香港的餐飲業發展蓬勃，每年都有眾多食肆因為租約期滿、轉讓或結業而需要進行清拆工程。清拆公司的選擇、清拆服務的質素、清拆工程的費用，這些看似簡單的問題，實際上對食肆業主的經濟利益和法律責任影響深遠。不少業主因為對清拆工程不夠了解，被黑店清拆公司欺騙，導致清拆服務品質下降、清拆費用超支，甚至無法順利交吉。因此，本文為你詳細介紹酒樓清拆、食肆清拆、寫字樓清拆、住宅清拆等各類清拆工程的核心知識，幫助你選擇正規的清拆公司，了解合理的清拆價錢，識破各式各樣的清拆詐騙陷阱[1]。
食肆清拆和酒樓清拆是指餐飲經營者在租約結束、店舖轉讓或結業時，將所有裝修、設備、管線等恢復到原有狀態的清拆工程過程。根據香港絕大多數商業租約條款，租戶必須負責進行清拆還原工程，將物業交回業主時保持原狀。這種清拆工程不僅涉及簡單的拆卸工作，更包括複雜的專業技術，如廚房設備拆卸、抽油煙系統清拆、電力系統還原、消防系統調整、水管管道清拆、天花牆身修復等多項清拆服務[2]。
食肆清拆工程和酒樓清拆工程的關鍵區別在於規模和複雜度。一般食肆面積較小，清拆工程相對單純；而酒樓面積龐大，通常需要進行更全面、更耗時的清拆還原工程。無論是哪一種，選擇專業的清拆公司進行清拆服務都是成功交吉的必要條件。
香港的商業租約制度嚴格，幾乎所有商業物業租約都明確寫明「租約期滿時，租方應將租賃物業回復至原狀並交還業主」。這不是可選項，而是法律義務。如果租戶不進行清拆工程、不履行清拆還原責任，業主有權扣押按金，甚至採取法律行動。因此，聘請專業的清拆公司進行完善的清拆工程是必須的[3]。
許多業主因為貪圖一時省錢而聘請無牌的清拆公司，或自行進行不專業的清拆工程，結果無法符合業主要求，被扣押按金或被追究法律責任。選擇正規的清拆公司，聘請有資格的清拆服務團隊，可以確保清拆工程符合法規，避免日後糾紛。
專業的清拆公司會確保整個清拆工程過程規範透明，提供詳細的清拆報告和照片存證，這對業主的商業信譽至關重要。特別是對於需要再次經營食肆的業主，一個成功的清拆還原記錄能大大提升業主在業主和管理處心中的形象。
任何專業的清拆公司都應該以上門勘察開始。清拆評估是整個清拆工程的基礎，清拆團隊需要詳細檢查：
- 整個食肆的面積和結構佈置
- 廚房區域的複雜度和設備狀況
- 電力系統、水管系統、燃氣系統的分佈和品質
- 抽油煙系統和通風管道的裝置情況
- 天花、牆身、地板的材料和狀況
- 隔間牆、門窗、招牌的位置
一份詳細的清拆勘察報告，能讓業主清楚了解清拆工程的範圍和難度，這也是制定準確清拆費用的基礎。不少黑店清拆公司會省略這一步，導致最後清拆費用大幅增加，這是一個重要的警示信號[4]。
廚房是食肆清拆工程中最複雜的區域。廚房設備拆卸涉及：
- 大型爐具和烤爐的拆卸：這些設備通常安裝牢固，需要專業的清拆技術拆卸
- 冰箱、冷凍櫃等冷藏設備的清拆：需要妥善處理制冷劑，符合環保規定
- 洗碗機、消毒櫃等洗滌設備的清拆：需要斷水、斷電、斷氣
- 廚房台面、爐灶台的清拆和還原：需要修復底層地面和牆身
- 食物儲存櫃、調味架等廚房傢俬的清拆：包括固定式和活動式的設備清拆
廚房設備清拆是清拆費用的大頭，通常佔清拆工程總費用的30-50%。黑店清拆公司往往會低估廚房清拆的難度和工作量，等工程進行中才追加費用，這是業主需要警惕的陷阱。
抽油煙系統清拆是食肆清拆中最專業、要求最高的部分：
- 抽油煙機本體的拆卸：需要斷電，妥善處理油污
- 油煙管道的清拆：通常需要分段拆卸，清理積累的油污
- 油煙淨化器的拆卸與清潔：需要專業的清洗和處理
- 室外排氣管的清拆和還原：涉及外牆作業，需要安全防護
- 廚房通風管道的清拆和還原：有時需要調整其他租戶的共用管道，需要與業主和管理處協調
不少業主最後無法成功交吉，就是因為抽油煙系統的清拆還原工程不符合食環署的要求。選擇具有食環署合規經驗的清拆公司至關重要[5]。
食肆通常有複雜的電力系統，包括：
- 拆除加裝的電箱和配電盤：需要按原設計拆卸，恢復原有電力配置
- 移除所有自安裝的電線和電源插座：需要整理電線槽和牆身孔位
- 拆卸和還原燈具及吊扇：需要修補天花孔位
- 拆除電熱水器、電烤箱等電器接駁：需要確保電力系統安全
- 檢查和維修電力系統是否恢復到租前狀態：需要測試確認
不專業的清拆公司可能會留下隱患，導致業主無法通過業主和屋宇署的檢查。因此，聘請持牌電工進行電力系統清拆是必須的。
- 食肆洗手間、廚房的自裝水管清拆：需要關閉水掣，排乾水管
- 淨水器、熱水器等供水設備的拆卸：需要按原有配置還原供水系統
- 排水管和污水管的清拆與還原：需要確保原有排水系統暢通
- 燃氣管的清拆和還原：涉及安全問題，必須由持牌燃氣工程師負責
- 安裝新燃氣閥門測試以符合規定：需要獲得燃氣公司的認可
這些系統涉及安全和公共衛生，任何不規範的清拆工程都可能導致嚴重後果。
- 假天花和天花裝飾的拆卸：移除石膏板、鋁質龍骨、隔音棉、管線等
- 天花孔位和釘洞的修補：需要批盪、打磨、油漆
- 牆身貼紙、油漆、牆紙的移除：需要清潔牆身至光潔狀態
- 牆身孔位和螺絲位的修補：需要用膠灰填補、批盪、油漆
- 地板清拆和還原：包括移除瓷磚、混凝土地板、地膠等
- 地板孔位、劃痕、污漬的修復：需要拋光、打蠟或重新铺砌
許多業主對這部分的成本估計不足，最後導致清拆費用超支。選擇清拆公司時應該索取詳細的清拆項目清單，逐項確認。
- 輕鋼龍骨隔間牆的全面拆卸：包括龍骨、石膏板、隔音棉、電線等
- 玻璃隔間的拆卸和框架移除：需要安全處理玻璃碎片
- 門框和門的移除：恢復原有的開放空間
- 天花和地板的修復：填補隔間牆拆卸留下的痕跡
- 室內招牌和電箱招牌的拆卸：包括霓虹燈、LED燈牌等
- 室外招牌和店面裝飾的清拆：可能涉及外牆作業，需要安全防護
- 所有貼紙、海報、裝飾品的清理：需要徹底清潔至無痕跡
- 全面清潔整個食肆：包括深度清洗廚房油污、地面、牆身
- 建築垃圾和廢料的清運：需要用適當的容器和車輛運走
- 廢舊傢俬和設備的搬運和處置：需要按環保規定進行回收或堆填區處理
酒樓由於面積龐大（通常1000呎以上），複雜度遠高於一般食肆，需要特別考慮：
- 前廳和大廳的清拆：包括接待台、等候區、裝飾牆的清拆
- 宴會廳和包廂的清拆：通常有多個獨立空間，需要逐個清拆
- 廚房區和洗碗區的清拆：面積大，設備複雜，需要更多時間
- 辦公區和儲藏室的清拆：可能包括辦公傢俬和儲存物品的清理
- 員工休息區和衛生間的清拆：需要完全還原
- 需要協調多個清拆團隊的工作：確保安全和進度
- 需要控制噪音和灰塵：避免影響鄰近租戶
- 需要管理廢料的堆放和清運：確保通道暢通
- 需要制定清拆工程進度表：按時完成，減少對業主的營運干擾
香港市場上的清拆工程費用差異很大，這是導致許多業主被黑店欺騙的主要原因。
大多數清拆公司按實用面積（建築面積）計算清拆費用，單位為「每平方呎」或「每平方米」：
- 簡單清拆（如住宅）：$30-40/呎
- 中等複雜清拆（如一般商舖）：$40-60/呎
- 複雜清拆（如食肆和酒樓）：$50-80/呎
- 超級複雜清拆（大型酒樓）：$80-150/呎或更高
例如，一間1200呎的食肆：
- 簡單報價：1200呎 × $40/呎 = $48,000
- 複雜報價：1200呎 × $60/呎 = $72,000
同樣的面積，不同清拆公司的報價可能相差50%以上，這反映了工程難度評估的差異。
一些清拆公司採用「工作項目+人工費+材料費」的方式報價，更加透明：
清拆項目 | 單位 | 費用範圍 |
廚房設備清拆 | 按件計 | $500-$3,000/件 |
抽油煙系統清拆 | 套 | $3,000-$8,000 |
隔間牆清拆 | $50-$80/呎² | |
天花清拆 | $10-$20/呎² | |
地板清拆 | $15-$30/呎² | |
牆身修補油漆 | $5-$15/呎² | |
垃圾清運 | 按車計 | $1,000-$5,000/車 |
人工費 | 按日計 | $1,500-$3,000/人/日 |
這種分項計費方式能更清楚地看出清拆工程的成本構成。
- 地面層或低樓層：運輸方便，費用較低
- 高樓層（10樓以上）：需要用升降機，費用增加10-20%
- 偏遠位置：清拆車輛難以停泊，可能增加運費
- 新開張的食肆：裝修簡單，清拆費用少
- 經營多年的食肆：油污積累多，設備複雜，清拆費用高
- 只有簡單廚房：費用少
- 有大型商用廚房：設備多，費用高
- 簡單還原：只需清空垃圾，清拆費用低
- 完全還原：需要修補、油漆等，費用高
- 高質素還原：需要專業工人重新裝修某些部分，費用最高
香港的清拆市場雖然有不少正規公司，但黑店清拆公司也層出不窮，他們通常使用以下手段欺騙業主。
黑店手法：以極低的報價吸引業主，等工程開始後再不斷追加費用。
例子：
- 一間1200呎的食肆，市場價應該是$60,000-$72,000
- 黑店報價只要$30,000
- 工程開始後，聲稱「牆身滲水需要修補」「地板損傷比預期嚴重」「發現隱藏的管道需要特殊拆卸」等各種理由追加費用
- 最後業主反而支付了$100,000以上的費用
防騙建議：
- 不要只看報價數字，要看清拆項目清單是否詳細
- 同時向3-5家清拆公司索取報價，比較範圍
- 詢問清拆公司是否願意提供「固定總額報價」，即工程完成前不追加費用
- 選擇能提供詳細勘察報告和照片的清拆公司
黑店特徵：
- 沒有正式的營業執照或公司名稱
- 無法提供政府認可的建築工人牌照
- 無法提供工程保險和保障
為什麼這很危險：
- 如果工程中發生意外傷害或物業損傷，無法追究責任
- 清拆工程不符合法規，業主最後無法交吉
- 清拆公司隨時可能失蹤，業主無處投訴
防騙建議：
- 在聘請清拆公司前，查詢其在建造業議會(CIC)的註冊狀況
- 要求清拆公司提供營業執照、公司保險、工人牌照副本
- 只聘請政府認可的持牌清拆公司
黑店手法：
- 只給一個「大概的報價」，拒絕提供詳細的清拆項目清單
- 不願上門勘察，或只是簡單看一眼就報價
- 拒絕提供清拆工程進度表和完成時間承諾
為什麼這很危險：
- 後期會有很多爭議和追加費用
- 清拆工程進度完全由清拆公司控制，業主無法督促
- 交吉時間延遲，業主損失更多
防騙建議：
- 要求清拆公司提供詳細的勘察報告，包括照片、面積測量、設備清單等
- 要求提供分項計費的清拆報價單
- 要求簽署合約，明確清拆工程範圍、費用、進度、責任等
- 要求清拆公司提供施工進度表和完成時間承諾
黑店手法：
- 聲稱清拆工程「特別危險」需要支付額外的「安全費」「風險費」
- 當業主提出質疑時，聲稱「不支付就無法開工」
- 要求提前支付大額費用，之後開始工程
為什麼這很危險：
- 這些費用沒有任何依據，根本是額外的欺騙
- 支付後清拆公司可能倒閉或消失，業主無法追回
- 即使清拆公司沒有消失，也會以「不足額」要求再次追加費用
防騙建議：
- 了解行業標準，一般清拆工程只需支付清拆費用，沒有額外的「安全費」
- 如果清拆公司堅持收取，可以向其他清拆公司確認是否合理
- 可以在合約中明確「總費用為$XXX，不包括任何隱藏費用」
黑店手法：
- 要求業主在工程開始前支付全額清拆費用
- 或要求每日現金付款，拒絕支票或銀行轉賬
- 支付後無法提供收據或發票
為什麼這很危險：
- 全額預付後，業主無法控制清拆工程品質，因為清拆公司已經收到全部費用
- 現金交易無法追蹤，如果清拆公司消失，無處投訴
- 沒有收據，無法在稅務上扣除清拆費用，也無法作為證據
防騙建議：
- 通常的合理付款方式是：簽約時支付30%定金，中期支付40%，完成後支付30%
- 或者：簽約支付30%，完成後支付70%
- 所有款項應該以支票、銀行轉賬或信用卡付款，確保有記錄
- 要求清拆公司提供每筆付款的正式收據和發票
黑店特徵：
- 聲稱「我們這個行業就是口頭協議」「簽合約太麻煩」
- 或提供非常簡陋的合約，沒有清拆項目、費用、進度等詳細信息
為什麼這很危險：
- 沒有書面合約，發生爭議時完全沒有保障
- 清拆公司可以隨意更改清拆範圍和費用
- 如果需要法律途徑解決，沒有合約作為證據
防騙建議：
- 不要與任何拒絕簽署書面合約的清拆公司合作
- 合約應該包括：清拆工程詳細範圍、分項費用、總費用、付款方式、完成期限、違約責任、爭議解決方式等
- 可以向律師諮詢合約條款，費用通常不高
黑店手法：
- 工程開始不久就聲稱「發現石棉」「發現黑色真菌」「地板下有黑水」等「問題」
- 聲稱這些問題需要額外費用和時間才能解決
- 威脅說如果不支付，無法完成清拆或無法交吉
為什麼這很危險：
- 這些通常是編造的，為了從業主榨取額外費用
- 即使問題是真實的，也應該在勘察時發現，不應該在清拆中才說
防騙建議：
- 在簽約前要求進行詳細的現場勘察和檢測
- 合約中明確寫明「發現的任何隱藏問題應由清拆公司在報價時考慮，不得在清拆過程中追加費用，除非得到業主書面同意」
- 如果清拆公司聲稱發現問題，要求提供專業檢測報告
- 可以邀請獨立的專業人士進行檢測確認
正規的清拆公司應該具備以下特徵[6]：
- 建造業議會(CIC)的註冊：可以在CIC官網查詢
- 小型工程註冊牌照：適用於較小規模的清拆工程
- 建築工程專業牌照：適用於較大規模的清拆還原工程
- 雇主保險和工傷保險：保障工人權益，也保護業主
- 正式的公司註冊：不是個體戶或無名工作隊
- 有固定的辦公地點：不是只有電話號碼的公司
- 可以在公司註冊處查詢：確認公司是否真實存在
- 上門勘察：用專業儀器測量面積，檢查設備和結構
- 附帶照片的勘察報告：清楚展示清拆工程的範圍
- 分項計費的詳細報價：清楚列明每項清拆工程的費用
- 清拆工程進度表：明確承諾完成時間
正規清拆公司的合約應該包括：
- 清拆工程的詳細範圍和項目清單
- 分項費用和總費用
- 付款方式和時間表
- 清拆工程的開始和完成時間
- 清拆工程的安全責任和保險範圍
- 如何處理隱藏問題或工程變更
- 違約責任和賠償條款
- 爭議解決方式（調解、仲裁或訴訟）
- 雙方簽名和公司蓋章
- 多年清拆工程經驗：至少3-5年以上
- 有過往清拆工程案例：可以要求查看照片或聯絡前客戶
- 網上有正面評價：可以在Google、Facebook等平台查詢
- 能夠提供參考客戶聯絡方式：雖然保密，但正規公司可以提供1-2個參考
- 提供清拆完成前的檢查清單：逐項確認已完成
- 提供清拆完成後的照片和報告：供業主驗收和業主檢查
- 提供保修期：如果清拆1個月內有問題可以免費修補
- 協助與業主溝通：幫助業主順利交吉
- 是住宅清拆、寫字樓清拆還是食肆清拆？
- 清拆面積有多大？
- 有多複雜的設備或裝修？
至少向3-5家清拆公司索取報價，比較：
- 清拆項目是否詳細
- 費用是否合理（在同類清拆的平均範圍內）
- 清拆時間承諾是否現實
- 清拆公司是否願意溝通和解釋
- 在CIC官網查詢公司是否註冊
- 在公司註冊處查詢公司背景
- 查詢Google Maps、Google Review、Facebook評價
- 如果可能，致電或拜訪清拆公司的辦公室
- 安排清拆公司上門勘察
- 拍攝現場照片和視頻
- 提問關於清拆工程的具體問題
- 要求提供詳細的勘察報告
- 比較清拆項目的完整性
- 比較費用的合理性
- 比較合約條款的保護程度（越詳細越好）
- 比較清拆公司的專業態度
- 請律師審查合約（可選，但如果涉及大額費用建議進行）
- 確認所有口頭協議都已寫入合約
- 確認雙方都對清拆範圍、費用、進度達成共識
- 確認清拆公司願意提供書面確認信（作為合約的補充）
- 仔細閱讀租約條款：了解業主對清拆還原的具體要求
- 與業主或管理處溝通：確認哪些項目必須清拆，哪些可以保留
- 獲得業主的書面確認：最好有業主簽署的清拆清單，避免事後爭議
- 食肆設備的去向：決定是否出售、回收或自行處理
- 食肆傢俬和用品：決定是否需要清拆公司清運
- 文件和貴重物品：在清拆前安全移除
- 業主的授權書：清拆公司可能需要與業主溝通
- 管理處的同意：在某些情況下需要管理處同意進行清拆工程
- 屋宇署的清拆許可：如果涉及結構清拆可能需要屋宇署批准
- 食環署的文件：如果涉及廚房設備可能需要食環署確認
- 定期視察清拆現場：確保工人安全和環境衛生
- 確保通道暢通：垃圾和廢料不應堆放在逃生通道
- 確保噪音控制：避免影響鄰近租戶
- 確保灰塵控制：定期灑水或使用防塵布
- 監督每個項目的完成情況：拍照記錄
- 及時反映問題：如果發現工作不符合要求立即告知清拆公司
- 檢查隱藏部分：例如牆身後面、天花上面、地板下面
- 最後驗收前的詳細檢查：列出需要修補的項目
- 保持定期溝通：至少每日聯絡確認進度
- 清楚表達期望：避免日後爭議
- 如有變更及時提出：書面確認任何工程範圍的變更
- 記錄所有重要的談話：最好用郵件或短信確認，保存記錄
業主應該進行以下檢查，確保清拆工程符合要求：
檢查項目 | 檢查清單 |
廚房區域 | 所有設備已拆卸、地面乾淨、牆身油漆完好 |
抽油煙系統 | 抽油煙機已拆卸、管道已清潔、排風口已還原 |
電力系統 | 多餘電線已移除、電箱已還原、燈具已拆卸 |
水管系統 | 所有自裝管道已拆卸、原有供水已恢復 |
天花 | 假天花已拆卸、孔位已填補、油漆完成 |
牆身 | 所有貼紙已移除、孔位已修補、油漆完好 |
地板 | 瓷磚/地膠已清拆、原有地面已清潔 |
整體清潔 | 無垃圾、無灰塵、無油污 |
安全問題 | 沒有尖銳邊角、沒有懸掛物品、沒有電線暴露 |
- 邀請業主和管理處到場：三方共同檢查清拆工程成果
- 逐項確認：按照租約要求逐項驗證
- 拍照存證：清拆完成前和交吉時拍照記錄
- 簽署交吉書：確認清拆工程符合要求，完成交吉
- 保存清拆合約：作為法律憑證
- 保存清拆報價單和發票：作為成本紀錄
- 保存清拆過程照片和視頻：作為工程進度證據
- 保存與業主的所有郵件和短信：作為溝通記錄
- 保存交吉書或驗收報告：作為完成證明
在香港清拆市場中，選擇正規、專業的清拆公司如英豪清拆工程至關重要。英豪清拆工程作為一家專業的清拆公司，提供包括：
- 酒樓食肆清拆：專業的廚房設備拆卸和抽油煙系統清拆
- 寫字樓清拆：辦公室配置還原和整體清拆工程
- 住宅清拆：各類住宅的裝修清拆和還原
- 清拆還原服務：確保符合業主要求和法規標準
- 透明清拆價錢：詳細的報價單和分項計費
通過本文介紹的知識，你現在可以：
- 理解清拆工程的每個環節：從勘察到驗收的完整流程
- 識別正規清拆公司：避免被黑店欺騙
- 評估合理的清拆費用：不會被高額報價嚇倒或被低價陷阱欺騙
- 監督清拆過程：確保工程質量符合要求
- 順利完成交吉：按時交吉，保護自己的權益
無論你是第一次進行食肆清拆，還是有過清拆經驗，選擇英豪清拆工程這樣的專業清拆公司，都能大大降低風險，確保清拆工程順利完成。
[1] 香港建造業議會(CIC) – 政府認可承辦商查詢: https://www.cic.hk
[2] 香港屋宇署 – 小型工程事宜: https://www.bd.gov.hk
[3] 香港食物環境衛生署 – 商業廚房規定: https://www.fehd.gov.hk
[4] 香港消費者委員會 – 清拆服務投訴處理: https://www.consumer.org.hk
[5] 香港律師會 – 商業租約常見問題: https://www.hk-lawyer.org
[6] 鴻興裝飾材料有限公司 – 清拆服務案例與客戶評價 (2024)
[7] 清拆易公司 – 香港清拆工程經驗和服務範圍 (2024)
[8] 大成工程公司 – 食肆清拆專業服務 (2024)
[9] All of wall 香港裝修工程 – 食肆還原工程最新資訊 (2024)
- [ ] 已閱讀租約中關於清拆的條款
- [ ] 已與業主確認清拆還原的具體要求
- [ ] 已獲得業主的書面清拆清單
- [ ] 已準備好所有必要的許可文件
- [ ] 向至少3家清拆公司索取報價
- [ ] 已核實清拆公司的牌照和背景
- [ ] 已詳細比較清拆項目和費用
- [ ] 已簽署詳細的書面合約
- [ ] 合約包括所有重要的條款和保障條款
- [ ] 定期視察清拆現場（至少每日一次）
- [ ] 拍照記錄清拆過程的每個階段
- [ ] 及時反映任何質量問題
- [ ] 保存所有與清拆公司的郵件和短信
- [ ] 按照合約進度表支付相應費用
- [ ] 進行完整的驗收檢查，確認所有項目已完成
- [ ] 邀請業主和管理處進行聯合驗收
- [ ] 拍照記錄清拆完成後的狀況
- [ ] 簽署交吉書或驗收報告
- [ ] 保存所有清拆文件和證據