如果您正在營運香港的餐飲生意、零售商鋪或任何商業場地，可能會面臨一個重要的課題——商鋪清拆。無論是租約期滿、經營轉變或業主要求，商鋪清拆工程都是一項關鍵的決策。本指南將以最深入的角度，為您詳細解析清拆服務的各個環節，並幫助您識別如何避免「黑店」陷阱，找到真正信譽良好的清拆公司。
清拆工程在香港是一項涉及法律、安全和專業技術的複雜服務。簡單來說，清拆工程就是將商業空間（如商鋪、食肆、寫字樓、住宅等）從已裝修、已使用的狀態，還原至原始交樓時的狀態。
這不只是簡單地搬走傢俬和設備，而是涉及：
- 拆除非原有的牆身間隔
- 移除所有後裝修的設施（如冷氣、廚房設備、電源插座等）
- 修復被破壞的牆身、地板、天花
- 清理所有建築廢料
- 完成最後的清潔和檢驗
當您選擇一間合適的清拆公司時，需要確保他們能夠提供完整的清拆服務，包括專業評估、合規施工和確保符合大廈管理處及業主的要求。
許多業主在選擇清拆公司時，只看價錢而忽視其他重要因素。這樣做的結果往往導致：
- 工程質量不達標，業主不接納
- 違反建築法規，被屋宇署罰款
- 安全隱患，工作人員受傷
- 隱藏費用和加價風險
- 廢料處理不當，環境污染
因此，選擇一間提供正規、透明清拆服務的清拆公司，是保護自己和員工的第一步。
根據2025年香港市場數據，清拆工程的價錢通常按以下方式計算：
- 300平方呎以下：$19,000 – $25,000
- 包括牆身拆除、地台清潔、廢料運出
- 工期：3-5個工作日
- 500平方呎：$24,000 – $35,000
- 包括基本清潔和廢料處理證明
- 工期：5-7個工作日
- 800平方呎：$35,000 – $50,000
- 全屋深度清潔和結構安全檢查
- 工期：7-10個工作日
食肆（包括茶餐廳、酒樓、快餐店等）的清拆工程價錢通常較高，因為涉及：
- 廚房設備拆除（爐灶、抽油煙機、水槽等）
- 管道系統清拆（煤氣、水管、污水管）
- 消防和電力系統還原
- 油污清潔和衛生處理
食肆清拆的參考價錢：
- 小型食肆（500平方呎）：$30,000 – $45,000
- 中型食肆（1000平方呎）：$50,000 – $80,000
- 大型酒樓（2000平方呎以上）：$100,000 – $200,000+
寫字樓清拆涉及移除辦公系統傢俬、隔間牆、網絡系統等：
- 小型辦公室（300-500平方呎）：$20,000 – $35,000
- 標準寫字樓（1000平方呎）：$40,000 – $70,000
- 大型企業辦公室（3000平方呎以上）：$100,000 – $300,000+
許多清拆公司採用「每平方呎」的計價方式。以下是行業參考範圍：
清拆工程類型 | 每平方呎價錢 | 備註 |
一般住宅/商鋪清拆 | $30-50 | 標準拆除和廢料處理 |
食肆/廚房清拆 | $50-100 | 涉及設備和管道拆卸 |
石膏板拆除 | $50-70 | 額外隔間拆除 |
混凝土拆除 | $80-150 | 需要重型機械 |
木地板起除 | 每尺$800-1400 | 根據地板類型和下層狀況 |
許多不良的「黑店」清拆公司會使用以下手段：
- 黑店手法：以遠低於市場價的報價吸引客戶，然後在施工中不斷加價
- 簽約前的報價：$20,000（實際為$50,000+）
- 加價理由：「發現有石棉」、「發現結構問題」、「需要額外清潔」
許多黑店報價單不清楚，隱藏以下費用：
- 廢料處理費（通常$3,000-$8,000）
- 垃圾車運費（每次$1,000-$3,000）
- 清潔費（額外$5,000-$15,000）
- 拆除複雜結構的額外費用
- 「監察費」或「管理費」（不合理加價）
- 黑店傾向：要求現金支付，不提供清晰發票
- 風險：無法跟進、無法投訴、無法索賠
- 非法黑店做法：將建築廢料隨意傾倒，不提供處理證明
- 您的風險：被環保署罰款，被大廈管理處投訴
寫字樓清拆是香港最常見的清拆工程之一，因為許多中小企業在租約期滿後需要交吉。
- 移除系統傢俬：辦公枱、層架、儲物櫃等
- 拆除隔間牆：大多數租賃寫字樓都會加裝隔間牆來分隔空間
- 還原牆身和地板：修復被破壞的地方，恢復原貌
- 移除網絡和電源系統：所有後加的網絡線路、插座、開關
- 清理和清潔：完成深度清潔
一間1000平方呎的典型寫字樓清拆費用可能如下：
- 基本拆除和廢料運出：$40,000
- 石膏板隔間拆除：$8,000-$12,000
- 牆身修復和上漆：$10,000-$15,000
- 地板清潔/修復：$5,000-$10,000
- 廢料車費和處理費：$5,000-$8,000
- 總計：$68,000-$100,000
食肆清拆（包括餐廳、酒樓、茶餐廳等）是最複雜和成本最高的清拆工程類型。
- 廚房設備拆卸：專業烤爐、蒸爐、冰櫃、洗碗機等大型設備需要專業拆卸
- 管道系統複雜：廚房涉及多條煤氣管、水管、污水管，需要專業技工處理
- 抽油煙系統：整個通風系統需要清潔和還原
- 電力系統負荷：商用廚房的電力系統複雜，需要合資格電工還原
- 食環署衛生要求：需要符合食環署的清潔標準，並取得衛生許可
第一步：安全斷絕
- 關閉所有水、電、煤氣系統
- 確保員工和施工人員安全
第二步：設備移除
- 移除廚房大型設備
- 拆卸非原有的餐廳傢俬（卡位、檯椅等）
第三步：管道和系統拆卸
- 拆除所有後加的煤氣管、水管
- 清潔油污和積水
- 還原管道接口，防止漏水或漏氣
第四步：表面修復
- 修復牆身上的油污痕跡
- 修復地板，清潔積油
- 修復天花和照明系統
第五步：衛生檢驗
- 進行深度清潔
- 取得食環署衛生檢驗報告（如需要）
一間1000平方呎的酒樓或茶餐廳清拆費用可能如下：
- 基本拆除和廢料運出：$50,000-$80,000
- 廚房設備專業拆卸：$15,000-$25,000
- 管道系統還原：$10,000-$20,000
- 抽油煙系統清潔：$5,000-$10,000
- 油污清潔（深度）：$10,000-$15,000
- 食環署衛生檢驗和證明：$2,000-$5,000
- 總計：$92,000-$155,000
重要提示：一些無良黑店可能會忽視油污清潔或食環署要求，導致日後業主投訴或被當局罰款。
住宅清拆通常比商業空間簡單，但仍需要遵守法規。
- 移除裝修物料：牆紙、油漆、貼磚等
- 拆除隔間和裝置：後加的隔牆、儲物櫃等
- 還原電力和水利系統：拆除後加的插座和水龍頭
- 清理和修復：填補牆孔、修復地板
- 確保清拆公司持有小型工程牌照（I、II或III級）
- 要求獲得屋宇署的完工証明
- 不要接受現金交易，要求正式發票
- 在簽約前進行三次報價比較
在香港進行任何清拆工程都受到多項法律約束。
根據香港法律，某些清拆工程需要獲得屋宇署許可：
- 小型工程：如果涉及非結構性拆除（如拆除隔牆）需要小型工程牌照
- 僭建物清拆：如果涉及違法僭建物，必須符合屋宇署規定
- 完工證明：完成後需要獲得屋宇署頒發的完工證明
如果選擇不正規的黑店清拆公司：
- 個人罰款：最高$100,000或監禁6個月
- 工程罰款：承建商可能被禁止承接工程
- 強制清拆：如果工程不合規，屋宇署會指示承建商清拆，費用由業主承擔
大多數香港商業物業都由大廈管理處管理，他們會要求：
- 事先申請：提交清拆計劃和時間表
- 工作時間限制：通常只允許在工作時間進行
- 安全措施：清拆公司必須採取適當的安全措施
- 完工驗收：管理處會檢驗清拆是否符合要求
清拆還原的目標是將物業恢復至交樓時的狀態。標準包括：
- 所有後加的隔牆拆除
- 牆身修復平整，無明顯破損
- 可接受的修復方式：灰漿填補或重新上漆
- 顏色應與原牆相近（通常為標準白色或淺色）
- 清除所有後加的地板材料
- 原有地板清潔至接受程度
- 如有損壞，需修復或更換（視契約而定）
- 移除後加的天花板
- 原有天花恢復原貌
- 所有後加的燈具和電線移除
- 所有後加的水管、電線、煤氣管移除
- 接口得到適當封閉或還原
- 無漏水或漏氣的危險
警示信號：
- 聲稱「我們很小，不需要牌照」
- 無法提供小型工程牌照證明
- 只有手寫收據，無正式營業執照
正規做法：
- 出示有效的小型工程承建商牌照（I、II或III級）
- 提供公司註冊證書和機構認證
- 有清晰的公司地址和聯絡方式
警示信號：
- 報價比市場價低30%以上
- 無詳細的費用分解
- 聲稱「包所有費用」但沒有清楚列明
黑店的加價遊戲：
- 超低初始報價吸引客戶簽約
- 施工開始後聲稱「發現問題」需要額外費用
- 常見的加價理由：
- 「發現有石棉必須特別處理」
- 「牆身比想像中複雜」
- 「發現漏水需要修復」
- 「廢料比預期多，需要額外車費」
- 客戶已簽約，被迫支付加價費用
保護自己的方法：
- 取得至少三份詳細報價
- 確保報價包括所有費用（廢料處理、車費、修復等）
- 在合約中列明「不得加價」的條款
- 要求加價需書面通知和您的同意
警示信號：
- 堅持現金支付
- 不提供正式發票或收據
- 只有手寫簽字單據
為什麼黑店這樣做：
- 逃稅
- 無法追蹤或投訴
- 如果工程有問題，無證據証明您已付費
正規做法：
- 接受銀行轉帳或支票
- 提供正式稅務發票
- 清楚標明工程內容、費用和時間表
警示信號：
- 無法提供廢料處理証明或收據
- 聲稱「我們會幫您處理廢料，不用擔心」但無詳細說明
- 廢料在深夜或非正常時間運出
黑店的做法：
- 將建築廢料非法傾倒至郊野或私人地點
- 不符合環保署規定
- 您可能被罰款或被大廈管理處投訴
正規做法：
- 所有廢料運至政府認可的廢料處理場
- 提供廢料處理單據（通常稱為「廢料證明」）
- 清楚標明廢料的重量和處理地點
警示信號：
- 沒有現場評估就報價
- 不詢問任何細節問題
- 報價時間少於30分鐘
黑店的思維：
- 只想快速簽約以賺取加價費用
- 不關心實際工程需求
- 常常低估工作量
正規做法：
- 專業的評估師會花1-2小時檢視整個場地
- 詢問關於裝修狀況、管道系統、設備等詳細問題
- 拍照記錄現場狀況，提供詳細報告
- 報價時間充足，允許客戶提問
警示信號：
- 無法提供工程保險証明
- 聲稱「出了意外自己負責」
- 無工傷保險證明
風險：
- 如果工作人員受傷，您可能需要賠償
- 如果造成鄰近財產損害，您可能需要賠償
- 無任何保障和追索途徑
正規做法：
- 持有有效的公眾責任保險（Liability Insurance）
- 持有工傷保險證明
- 保險額通常為$5,000,000或以上
- 能提供保險証明副本
在尋找清拆公司前，您應該：
- 記錄現場狀況
- 記錄物業面積（平方呎）
- 拍照記錄所有裝修情況
- 列舉所有需要拆除的項目
- 定義清拆範圍
- 是否包括廢料運出和處理？
- 是否包括牆身修復？
- 是否包括最後清潔？
- 是否需要食環署衛生證明？
- 明確時間表
- 何時需要完成？
- 工作時間限制是什麼？
根據以下來源尋找正規清拆公司：
- 核查政府牌照
- 登入屋宇署網站查詢小型工程承建商名單
- 確認公司持有有效牌照
- 查詢業界評分
- Google評價
- Facebook評論
- 行業協會認證
- 徵求推薦
- 向業主或朋友詢問推薦
- 向大廈管理處詢問他們常用的公司
聯絡至少三間公司進行現場評估：
- 預約時間
- 預留足夠時間（至少1-2小時）
- 確保評估師能仔細檢視
- 提出所有問題
- 「您的報價包括什麼？」
- 「廢料處理如何計算？」
- 「如果發現額外問題如何處理？」
- 「您的保險範圍是什麼？」
- 「您如何確保符合屋宇署要求？」
- 要求詳細報價單
- 每項工作的分項費用
- 總費用
- 工期
- 付款時間表
不只看總價，要看細節：
項目 | 公司A | 公司B | 公司C |
基本拆除 | $40,000 | $35,000 | $45,000 |
廢料處理 | $5,000 | 0(隱藏) | $5,000 |
修復 | $15,000 | $10,000 | $15,000 |
清潔 | $8,000 | 0(隱藏) | $8,000 |
總計 | $68,000 | $45,000 | $73,000 |
工期 | 7-10天 | 5-7天 | 7-10天 |
在上面的例子中，公司B看似最便宜，但可能隱藏了廢料和清潔費用。實際成本可能達$65,000+。
親自確認：
- 小型工程牌照
- 登入屋宇署網站驗證
- 確認牌照有效期
- 確認牌照級別足以承接該工程
- 保險證明
- 要求公眾責任保險副本
- 確保保險額充足（通常$5,000,000+）
- 確認保險尚未過期
- 工人註冊
- 詢問施工人員是否經過培訓和註冊
- 確認持有必要的執照（如電工、喉管工等）
不要簽署模糊的合約。確保合約包含：
- 明確的工作範圍
- 具體列舉所有需要完成的工作
- 明確說明包括或不包括什麼
- 固定價格條款
- 合約中應明確說明「不得加價」或「加價需事先書面同意」
- 如有額外工作，應詳細列舉費用
- 時間表和里程碑
- 開始和完成日期
- 各個階段的完成日期
- 延期的補償或罰款
- 付款條款
- 分期付款時間表
- 付款方式（銀行轉帳，不接受現金）
- 最後驗收後才支付尾款
- 責任和保險
- 清楚說明承建商的責任
- 保險範圍和限制
- 發生意外時的處理程序
- 爭議解決
- 如何處理工程不符要求的情況
- 退款或補救的程序
- 仲裁或訴訟程序
在清拆工程進行期間，您應該：
- 定期現場檢視
- 至少每天視察一次
- 拍照記錄進度
- 記錄任何偏離計劃的地方
- 溝通和確認
- 與工程經理保持良好溝通
- 確認完成的工作達到標準
- 如發現問題立即提出
- 安全和法規檢查
- 確認施工人員配戴安全裝備
- 確認廢料得到妥善處理
- 確認符合工作時間限制
在工程完成前進行最終驗收：
- [ ] 所有非原有隔牆已拆除
- [ ] 牆身修復平整，無明顯缺陷
- [ ] 顏色一致
- [ ] 無漏水跡象
- [ ] 所有後加地板已移除
- [ ] 原有地板清潔
- [ ] 無破損或凹陷
- [ ] 天花恢復原貌
- [ ] 無多餘的燈具或線路
- [ ] 無漏水跡象
- [ ] 所有後加管道已移除
- [ ] 所有管道接口已封閉或還原
- [ ] 無漏水或漏氣
- [ ] 電力系統恢復原狀
- [ ] 室內完全清潔，無塵埃和廢料
- [ ] 所有垃圾已移除
- [ ] 室內無異味
- [ ] 已獲得廢料處理証明
- [ ] 已獲得屋宇署完工証明（如需要）
- [ ] 已獲得大廈管理處的驗收簽字
- [ ] 已獲得食環署衛生証明（如需要）
情況：某珠寶店租賃期滿，需要進行食肆清拆（雖然不是食肆但有複雜裝修）
初始報價：$25,000（遠低於市場價）
施工期間發生的事：
- 施工3天後，承建商聲稱「發現隱藏的牆身結構複雜」，要求加$10,000
- 施工5天後，聲稱「廢料比預期多50%」，要求加$8,000
- 施工7天後，聲稱「牆身有霉菌需要特別處理」，要求加$5,000
最終費用：$25,000 + $10,000 + $8,000 + $5,000 = $48,000
教訓：
- 初始低報價通常隱藏著後期加價風險
- 黑店承建商設下各種「驚喜」理由加價
- 業主被動接受，因為工程已開始無法更換
情況：某辦公室完成清拆工程
初始評估：
- 評估師花費2小時檢視場地
- 拍照記錄所有細節
- 提供詳細的評估報告
報價內容：
- 基本拆除：$40,000
- 石膏板隔牆拆除：$10,000
- 牆身修復和上漆：$12,000
- 地板清潔：$8,000
- 廢料車費和處理：$6,000
- 合計：$76,000
- 備註：此為固定價格，不會加價（除非有特殊未披露的隱患）
實際工程進展：
- 工程進度如期完成
- 無額外加價
- 業主進行驗收時發現一處牆身漏水跡象
- 承建商立即免費修復（因為在保修範圍內）
- 最終成本：$76,000（無加價）
教訓：
- 正規公司透明報價，符合市場價格
- 固定價格條款保護業主
- 包括保修條款，業主無後顧之憂
答案取決於面積和複雜度：
- 小型單位（300-500平方呎）：3-5天
- 中型單位（800-1000平方呎）：5-7天
- 大型單位或複雜清拆：7-14天
- 酒樓或食肆清拆：10-20天
通常不能。大多數大廈管理處規定：
- 清拆工程只能在工作時間（通常09:00-17:00或18:00）進行
- 不能在晚上或周末施工
- 這會延長總工期
您可以：
- 要求他們返工直至符合要求
- 扣留尾款直至完成
- 聘請其他公司完成缺漏部分，費用由原承建商承擔
正規做法：
- 所有廢料運至政府認可的廢料處理場
- 通常是新界的建築廢料消納場
- 承建商應提供廢料處理單據
承建商應負責：
- 他們的保險應涵蓋工程導致的鄰近財產損害
- 您應該立即拍照記錄
- 將損傷照片和詳情發送給承建商
- [ ] 取得至少三份詳細報價
- [ ] 核查牌照有效性（屋宇署網站）
- [ ] 索取保險証明副本
- [ ] 詢問並記錄過往案例和客戶推薦
- [ ] 要求提供固定價格，明確說明無額外加價
- [ ] 確保合約清楚說明所有工作範圍和費用
- [ ] 確認付款方式為銀行轉帳（不接受現金）
- [ ] 保留所有報價單和溝通記錄
- [ ] 定期現場視察，拍照記錄
- [ ] 確認施工人員配戴安全裝備
- [ ] 確認廢料得到妥善運出
- [ ] 確認工作時間符合大廈要求
- [ ] 如發現問題立即通知承建商
- [ ] 進行詳細的最終驗收
- [ ] 取得廢料處理証明
- [ ] 取得屋宇署完工証明（如需要）
- [ ] 取得大廈管理處驗收簽字
- [ ] 確認所有保修條款
- [ ] 不付尾款直至所有檢查通過
香港的商鋪清拆是一項重要的服務，對於許多業主來說是必要的。選擇一間正規、信譽良好的清拆公司至關重要。
核心要點總結：
- 價錢差異：市場價格通常為$30-150/平方呎，但取決於清拆類型和複雜度
- 黑店特徵：超低報價、隱藏費用、現金交易、無牌照、無保險
- 選擇正規公司：檢查牌照、索取詳細報價、確認保險、閱讀合約
- 合規要求：符合屋宇署、大廈管理處和食環署（如適用）的要求
- 監督工程：定期現場檢視、保留記錄、進行最終驗收
- 保護自己：簽署清楚的合約、固定價格、銀行轉帳、保留所有証明
通過遵循本指南的建議，您可以確保自己的清拆工程安全、合規、透明和符合預算。永遠記住，便宜的價錢通常隱藏著高昂的成本。選擇正規的清拆公司，是對自己的最好投資。
- 清拆工程：將已使用/已裝修的空間還原至原始狀態
- 清拆服務：完整的清拆及相關服務（如廢料處理、修復等）
- 清拆公司：提供清拆工程的專業承建商
- 清拆還原：清拆工程的結果，空間恢復原貌
- 食肆清拆：餐廳、酒樓、茶餐廳等飲食業場所的清拆
- 寫字樓清拆：辦公室、寫字樓的清拆
- 住宅清拆：家居、住宅單位的清拆
- 商鋪清拆：商業零售店的清拆
- 還原交吉：將租賃單位恢復原貌後交回業主
- 小型工程：屋宇署規定的規模較小的建築工程
- 僭建物：未經批准的違法建築結構
作者：英豪清拆工程 | 發佈日期：2025年12月 | 版本：1.0
本文旨在為香港客戶提供專業的清拆工程指導。所有信息基於2025年的市場數據和香港法律法規。對於具體項目，請諮詢專業清拆公司。