寫字樓清拆｜辦公室清拆還原、租約還原工程及交場驗收

2.1 三種常見還原程度

2.2 索取還原清單時必須逐項問清楚的 12 項

• 玻璃隔間及會議室間隔是否要拆，鋁框是否連拆
• 架空地台是否要拆到結構樓板，面板及腳座由誰處置
• 地毯是否要清除，膠水底層是否要鏟乾淨
• 假天花是否要拆，礦纖板、金屬天花及吊架處理方式
• 燈具是否保留移交，還是連軌道及吊架一併拆走
• 自行加裝的空調（分體機、風機盤管、支風槽）是否要拆並封補開口
• 電線槽、額外電位、弱電佈線（網絡線、電話線）是否要清除
• 前台公司招牌、燈字、水牌及玻璃貼是否要拆及修補
• 門禁系統、電磁鎖、閉路電視及機櫃是否要拆
• 茶水間櫥櫃、水槽、熱水爐是否要拆，水口是否要封
• 牆身及柱身是否要批灰重髹，指定顏色及油漆規格
• 驗收方式、押金退回條件，以及需提交的證明書文件清單

4.1 拆假天花時的正確處理

• 施工前逐一辨識並拍照記錄天花內所有消防裝置位置
• 拆礦纖板及吊架時保留灑水管路及支架，不切斷、不改道
• 灑水頭加設臨時保護，避免碰撞誤觸放水淹場（辦公室有大量電子設備，一次誤觸損失極大）
• 煙感器暫時保護防塵埃誤報，但不得停用或拆除系統；如需暫停須經管理處及相關承辦商安排
• 出口指示牌及緊急照明必須維持可用，直至交場
• 如確需改動消防裝置，交由合適的註冊人士按規定辦理，不由清拆工人自行處理

6.1 條例涵蓋的四類裝置

《條例》涵蓋《條例》附表 1 列明的「訂明建築物」內的 4 類主要屋宇裝備裝置，包括：

6.2 追溯力與觸發點

6.3 兩個月時限與遵行規定表格

• 負責人範圍——訂明建築物（不論新建或現有）的負責人，可以是業主、租客或佔用人
• 誰核證——須委聘註冊能源效益評核人核證所更換或加裝的屋宇裝備裝置符合最新版本的《建築物能源效益守則》
• 取得甚麼——向該註冊能源效益評核人取得遵行規定表格
• 副本去向——註冊能源效益評核人另須向機電工程署及物業管理公司呈交遵行規定表格的副本
• 有效期——遵行規定表格並無限期，將永久生效，直至在相關單位或公用地方進行另一次「主要裝修工程」為止

由於評核人副本會呈交物業管理公司，這份文件實際上會進入大廈紀錄——所以在還原交接時，把「上一次主要裝修工程的遵行規定表格由誰持有」寫入交接文件，可以避免日後爭議。

8.1 建築噪音許可證

8.2 商業大廈的實際限制

• 施工時段——多數甲級寫字樓限制日間敲擊工序，敲擊及鑽鑿往往只能在指定時段進行
• 貨梯預約——貨梯多數要提前預約並有固定時段，大片玻璃及地台面板的運送要遷就
• 電梯及大堂保護——保護材料規格通常由管理處指定
• 塵埃控制——鏟地毯膠水、拆礦纖板粉塵多，須圍封並控制走廊通道清潔
• 每晚清場——翌日辦公時間前必須完全清理現場，不可留下工具或碎料

8.3 向管理處提交的常見文件

• 清拆／裝修工程申請表及施工時間表
• 第三者責任保險及勞工保險文件
• 施工人員名單及出入證申請
• 工程押金及清潔押金
• 廢料清運安排、路線及車輛資料
• 如涉及消防裝置或機電改動，相關註冊承辦商資料
• 如涉及電力裝置改動，完工證明書的提交安排
• 如涉及機電更換，遵行規定表格的提交安排

• ① 取出租約還原條款及還原清單向業主或管理處索取正式還原清單，逐項確認還原到甚麼狀態。
• ② 由交場日倒推最遲開工日往前扣除驗收補漏、重髹乾燥、清拆夜數、管理處審批，以及證明書辦理時間。
• ③ 盤點消防裝置記錄並拍照所有灑水頭、消防栓、煙感器、警鐘及緊急照明；明確哪些必須保留。
• ④ 安排電力裝置處理由註冊電業承辦商負責，並預留檢查、測試及發出 WR1／WR1(A) 的時間。
• ⑤ 評估是否觸發能源效益條例要求若涉及更換或加裝空調、電力、照明裝置，須預留完工後 2 個月內取得遵行規定表格的安排。
• ⑥ 向管理處提交工程申請提交申請表、保險文件、工人名單、施工時間表及押金，確認貨梯、卸貨區及保護規格。
• ⑦ 如需夜間施工，先辦建築噪音許可證限制時間內使用機動設備施工，或在指定範圍進行訂明建築工程，必須先向環保署申領。
• ⑧ 清場、清拆及還原先清走傢俬設備，再拆招牌水牌、玻璃隔間、假天花、架空地台、地毯及電線槽，最後批灰重髹。
• ⑨ 驗收交場及文件存檔與業主或管理處逐項驗收，交付施工前後相片、廢料處置單據、運載記錄，以及相關證明書副本。

其他清拆工程案例分類

寫字樓還原延伸閱讀

資料來源

1. 機電工程署《建築物能源效益條例》常見問題——條例涵蓋附表 1 列明訂明建築物內的 4 類主要屋宇裝備裝置（空調、電力、照明、升降機及自動梯）、對現有建築物現有裝置無追溯力、主要裝修工程須遵行最新版《建築物能源效益守則》，以及遵行規定表格並無限期。emsd.gov.hk
2. 《建築物能源效益條例》條文（立法會文本）——單位負責人／公用地方擁有人及中央屋宇裝備裝置擁有人須在工程完成後 2 個月內取得遵行規定表格。legco.gov.hk
3. 機電工程署《有關主要裝修工程的規定》及宣傳資料——須委聘註冊能源效益評核人核證並取得遵行規定表格，評核人須向機電工程署及物業管理公司呈交副本。PMS 2015-3／主要裝修工程單張
4. 機電工程署《註冊電業承辦商須知》及《註冊電業工程人員須知》——固定電力裝置完成後及通電使用前須檢查、測試及發出證明書；規定同樣適用於修理、改裝及增設工作；指定表格 WR1、WR1(A)、WR2、WR2(A)。承辦商須知／工程人員須知
5. 機電工程署《電力新聞》——註冊電業工程人員須於完成工作後、通電使用前發出完工證明書（表格 WR1），並由承辦商加簽及妥善保存最少五年。emsd.gov.hk
6. 《消防條例》（第 95 章）——將按處長為施行《建築物條例》第 16 條而證明的圖則在建築物內提供的消防裝置或設備從建築物移去的相關條文。電子版香港法例
7. 屋宇署《住用處所的改動及加建工程》常見問題——結構牆須委任認可人士及註冊結構工程師、拆非結構牆屬豁免審批工程、豎設或改動非結構牆屬小型工程須通知屋宇署。bd.gov.hk
8. 環境保護署《噪音管制條例》（第 400 章）指引——限制時間定義、建築噪音許可證及訂明建築工程範圍。epd.gov.hk
9. 環境保護署《建築廢物處置收費計劃》及《石棉承辦商註冊紀錄冊》（依《空氣污染管制條例》第 51(1) 條備存）。收費計劃／石棉註冊紀錄冊
10. 建築廢物處置收費現行水平（$71／$175／$200 每公噸，最低 1 公噸）——本地業界公開整理資料，2026 年 8 月。
11. 商業單位清拆價錢市場行情（每呎 $30–$50、平均約 $35）——綜合 Toby、PRO360 及本地清拆業界公開價目表，2025–2026 年。

本頁所列價錢屬市場行情參考範圍，並非本公司報價或承諾價；法例條文、表格編號及收費以屋宇署、消防處、機電工程署及環境保護署最新公佈為準。租約還原範圍以個別租約條款及業主／管理處提供的還原清單為依據。本公司負責清拆施工、廢料清運及還原工序；電力工程、消防裝置改動及能源效益核證須由相關註冊承辦商或註冊人士辦理，必要時應諮詢專業或法律意見。

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