權進入、檢查及／或維修物業——但法院曾指出，這種權利不能被解釋為對業主施加的責任；維修責任一般不會如此隱晦地包含在租約條款內。
對清拆的三個實際意義
- 先讀租約，不要先問行規：還原範圍以租約條文為準
- 「正常損耗」是關鍵字：若租約寫明正常損耗除外，應在交場前與業主就哪些屬正常損耗達成書面共識
- 模糊條款要補充：若租約只寫「回復原狀」而無細節，應在清拆前以書面（電郵亦可）逐項確認，並附入場前相片
分間單位的分別
一般住宅租賃的維修責任由租約分配；但分間單位的規管租賃有法定條款安排，不能靠雙方任意刪改。若涉及分間單位，應先確認適用的法定條款再談清拆與還原；涉及法律解釋者宜諮詢律師。
四、公用部分、法團與公契
法團的法定地位
根據《建築物管理條例》（第 344 章），建築物業主成立法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與公用部分有關的法律責任，除條例另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行。
法團負有法律責任去妥善管理及維修大廈的公用部分，並採取一切合理必需的措施，以執行公契（如有的話）載明有關建築物管理的職責；法團可聘請經理人或其他人士協助。此外，法團須就大廈的公用部分及法團財產購買第三者風險保險，並須保持該保險單有效。
全體業主的共同責任
民政事務總署的指南指出：全體業主一同承擔管理和維修公用部分的責任，使公用部分維持良好狀況；如果因為公用部分管理不善或缺乏維修而導致任何意外，大廈的所有業主有可能需要負上共同及各別的責任。
公契的作用
公契是大廈各業權共有人、經理人和發展商所簽訂的私人契約，是一份具法律效力的文件，對所有在土地註冊處註冊的業主均有約束力。它清楚列明業主、住客、租客及物業管理公司，就樓宇內的私人地方、公用部分及設施等的監管、行政、維修保養及管理方面的權利、權益及責任。
即使公契沒寫，也要維修自己的部分
條例另訂明：凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。
對清拆的實際影響
- 施工前查閱公契及住戶守則，了解施工限制
- 向管理處或法團確認保護規格、保證金、施工時段、貨梯與出料時段
- 清楚單位內部與公用部分的界線——共用水管、排污主管不可擅動
- 公共部分的原狀照片必須拍齊（升降機轎廂、門框、走廊、大堂）
五、承辦商的四項責任
- 合約責任：按約定範圍、清拆深度及交場標準完成；任何增減以書面變更單處理
- 安全責任：僱主須在合理地切實可行範圍內確保僱員安全及健康。按 2023 年 4 月 28 日生效的職安健修訂條例，極嚴重個案可循可公訴罪行檢控，最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年；簡易程序下僱主一般責任條文最高 300 萬元、僱員 15 萬元
- 法定保險：根據《僱員補償條例》第 40 條，所有僱主必須為其所有僱員投購僱員補償保險，否則不得僱用僱員從事任何工作；違者一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須支付附加費
- 廢料責任：按成分運往政府認可設施、以已開立的建築廢物處置帳戶繳費，並可提供運載記錄及收據副本
業主要注意的一點：承辦商無勞保時，工傷賠償及責任爭議極可能牽連到處所擁有人或委託方。所以「是否有勞保」不是禮貌問題，而是要求出示保單的問題。
六、專業人士的責任（委任關係要寫明）
| 範疇 | 法定要求 | 一般由誰委任 |
|---|---|---|
| 結構 | 拆除結構牆、樑、柱須委任認可人士（AP）及註冊結構工程師（RSE）評估、呈交圖則獲屋宇署批准及同意，由註冊承建商施工 | 業主 |
| 固定電力裝置 | 涉及固定電力裝置的電力工程必須由註冊電業工程人員進行；承辦商須為註冊電業承辦商 | 視合約（須寫明） |
| 消防裝置 | 消防裝置承辦商須按第 95A 章註冊；按第 95B 章，擁有人須保持裝置時刻在有效操作狀態，並須每 12 個月由註冊消防裝置承辦商檢查至少一次 | 視合約（須寫明） |
| 氣體裝置 | 只有受僱於註冊氣體工程承辦商、並領有適當類別的註冊氣體裝置技工，才可親自進行該類別氣體裝置工程 | 視合約（須寫明） |
| 含石棉物料 | 須註冊石棉顧問調查並擬備報告及消減計劃，動工前最少 28 天送達環保署，動工前不少於 28 日書面通知，由註冊石棉承辦商施工；違反通知規定最高罰款 20 萬元 | 業主（另行報價） |
| 小型工程 | 共 126 項分三級；須由訂明建築專業人士及／或訂明註冊承建商進行；三級均須完工後 14 天內呈交完工文件 | 視工程（須寫明由哪一方呈交） |
「一般由誰委任」屬市場常見安排，並非法定分配；實際必須在報價單及合約寫明，否則容易變成互相推卸。資格對照見關於我們：法定資格處理方式。
七、政府部門對口一覽
| 事項 | 對口部門 |
|---|---|
| 結構、小型工程、僭建物、清拆令、強制驗樓及驗窗 | 屋宇署 |
| 建築廢物處置收費及帳戶、建築噪音許可證、石棉管制 | 環境保護署 |
| 電力裝置及氣體裝置的註冊制度 | 機電工程署 |
| 消防裝置承辦商註冊 | 消防處 |
| 職安健、僱員補償（勞保） | 勞工處 |
| 食物業牌照、公眾地方潔淨及阻礙 | 食物環境衞生署 |
| 私人樓宇滲水個案 | 滲水投訴調查聯合辦事處（食環署與屋宇署合組） |
| 大廈管理、法團事宜 | 民政事務總署 |
| 不良營商手法（服務範疇） | 香港海關 |
| 消費爭議協助 | 消費者委員會 |
八、費用歸屬：誰付哪一項
| 項目 | 一般由誰承擔 | 備註 |
|---|---|---|
| 拆除人工 | 計入承辦商報價 | 按呎／按項目／整體包價 |
| 運輸車費 | 計入承辦商報價 | 應列明預計車數及超額計法 |
| 政府建築廢物處置費 | 視合約（必須寫明） | 按過磅實重計，最易爭議 |
| 保護材料及每日清潔 | 計入承辦商報價 | 按大廈要求可增減 |
| 勞保、工程全保、第三者責任保險 | 承辦商 | 勞保屬法定；應要求出示 |
| 大廈裝修保證金 | 業主或租客 | 直接向管理處繳付，完工無損毀後退還 |
| 大廈行政費、工作證 | 視大廈規定 | 報價前確認由誰辦理及承擔 |
| 認可人士／註冊結構工程師委任 | 業主 | 涉及結構時的專業服務費 |
| 註冊石棉顧問及承辦商 | 業主（另行報價） | 屬另一組法定程序 |
| 建築噪音許可證申請 | 視合約 | 需在限制時間以機動設備施工時 |
| 修補、批盪、油漆底 | 視報價（必須寫明） | 「拆走」與「還原」是兩個價 |
| 後續裝修（重做防水、水電） | 業主／裝修方 | 不屬清拆範圍 |
兩行標了「必須寫明」的——政府處置費與修補範圍——正是清拆爭議最集中的兩項。報價階段各加一句，可以省掉三個月後的爭論。
九、十個責任爭議情境
| 情境 | 判斷依據 | 預防方法 |
|---|---|---|
| 業主說「還原範圍不足」要求重做 | 租約條文＋入場前相片＋報價單 | 三份文件齊備，逐項書面確認 |
| 補孔與油漆底被指應該包 | 報價單的修補範圍 | 「拆走」與「還原」分開列價 |
| 走廊、貨梯被指刮花 | 開工前公共部分原狀照片 | 開工前拍齊公共部分 |
| 樓下投訴滲水 | 原狀照片；必要時經聯辦處測試 | 拍照＋即時到場記錄 |
| 要保留的鋁窗被誤拆 | 報價單的「要保留項目清單」 | 逐件貼標示並列入附件 |
| 開工後被追加「泥頭費」 | 報價單有否列明車數及超額計法 | 要求過磅記錄核對 |
| 發現懷疑主力牆，工程停擺 | 樓宇圖則＋專業判斷 | 評估階段標明「待確認」牆體 |
| 發現疑似石棉，時間表崩 | 石棉調查報告 | 評估階段列為風險項並預留時間 |
| 工人受傷，責任不清 | 勞保保單＋現場記錄 | 委託前出示有效保單 |
| 收到屋宇署命令，業主租客互推 | 命令抬頭＋租約條文 | 租約簽訂時先寫明違例工程責任 |
現場出事的即時處理次序（停、拍、通知、評估、書面）見實戰指南。
十、三張保單對應甚麼責任
| 保單 | 對應哪一類責任 | 由誰持有 |
|---|---|---|
| 僱員補償保險（勞保） 法定要求 |
僱主對僱員工傷的法律責任 | 承辦商（委託前要求出示） |
| 承建商全風險保險 （俗稱「工程全保」） |
涵蓋整項工程的費用（工程期間損失或損毀） | 承辦商 |
| 第三者責任保險 | 就任何身體受傷或死亡及第三者財產受到損毀作出彌償 | 承辦商 |
| 法團的第三者風險保險 | 大廈公用部分及法團財產 | 業主立案法團（法定須購買並保持有效） |
前三張屬工程層面，第四張屬大廈層面。若事故發生在公用部分，兩個層面都可能牽涉——這也是為何開工前拍齊公共部分照片如此重要。
十一、把責任寫死的六步
- 先讀租約或買賣合約：一般租賃的維修與還原責任由合約分配，不是由法例規定
- 取得入場前原始相片：判斷哪些是自己加建、哪些是原有；保留原始檔案（含日期）
- 向管理處或法團確認公用部分要求：保護規格、保證金、施工時段、貨梯與出料時段
- 在報價單分清費用：承辦商項目與業主項目分開（見表五）
- 確認法定資格部分由誰委任：結構、電力、消防、氣體、石棉逐項寫明
- 任何範圍改動以書面變更單處理：先簽後做，載明金額、工期影響及責任歸屬
六份可照抄的文件範本（詢價表、報價格式、合約要點、變更單、驗收表、交場記錄）見文件與範本篇。
十二、完工後保留的責任憑證
- 租約還原條款副本（或業主的還原清單）
- 入場前及完工後照片（同角度對照，保留原始檔案）
- 逐項報價單及最終工程單
- 全部書面變更單
- 廢料運載記錄及收據副本
- 交場記錄或驗收確認（雙方簽署）
- 如屬小型工程範圍：完工文件呈交安排的說明
- 承辦商保險資料（勞保、第三者責任保險）
建議保留至還原爭議期完結或物業下一次交易完成之後。
十三、本文修正說明
| 早期寫法 | 問題 | 本版做法 | |||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 全篇 Markdown 未解析（`##`、`**`） | 無 H2／H3 層級 | 轉為真 H1／H2／H3 及 `
常見問題（22 條）業主與租客「業主負責結構、租客負責內部」是法律規定嗎？不是，這是市場慣例。差餉物業估價署的立場是《業主與租客（綜合）條例》並無條文規管維修責任，有關條款可由雙方自由商議；租約通常規定租客維護物業的內部及非結構部分，並在租賃終止時按約定狀態交還（正常損耗除外）。真正決定責任的是租約條文。 租約寫業主「有權」進入維修，是否代表業主有責任維修？不是。法院曾指出，租約中業主有權進入物業進行維修的條款，不能被解釋為對業主施加責任；維修責任一般不會如此隱晦地包含在租約條款內。為避免爭議，雙方應在租賃協議中明確列明有維修義務的一方及未履行的後果。 清拆還原的責任應該怎樣確定？以三份憑據：租約還原條款、入場前原始相片、逐項報價單（載明清拆深度級別與修補範圍）。「交吉」並無單一官方統一定義，必須書面化並附照片。 分間單位租賃的維修責任有分別嗎？有。一般住宅租賃的維修責任由租約分配；分間單位的規管租賃有法定條款安排，不能靠雙方任意刪改。涉及分間單位者應先確認適用條款，法律解釋宜諮詢律師。 公用部分與法團公用部分由誰負責？按《建築物管理條例》（第 344 章），業主成立法團後，與公用部分有關的權利、權力、特權及職責須由法團而非個別業主行使及執行；法團負有法律責任妥善管理及維修公用部分，並須採取一切合理必需的措施執行公契載明的管理職責。 法團要否購買保險？要。法團須就大廈的公用部分及法團財產購買第三者風險保險，並須保持該保險單有效。 公用部分管理不善出事，誰要負責？全體業主一同承擔管理和維修公用部分的責任；如因公用部分管理不善或缺乏維修而導致任何意外，大廈的所有業主有可能需要負上共同及各別的責任。 公契在責任分工上的作用是甚麼？公契是各業權共有人、經理人和發展商簽訂的私人契約，具法律效力，對所有在土地註冊處註冊的業主有約束力；列明業主、住客、租客及物業管理公司就私人地方、公用部分及設施的監管、行政、維修保養及管理的權利與責任。 即使公契沒有寫明，業主仍要維修自己的部分嗎？是。條例訂明，凡擁有建築物任何部分、或對該部分具獨有管有權、或具獨有使用佔用享用權的人，雖則公契並無施加該責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。 承辦商與專業人士清拆承辦商的責任包括甚麼？四方面：合約責任、施工安全、法定勞保、廢料合法棄置並可提供運載記錄。詳見承辦商的四項責任。 工人保險是否法定要求？是。《僱員補償條例》第 40 條規定所有僱主必須為所有僱員投購勞保，否則不得僱用僱員從事任何工作；違者一經定罪最高罰款 10 萬元及監禁兩年，並須支付附加費。 工人在現場受傷，業主有責任嗎？僱主須為工傷承擔法定責任。但實務上，若承辦商沒有投購勞保，賠償及責任爭議極可能牽連委託方，因此委託前應要求出示有效保單。職安健方面，極嚴重個案最高罰款 1,000 萬元及監禁兩年。 涉及法定資格的部分由誰委任？須在報價階段書面指明。一般：結構評估及圖則由業主委任認可人士及註冊結構工程師；固定電力裝置工程須註冊電業工程人員進行；消防裝置由註冊消防裝置承辦商；氣體裝置由註冊氣體裝置技工；石棉由註冊石棉顧問及註冊石棉承辦商。對照見表三。 清拆造成第三者財物損失，由哪一種保險處理？一般由第三者責任保險處理。屋宇署技術指引提到一般須購備承建商全風險保險（工程全保）及第三者責任保險；另法團須就公用部分及法團財產購買第三者風險保險。 費用與爭議清拆報價中哪些費用屬承辦商，哪些屬業主？拆除人工、車費、保護清潔一般計入承辦商報價；政府處置費視合約（必須寫明）；大廈保證金、部分行政費與工作證、認可人士與註冊結構工程師委任、石棉顧問及承辦商費用通常由業主承擔。歸屬表見表五。 大廈裝修保證金由誰付？被扣了怎樣處理？一般由業主或租客直接向管理處繳付，通常不屬清拆報價範圍。被扣時應要求管理處書面列明原因及位置，以開工前公共部分原狀照片逐項對照；由施工造成者由承辦商修復或啟動第三者責任保險。 開工後被追加費用，責任怎樣處理？以書面變更單處理：載明變更內容與數量、金額影響、工期影響、是否影響車數及雙方簽署。原則是先簽後做；若涉廢料應附過磅記錄核對。 要保留的物件被誤拆，誰要負責？依據報價單或合約的「要保留項目清單」及現場標示。已列明而仍誤拆者屬承辦商責任；從未列明則容易各執一詞。預防方法是逐件貼標示並列入報價單附件。 鄰戶投訴滲水，責任如何判斷？需要施工前原狀照片作對照。若協商不果，可向食環署與屋宇署合組的滲水投訴調查聯合辦事處求助；一般於接報後 6 個工作天內聯絡舉報人安排視察，如業主或住戶合作，調查及檢測通常可於 90 個工作天內完成。 收到屋宇署清拆令，責任在業主還是租客？法定命令一般向業主或相關人士發出，遵從命令的法律責任通常落在業主；費用由誰承擔則屬業主與租客之間的合約問題。不遵從清拆令最高罰款 $200,000 及監禁一年，持續每日另罰最高 $20,000；政府代辦另收監督費及不多於費用 20% 的附加費。 出事時應該找哪個政府部門？視事項而定：結構與僭建找屋宇署；廢料、噪音、石棉找環境保護署；電力與氣體找機電工程署；消防裝置找消防處；職安健與勞保找勞工處；食物業牌照與公眾地方阻礙找食環署；滲水找聯合辦事處；大廈管理找民政事務總署。對照見表四。 完工後應保留甚麼文件作責任憑證？租約還原條款、入場前及完工後照片、逐項報價單及最終工程單、全部變更單、運載記錄及收據副本、交場記錄或驗收確認，以及承辦商保險資料。清單見責任憑證。 結論清拆工程的責任不是一句「行規」可以決定的。租客的責任來自租約（可談、要寫）、法團的責任來自法例（不可談、要查）、承辦商的責任來自合約加法定要求（要出示保單）、專業人士的責任來自註冊制度（要指明委任方）。四條線分清楚，爭議自然大幅減少。 英豪清拆工程的做法很直接：在報價單上把清拆深度、修補範圍、政府處置費歸屬、預計車數、不包項目分開列明，讓你可以拿住報價去對照租約條款。若你手上已有租約還原條款或業主的還原清單，傳過來即可先做一次責任對照。 參考資料（政府一手來源）
本文為一般實務資訊，並非法律意見。租約條文的解釋、責任分配及索償權利，須按個別合約及實際情況判斷；涉及法律權利者應諮詢律師。 網頁設計 由 EC Shop City 提供 WhatsApp |