喺香港經營生意，無論你係開設食肆、零售商鋪定時裝店舖，最終都會面對結業或搬遷嘅問題。而商鋪清拆還原工程就成為一個必須正視嘅課題。好多店東一開始對清拆服務毫無認識，就被啲黑心清拆公司呃騙，最後花咗大錢又冇得到合適嘅服務。今次，我哋就針對香港清拆市場，為你詳細分析商鋪清拆嘅要點、合理價錢、工程流程，以及點樣避開黑店陷阱。
如果你正在籌劃進行寫字樓清拆、食肆清拆或其他類型嘅住宅清拆工程，呢篇文章將會係你最實用嘅參考資料。我哋會以香港清拆公司視角，詳解清拆還原嘅細節。
喺香港，租業主同租戶之間有一份清晰嘅合約。當租期完結、店舖結業或遷址時，租戶必須進行清拆還原工程，將舖位回復至租賃初期嘅狀態。呢個過程唔單止涉及清潔，更包括拆卸所有後期裝修、傢俱同設施。
清拆服務涵蓋範圍相當廣泛：
- 拆卸假天花、石膏板間隔牆
- 移除地台、地磚、地板
- 清走商業級別廚房設備（只適用於食肆清拆）
- 移除冷氣機、風管、電線路由
- 拆卸招牌、燈飾、鏡子等裝飾
- 清理所有廢棄物同泥頭
香港清拆市場分為幾大類別：
寫字樓清拆著重於移除辦公傢俬、隔間、天花系統，確保返回原始狀態。食肆清拆會涉及複雜嘅廚房設備拆卸，包括油煙管道、爐灶、冰箱、洗手盤等。而住宅清拆則相對簡單，通常只需清走租客個人傢俱。
對於商鋪清拆工程來講，最複雜嘅往往係食肆清拆，因為牽涉油煙管道同火焰槍安全問題。
好多初次進行清拆還原嘅店東，都對價錢感到困惑。喺香港，清拆公司嘅收費模式主要分為三種：
呢個係最常見嘅定價方式。一般黎講：
清拆類型 | 單位 | 平均價格 | 備註 |
商鋪清拆 | $30-45/呎 | 視乎複雜程度 | 簡單店舖較便宜 |
食肆清拆 | $40-60/呎 | 涉及廚房設備 | 價格較高，需時較長 |
寫字樓清拆 | $25-40/呎 | 相對標準化 | 因為辦公室結構較統一 |
住宅清拆 | $20-35/呎 | 最簡單嘅類型 | 主要係搬運傢俬 |
舉個例子，如果你嘅商鋪面積係500呎，複雜程度中等，清拆工程費用大約係 $15,000 至 $22,500。
某啲清拆服務唔係按呎數計，而係按具體項目：
- 拆天花：$5,000-$15,000（視乎面積同複雜度）
- 拆地台：$8,000-$20,000
- 食肆廚房設備移除：$10,000-$35,000
- 冷氣機拆卸：$2,000-$5,000
- 招牌拆除：$3,000-$10,000
某啲小型清拆還原工程會以日薪模式計算，通常係 $5,000-$10,000/日，視乎工人數量同工程難度。
好多黑心清拆公司就係靠隱藏收費大賺。以下係常見嘅隱藏收費陷阱：
1. 廢料處理費
某啲清拆公司會清完之後，話你需要額外俾「垃圾堆放費」、「廢料運輸費」。香港正規清拆公司應該將廢料處理包含喺清拆工程費用內，或者喺初期報價時清楚標明。
2. 額外人工費
工程進行期間，會突然話「發現隱藏結構」需要額外人工。要避免呢個問題，初期上門報價時要特別留意。正規清拆還原公司會進行詳細現場評估。
3. 應急費用
如果工程過程中發現石棉、鉛油等危險物質，某啲清拆公司會臨時加價。呢啲應該事先講好。
4. 安全設備費
某啲黑店會額外收取「安全帽費」、「工程保險費」等，但正規清拆公司應該包括喺報價內。
要避免被呃：
- 最少要3間清拆公司報價：唔好只因為一間價錢最平就決定。要同時比較服務內容。
- 要求書面報價：一份清晰嘅報價單應該列明所有項目，包括人工、廢料處理、保險等。
- 查證營業執照：香港正規清拆公司應該係政府認可註冊承建商，可以查核建造業議會 (CIC) 記錄。
- 查看過往案例：要求睇吓公司過往嘅清拆工程相片，判斷質量。
- 問清楚包括邊啲服務：廢料清運、堆放場地安排係咪包括？交吉清潔係咪包括？
- 簽訂清晰合約：唔好只係有口頭協議。合約要列明工期、付款方式、完成標準。
一次完整嘅商鋪清拆還原工程通常分為以下步驟：
一間負責任嘅清拆公司會派遣工程師上門進行詳細評估。評估內容包括：
- 測量舖位面積
- 檢查天花材質（石膏板定其他）
- 確認地板類型（瓷磚、木地板定其他）
- 檢查電線、水管、冷氣路由位置
- 對於食肆清拆，確認廚房設備類型同規模
- 確認樓下或隔鄰係咩業務（決定工作時段限制）
詳細評估之後，好嘅清拆還原公司會提交書面報價，清楚列明所有項目同價錢。
確認報價後，需要簽訂清拆工程合約。合約應該包含：
- 工程範圍同清拆標準
- 工期（通常商鋪清拆需要3-7日）
- 付款方式（通常係簽約時付30-50%，完工時結清）
- 保險覆蓋範圍
- 爭議解決方式
之後，清拆公司會向大廈管理處提交文件，申請進行工程。
工程開始前一日，清拆團隊會：
- 喺出入口設置圍板，防止灰塵同雜物外洩
- 鋪設保護板，保護公共走廊地面
- 移除所有租客私人物品（需要事先清空）
- 準備廢料堆放區域（或安排外運）
正式清拆通常按以下順序進行（以商鋪為例）：
拆卸天花
→ 清除隔間牆
→ 拆卸地台同地板
→ 移除廚房設備（如適用）
→ 拆冷氣同管道
→ 清走電線同開關
→ 清理牆面
→ 最後清潔同清走泥頭
對於食肆清拆，廚房設備嘅拆卸需要特別留意，因為涉及煤氣管道、油煙管同用電接駁。
工程完成後，會進行以下檢查：
- 清拆標準係咪符合業主或商場要求
- 有無遺漏嘅廢棄物
- 牆身、地面係咪返回原始狀態
- 有無損傷需要修補
好嘅清拆還原工程會確保舖位係「光禿禿」嘅狀態，可以直接供下一間租戶裝修。
食肆清拆係當中最複雜嘅清拆工程類型，原因係：
1. 廚房設備複雜
餐廳廚房往往配備：
- 商業級爐灶（燃氣爐、炒鑊爐）
- 大型冰箱同冷凍櫃
- 洗手盤同去水系統
- 食物儲存櫃
呢啲設備涉及電、煤氣、去水管道，拆卸時需要小心。唔好找啲無經驗嘅清拆公司，以免損毀室友其他設施。
2. 油煙管道
食肆最棘手嘅就係油煙管道。管道通常穿過天花板，連接到天台排出。拆卸時需要：
- 清潔油煙管內部，防止污染
- 確認管道位置，避免損毀建築結構
- 確保業主允許移除
- 清理管道末端嘅積油
唔少黑店會粗暴處理，留低油污污損公共地方。
3. 煤氣管道安全
煤氣管道牽涉安全，必須由持牌煤氣工程師處理。整個食肆清拆工程需要協調煤氣公司，呢個會增加工程時間同成本。
寫字樓清拆相對食肆簡單，但都有要點：
1. 信息安全考量
公司搬遷時，舊辦公室可能留下敏感文件或設備。要確保清拆團隊只係負責清走傢俬，敏感資訊需要公司自行處理。
2. 裝修標準化
因為寫字樓結構相對統一（多數係間隔牆加天花），清拆工程相對標準化，因此費用較易估算。好嘅清拆公司會有寫字樓清拆嘅標準流程。
3. 時間限制
多數寫字樓大廈規定清拆時間（例如只能喺平日工作時間之外進行），呢啲限制會影響工程效率同成本。
住宅清拆係三者當中最簡單嘅，主要涉及：
- 清走租客個人傢俬
- 基本清潔
- 修補牆身小損傷（如有）
成本最低，通常唔涉及複雜設備。
不幸地，香港清拆服務市場存在唔少黑心公司。以下係識別黑店嘅方法：
黑店做法：只係話「包括清拆還原」，價錢「$15,000」，冇詳細列明包括邊啲服務。
正規公司做法：清楚列明天花、地台、廢料處理等項目，讓客戶知道每個部分幾錢。
開始工程後，會話「發現隱藏成本」、「業主臨時要求」等藉口加價。完工時費用可能比報價高 20-50%。
避免方法：簽訂合約時訂明「固定價格，唔會另外收費」，除非有重大結構問題。
某啲黑店會使用劣質化學液體燒焦廢料，或者粗暴拆卸（用炸藥）。呢啲方法危險同唔合法。
正規做法：使用安全工具，進行受控拆卸，廢料妥善處理。
黑店通常冇工程保險，如果發生意外或損傷，業主蒙損。正規清拆還原公司會有全面保險。
驗證方法：要求睇公司嘅保險單同營業牌照。香港清拆公司應該係建造業議會 (CIC) 註冊承建商。
黑店會話「我哋都係做咗咁多年，唔洗咁多嘢」，避免簽合約。一旦出問題就冇追索權。
正規公司：必定提供清晰書面合約。
有啲黑店靠「超平價格」吸引顧客，但工作質量差。例如清拆後留下大量雜物、牆身損傷，業主驗收不合格仲要花錢修補。
手段1：隱藏廢料處理費
報價時話價錢包括廢料清運，實際完工後話「廢料堆放場」需要額外費用，可能追加 $5,000-$20,000。
防範：簽約前問清楚廢料點處理，係咪包括運出香港嘅成本。
手段2：「發現石棉」加價
話工程中發現石棉（asbestos），需要特殊處理，額外收費。某啲黑店甚至會謊報有石棉。
防範：如果真係有石棉，應該由政府認可人士檢測同處理。拒絕啲冇正式文件嘅「加價」。
手段3：靠遠距離報價
只係聽客戶講或靠舊相拍報價，冇親身上門睇。結果工程開始後話「現場比預期複雜」，要加價。
防範：必須要求上門實地評估同報價。
手段4：員工唔夠素質
某啲黑店嘅工人冇受過訓練，工作粗暴，搞損其他地方（例如隔鄰住戶）或破壞樓宇設施。
防範：查看公司員工係咪有培訓證書或工業安全認證。
要確認清拆公司係正規嘅，要檢查以下資格：
香港建造業議會 (Construction Industry Council) 有一份註冊承建商名單。正規清拆工程公司應該係 CIC 認可，通常係「小型工程」類別。
查閱方法：上 CIC 官網 (https://www.cic.hk) 搜尋公司名稱。
清拆還原工程涉及風險，公司應該有完整嘅公眾責任保險同員工賠償保險。要求睇保險單正本。
香港職業安全及衛生局 (Labour Department) 有安全標準。正規清拆公司應該符合「工作安全法例」，員工應該有基本安全培訓。
廢料處理涉及環保標準，香港環保署規管廢料堆放。正規公司應該有環保署認可嘅廢料處理承包商合作。
步驟1：網絡搜索同評論檢查
Google 搜尋公司名稱同「評論」（Review），睇 Google Maps 同其他平台嘅客戶評論。5 星評論多於 3 星評論嘅公司通常較可靠。
步驟2：要求提供過往案例
正規清拆公司應該有過往清拆工程嘅相片（before and after）。睇吓佢哋過往做過邊啲類型嘅清拆（商鋪清拆、食肆清拆等）。
步驟3：詢問公司歷史同經驗
問公司成立年份、做過幾多項清拆工程、員工人數同培訓情況。有超過 5 年經驗嘅公司通常較穩定。
步驟4：要求上門報價同詳細評估
千萬唔好相信電話或 WhatsApp 報價。正規公司應該派員工上門詳細睇，用半小時至 1 小時進行評估。
步驟5：簽訂完整合約
合約應該包含：
- 清拆範圍同清拆標準
- 工期同工作時段
- 完整費用列表（冇「待定項目」）
- 保險覆蓋內容
- 支付時間表
- 客戶聯絡方式同投訴程序
為咗確保清拆工程順利進行，租客應該提前做好以下準備：
1. 清空所有個人物品
確保舖位內冇任何租客個人物品。清拆公司只負責清拆裝修同設備，唔係搬家公司。任何個人物品應該自行清走或安排搬家公司。
2. 通知相關部門
如果舖位涉及營業執照（例如食肆清拆需要食物牌照），應該提前通知相關政府部門（衞生署、地政總署等）。
3. 通知鄰近租戶
係商場內，應該通知管理處同鄰近租戶，讓佢哋知道即將進行清拆工程。
4. 安排廢料堆放
確認廢料係咪可以喺舖位外堆放，定係需要日日清走。呢個會影響工期同成本。
5. 預留工程時間
好好嘅清拆工程需要時間。唔好期望兩日內完成一個大型商鋪清拆。通常 500 呎商鋪需要 3-5 日。
1. 定期現場視察
無論幾忙，都應該每日最少去現場一次，確認進度同質量。
2. 拍相記錄現場
用手機拍低清拆過程，特別係完成後嘅交吉相片。呢啲相片日後有爭議時有用。
3. 同業主協調
商場清拆涉及業主驗收，應該同清拆公司協調幾時俾業主驗。
4. 及時清理廢料
廢料堆積會影響其他租戶，應該要求清拆公司定期清走。
清拆完畢時，應該檢查以下項目：
項目 | 完成 | 備註 |
所有天花完全清走 | ☐ | 冇殘留 |
地板恢復原始狀態 | ☐ | 冇隆起或洞孔 |
所有牆身清潔 | ☐ | 冇膠紙或膠跡 |
廚房設備全部移除（如適用） | ☐ | 包括油煙管 |
冷氣機同管道移除 | ☐ | 原位置修復 |
電線開關清走 | ☐ | 電源位封蓋好 |
廢料清走 | ☐ | 舖位同公共地方冇垃圾 |
安全及保護設備拆除 | ☐ | 圍板、地板保護全清 |
最後清潔完成 | ☐ | 地面冇灰塵同污跡 |
背景：某間跨國公司喺中環金融中心租用 2,000 呎辦公室，租期 10 年完結，需要進行寫字樓清拆還原工程。
挑戰：
- 寫字樓大廈規定只能喺晚上 6 時之後進行工程
- 辦公室內有複雜電線系統，涉及服務器機房
- 樓上係其他公司辦公室，聲音同灰塵控制重要
解決方案：
- 選擇有寫字樓清拆經驗嘅公司
- 安排晚上同周末工程
- 使用濕式切割同隔塵設備，最小化灰塵污染
成果：
- 10 日完成清拆，金額 $45,000（約 $22.5/呎）
- 業主驗收合格
- 下一間租戶可以直接入場裝修
背景：灣仔某間粵菜食肆結業，需要進行食肆清拆工程，包括複雜廚房設備同油煙管道。
挑戰：
- 廚房配置複雜，涉及煤氣爐、大鑊爐、炸鍋、蒸籠等
- 油煙管道穿過天花板同天台
- 食肆樓下係住宅，無法製造過多噪音同異味
解決方案：
- 聘請有食肆清拆經驗嘅公司
- 協調煤氣公司進行安全斷氣
- 詳細清潔油煙管道，防止污染
- 使用靜音工具，工作時段配合住戶
成果：
- 7 日完成清拆，金額 $55,000（該食肆面積 800 呎）
- 房東滿意，冇投訴
- 清走嘅廚房設備有回收利用
情景：某店主聯絡咗一間冇名氣嘅清拆公司，報價 $12,000（睖起來好平）。
警號：
- 公司冇明確營業地址，只係手機聯絡
- 報價單只有「商鋪清拆工程 $12,000」，冇項目分項
- 拒絕提供過往案例相片
- 冇提及保險或資格認證
最終結果：
- 開工後工人不足，工程停頓
- 後期臨時加價，話發現「隱藏結構」
- 廢料處理另收 $3,000
- 最後花咗 $18,500，而且質量唔理想（牆身損傷、廢料清唔乾淨）
- 因為冇合約，業主只能認栽
教訓：唔好貪便宜，要搵正規公司。
香港清拆工程受多項法律規管：
任何涉及建築結構嘅拆卸（例如拆牆、拆天花）都需要符合建築物條例。某啲小型工程毋須報建築署，但承建商應該清楚了解法律界線。
2. 工作安全法例 (Occupational Safety and Health Ordinance)
清拆工程涉及高空工作、重物操作等風險，必須遵守安全法例。正規清拆公司應該有安全主任、持牌工程師同合格工人。
3. 廢棄物處置法例 (Waste Disposal Ordinance)
廢料必須運送至環保署認可嘅堆放場。黑店有時會違法棄置廢料，租客可能被追究責任。
涉及煤氣管道嘅工程（特別係食肆清拆），必須由持牌煤氣工程師處理。
商場同樓宇通常有公契規定，清拆工程需要符合呢啲規定。例如要求工作時段限制、保險要求等。
清拆工程涉及多項安全風險：
風險1：高空墮落
拆天花時工人需要用梯或腳手架，有墮落風險。
防範：使用認可安全設備，工人應該配帶安全帽同安全帶。
風險2：重物砸傷
天花石膏板、鋼樑等可能砸傷下方人員。
防範：設置警告區域，禁止非工作人員進入。
風險3：電擊
拆卸電線或涉及電氣工作有感電風險。
防範：應該由持牌電工進行。所有電力應該先切斷。
風險4：中毒或燒傷
廚房設備可能含有有毒物質，或者有殘存燃氣。
防範：詳細檢查設備，安全斷氣同斷電。
風險5：爆炸
煤氣或油污洩漏可能導致火災。
防範：聘請專業人士，確保設備安全移除。
如果清拆工程出現問題（質量差、損毀物業、安全事故等），可以通過以下途徑投訴：
- 直接同清拆公司協商：先向公司提出投訴，要求補救或賠償。
- 消費者委員會：如果係消費爭議，可以向消委會投訴。
- 建造業議會：如果公司係 CIC 認可，可以向 CIC 投訴。
- 勞工處：如果涉及工作安全事故，可以向勞工處投訴。
- 小額錢債審裁處：如果金額喺 $50,000 以下，可以進行民事訴訟。
隨著香港環保意識提升，清拆還原工程逐漸走向環保方向：
1. 廢料分類同回收
新型清拆公司會將廢料分類（木、金屬、塑膠等），交由回收商處理，減少堆填區負擔。某啲公司更會回收有用物品，例如廚房設備可以轉售。
2. 減少粉塵污染
使用濕式切割、負壓清潔等技術，減少清拆過程中嘅空氣污染。
3. 噪音控制
使用靜音設備，符合城市噪音規定。
- BIM 技術（Building Information Modeling）：提前虛擬拆卸，規劃工序，減少出錯。
- 無人機勘測：對大型商業項目進行快速評估。
- AI 廢料分類：自動識別廢料類型，提高回收效率。
進行商鋪清拆還原工程時，記住以下核心原則：
- 選擇正規公司：驗證 CIC 認證、查看評論、要求上門報價。
- 要求書面報價同合約：冇合約就冇保障，黑店靠呢樣呃人。
- 了解市價：商鋪清拆 $30-45/呎，食肆清拆 $40-60/呎，寫字樓清拆 $25-40/呎。
- 避免隱藏收費：廢料處理、保險、額外人工應該清楚列明。
- 定期監督工程：每日現場視察，拍相記錄。
- 完成後驗收：使用驗收清單確認工程質量。
- 保留所有文件：合約、報價單、相片、領收。
清拆還原工程係店舖結業時嘅必須程序，但唔使驚。只要選擇正規清拆公司，詳細溝通要求，簽訂清晰合約，就能確保工程順利進行，避免黑店陷阱。
對於商鋪清拆、食肆清拆、寫字樓清拆或住宅清拆，核心原則都係一樣：搵正規公司，簽訂合約，定期監督，最後驗收。
希望呢篇文章可以幫到你安心進行清拆工程，確保自己嘅權益！
[1] 香港建造業議會 (CIC) 認可承建商名單 – https://www.cic.hk/
[2] 勞工處 – 建築工地安全指引 – https://www.labour.gov.hk/
[3] 香港環保署 – 廢料處理指南 – https://www.epd.gov.hk/
[4] 香港消費者委員會 – 消費爭議投訴程序 – https://www.consumer.org.hk/
[5] 煤氣公司安全指引 – https://www.towngas.com/
[6] 香港大廈管理業行業 – 小型工程規定 – https://www.bmabmi.org.hk/
[7] 地政總署 – 樓宇管制資訊 – https://www.landsd.gov.hk/