# 香港僭建物清拆完全指南：法律責任、價錢分析、屋宇署規定與防黑店指南
## 目錄
1. 僭建物基本概念與定義
2. 屋宇署清拆令程序全解析
3. 僭建物清拆工程價錢詳細分析
4. 不同類型僭建物清拆注意事項
5. 清拆工程時間表與期限要求
6. 防止黑店清拆公司陷阱
7. 僭建物清拆與一般清拆工程的差異
8. 如何選擇專業清拆公司進行還原
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## 第一章：僭建物基本概念與定義
### 什麼是僭建物？
在香港，**僭建物**是一個法律術語，指的是違反《建築物條例》（第123章）的違例建築工程。許多業主並不清楚什麼算是僭建物，直到接到屋宇署的清拆令才驚覺自己的房產涉及違規建築。
根據香港屋宇署的正式定義，**僭建物**包括以下類型：
**1. 未經建築事務監督批准的內部加建工程**
這是最常見的僭建類型。例如：
– 在睡房內違規加建間隔牆，擴展使用空間
– 在客廳加建偽天花系統，改變天花高度
– 在廚房加建額外的廚櫃或台面，超過規定尺寸
– 改裝浴室設備，涉及水管或電力系統的重大改動
許多租戶在裝修時，為了增加可用面積或改善視覺效果，會在未經批准的情況下進行這些改動。到時候要進行**清拆工程**時，才意識到必須完全拆除這些加建。
**2. 未經批准的外部建築工程**
這類僭建物涉及樓宇的外部結構，危害更大，屋宇署對此更為嚴格：
– 在天台非法搭建天台屋（違例居住空間）
– 在外牆加建防盜網或廣告招牌，超出核准範圍
– 在陽台加建玻璃房或遮陽棚，改變建築外觀
– 在地下或半地下進行非法開挖或平整工程
這類**僭建物清拆**涉及結構安全問題，屋宇署必須幹預，通常會發出強制性清拆令。
**3. 未遵守「小型工程監管制度」的工程**
香港有一個「小型工程監管制度」，允許業主進行某些規定範圍內的小規模工程，無需正式建築許可。但如果超出規定範圍，就成為僭建物：
– 加裝晾衣架超出核准規格
– 安裝冷氣外機位置不符規定
– 加建簷篷面積超過允許範圍
**4. 改動承重牆或結構**
這是最危險的僭建類型，直接威脅建築物的結構安全：
– 拆除或改動承重牆，使用承重樑支撐
– 開挖地下室或地盤，改變地基結構
– 打除樓板支柱，創造開放式空間
當屋宇署發現此類僭建物時，會立即發出強制清拆令，給予業主有限的時間完成清拆。涉及結構性僭建的**清拆工程**必須由註冊建築專業人士設計與監督，費用通常遠高於非結構性僭建物清拆。
### 為什麼僭建物非法且必須清拆？
許多業主會問：如果僭建物已經存在多年，沒有造成任何問題，為什麼還要強制清拆？答案涉及多個層面：
**結構安全威脅**
未經批准的建築工程可能未按照安全標準進行設計與施工。打除承重牆而未加以支撐，可能導致上層樓面沉降或倒塌。這不僅危害業主自己，也危害相鄰單位的居民。屋宇署要求進行**清拆工程**還原的根本目的，就是確保建築物的結構安全。
**火災與逃生安全**
違規加建可能堵塞走火通道、破壞消防系統或阻礙緊急出口。在火災發生時，這些僭建物可能成為致命的障礙。因此，屋宇署將**清拆服務**視為公共安全的必要措施。
**衛生與衛生設施合規**
某些僭建物，特別是涉及廚房或浴室的非法改動，可能違反衛生標準，導致污水處理不當或有害物質洩露。
**物業轉讓與貸款困難**
任何涉及僭建物的物業都會被「釘契」——法律在土地記錄上註冊清拆令。這會對業主造成嚴重的財務後果：
– 銀行不願承按涉及清拆令的物業
– 物業難以出售或租賃
– 保險公司可能拒絕承保
**法律罰款與監禁風險**
不遵從清拆令的業主面臨嚴厲的法律後果。根據《建築物條例》，不遵守清拆令可被罰款最高$200,000及監禁1年。
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## 第二章：屋宇署清拆令程序全解析
### 屋宇署如何發現僭建物？
屋宇署通過多種方式發現僭建物：
**1. 投訴機制**
任何人（包括鄰居、物業管理處、租客）都可向屋宇署舉報疑似僭建物。屋宇署會安排檢查官到現場勘查，確認是否涉及違規建築。
**2. 航空攝影與衛星監測**
屋宇署定期使用航拍照片與衛星圖像掃描全港，尋找可疑的天台建築、外牆加建或其他明顯的違規構築物。這使得天台屋幾乎無所遁形。
**3. 例行檢查與巡查**
屋宇署檢查官進行定期巡查，特別是針對已知有較多違規建築的地區。
**4. 物業交易與銀行評估**
當業主申請貸款或出售物業時，銀行與估價師會進行詳細檢查，發現的任何僭建物都會被報告給屋宇署。
### 接獲清拆令後的標準流程
一旦屋宇署確認存在僭建物，會發出法定清拆令。這份文件會在土地註冊處註冊（稱為「釘契」），對物業的轉讓與抵押貸款造成嚴重影響。
#### 第一階段：清拆令的發出與通知期（0-30天）
當業主接到清拆令時，屋宇署會同時通知業主：
– 具體的僭建物位置與描述
– 清拆須予完成的期限
– 委任建築專業人士的要求
– 不遵辦的法律後果
根據清拆令的複雜程度，業主會被給予：
– **非結構性僭建**：30-60天內完成清拆
– **結構性僭建**：90-150天內完成清拆
這段時間內，業主需要委任一名註冊建築師或工程師評估情況，制定清拆方案。
#### 第二階段：專業評估與方案設計（30-60天）
業主必須委任持牌的註冊建築專業人士（建築師或工程師）進行以下工作：
**詳細的技術評估**
– 評估僭建物的結構與安全風險
– 確定涉及的承重結構或危險物料
– 評估清拆難度與可能的復雜因素
**清拆方案設計**
– 設計詳細的清拆流程與方法
– 準備施工圖則與規格說明書
– 考慮安全措施與環境保護
– 制定時間表與預算估算
**向屋宇署提交圖則**
所有設計必須提交屋宇署審批。屋宇署會在30-60天內審查，如有不符要求，會要求修改。這個審批期間往往比預期長，業主應預留足夠的時間。
在這個階段，業主應同時聯繫多家持牌**清拆公司**，要求他們提供詳細報價。專業的清拆公司會根據建築師的方案，提供詳細的清拆**工程**成本估算。
#### 第三階段：工程執行（60-150天）
屋宇署批准圖則後，業主方可委託持牌承建商開始實際清拆工程。
**關鍵要求：**
– 所有清拆工程必須由註冊承建商進行
– 必須遵守《建築物條例》的安全要求
– 必須獲得必要的施工許可（如涉及腳手架、停工等）
– 業主或其代表應定期監督工程進度與質量
**完工與驗收：**
清拆完成後，承建商必須向屋宇署申請竣工驗收。屋宇署派遣檢查官到現場核實，確認所有僭建物已完全移除，物業已還原至原狀。
完成驗收後，屋宇署簽發合規證明，清拆令才算正式解除。此時，土地記錄上的「釘契」會被移除，業主方可進行物業轉讓或貸款。
### 清拆令的延期與豁免
在特殊情況下，業主可申請延期或豁免：
**延期申請**
如因合理原因（如天氣、供應商延誤、工人短缺）無法在期限內完成，業主可申請延期。屋宇署通常願意給予合理的延期，但需要提交充分的證明文件。
**豁免或暫緩申請**
如註冊工程師能證明僭建物不構成安全風險，業主可申請豁免或暫緩清拆。但即使獲批，業主仍需每年重新申請，且物業仍會被註冊為有清拆令。
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## 第三章：僭建物清拆工程價錢詳細分析
### 清拆工程價錢計算基礎
香港的**清拆服務**價錢沒有統一標準，而是根據多個因素而定：
#### 按面積計算
最常見的報價方式是按實用面積（以平方呎為單位）計算：
**住宅僭建物清拆**
– 基本住宅僭建清拆：$30-$40/呎
– 複雜住宅僭建（涉及承重結構）：$50-$70/呎
**特殊類型僭建物清拆**
– 天台屋清拆：$50-$70/呎（因難度與高度危險性）
– 地下室清拆：$60-$80/呎（涉及地基與排水系統）
#### 按項目計費
某些特定的清拆項目按個別項目計費，而非按面積：
– 拆除承重牆（帶支撐結構）：$5,000-$10,000/面
– 拆除假天花系統：$40-$50/呎
– 打地台或起木地板：$30-$50/呎
– 清除危險物料（石棉瓦等）：$100-$150/呎起
#### 額外費用
除了基本清拆費用外，還有各種額外費用：
– 廢料運輸與堆填：$2,000-$5,000/車次
– 危險物料処理（石棉、含鉛油漆）：$3,000-$10,000
– 結構性樑柱加固（暫時性支撐）：$5,000-$15,000
– 竣工驗收與檢驗費：$1,500-$3,000
### 典型僭建物清拆價格案例
#### 案例1：天台違法搭建物（300呎天台屋）
**基本清拆費用**：300呎 × $60/呎 = $18,000
**額外費用**：
– 危險物料清除（含石棉瓦）：$3,000-$5,000
– 廢料運輸（2-3車次）：$3,000-$4,000
– 高空作業安全措施與腳手架：$4,000-$6,000
– 屋宇署驗收與證明：$1,500-$2,000
**總計**：約$29,500-$37,000
天台屋清拆費用特別昂貴的原因包括：高度危險性（需要特殊安全措施）、廢料難以運輸、可能涉及防水系統損壞。
#### 案例2：內部加間隔牆（500呎單位加建兩間房）
**基本清拆費用**：500呎 × $35/呎 = $17,500
**額外費用**：
– 拆除承重牆支撐結構：$3,000-$6,000
– 修復地板與牆身（原有釘孔、水管痕跡）：$2,000-$4,000
– 廢料運輸：$2,000-$3,000
– 屋宇署驗收：$1,000-$1,500
**總計**：約$25,500-$32,000
#### 案例3：違規地下室加建（200呎地下空間）
**基本清拆費用**：200呎 × $70/呎 = $14,000
**額外費用**：
– 地下室防水系統修復：$5,000-$8,000
– 排水系統檢查與修繕：$3,000-$5,000
– 危險物料清除（舊混凝土、涂料）：$2,000-$4,000
– 結構安全鑑定與報告：$2,000-$3,000
– 廢料運輸（高難度）：$3,000-$5,000
**總計**：約$29,000-$39,000
地下室清拆最昂貴，因為涉及地基安全、防水與排水系統的複雜性。
### 影響清拆工程價錢的關鍵因素
**1. 僭建物類型與複雜度**
結構性僭建物（涉及承重牆、樑柱）的清拆費用往往是非結構性僭建物的1.5-2倍。例如，天台屋清拆（$50-$70/呎）遠高於簡單間隔牆清拆（$30-$40/呎）。
**2. 危險物料**
如果僭建物採用含石棉瓦、含鉛油漆等危險物料，清拆成本會增加$3,000-$10,000。這類物料必須由獲授權的承建商進行特殊處理與處置，無法與普通廢料混合運輸。
**3. 樓層位置與高度**
天台或高層樓的僭建物清拆成本更高，因為需要額外的安全措施、腳手架與高空作業費用。相比之下，低樓層的清拆成本較低。
**4. 建築結構**
舊樓（>30年）的僭建物清拆往往比新樓複雜。舊混凝土可能更脆弱，可能含有危險物料，拆除時需要更加小心謹慎。
**5. 廢料運輸難度**
如果物業位於交通便利的地方（地鐵站附近），廢料運輸成本較低。但如果位於偏遠地區或停車困難的地方，廢料運輸費用可能增加20-30%。
**6. 時間限制**
如果業主希望在短期內完成清拆（例如在清拆令期限內），清拆公司可能收取加急費用。快速清拆可能需要額外的工人與機械，成本增加15-30%。
### 預算建議與成本控制
在計劃清拆預算時，業主應考慮以下因素：
**必須支付的費用**
– 專業設計與方案費（建築師/工程師）：$3,000-$8,000
– 清拆工程本身：根據上述案例，通常$20,000-$50,000
– 屋宇署驗收與證書：$1,000-$2,000
**可能隱藏的費用**
– 清拆過程中發現的額外僭建物：+10-20%
– 修復由清拆造成的次級損害：+5-10%
– 延期申請與額外檢查：+$1,000-$3,000
**成本控制建議**
1. 在簽署合約前，盡可能詳細地評估僭建物。避免清拆過程中的「驚喜」費用。
2. 與多個清拆公司比較報價。通常第二、三個報價會有10-20%的競爭折扣。
3. 盡早開始清拆程序。匆忙清拆往往成本更高，因為需要加急費用。
4. 提前與屋宇署溝通，了解可能的複雜因素。某些情況下可申請合理延期，避免加急費用。
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## 第四章：不同類型僭建物清拆注意事項
### 天台屋清拆
天台屋是香港最常見的僭建物，指在天台上非法搭建的住宅單位。
**清拆前必知事項**
– 天台屋通常涉及多個法律與安全問題：沒有適當的防水系統、消防設備不符、結構不穩定
– 清拆天台屋往往導致下層樓的防水系統受損，業主可能需要進行下層防水修復，費用可達$5,000-$10,000
– 天台屋清拆必須在屋宇署監督下進行，通常需要搭設臨時腳手架，增加安全成本
**清拆過程中的關鍵步驟**
1. 聘請註冊結構工程師評估天台樓板的承重能力與損毀程度
2. 制定詳細的清拆方案，包括臨時支撐、防水保護、廢料運輸路線
3. 在清拆前進行下層單位的防水檢查與文件記錄，清拆後再進行對比
4. 清拆完成後進行防水補救工程，確保樓宇不受進一步損害
**常見陷阱**
許多業主選擇價格最便宜的清拆公司，結果導致清拆過程中下層防水受損，最終反而損失更多。建議聘請有天台屋清拆經驗的公司，並要求他們購有足夠的公眾責任保險。
### 違規地下室清拆
某些舊樓或豪宅的業主在地下或半地下進行了非法開挖或平整工程，創造額外的地下室空間。
**清拆前必知事項**
– 地下室涉及地基安全，任何不當清拆可能導致上層結構沉降
– 地下室往往涉及複雜的排水與防水系統，非法改動可能導致滲漏
– 清拆地下室必須獲得屋宇署與地政處的批准
**清拆過程中的關鍵步驟**
1. 地政處必須發出許可，確認清拆不會影響相鄰地權
2. 結構工程師必須確認清拆方法不會危害上層結構
3. 清拆前進行詳細的測量與影像記錄，以防日後與相鄰業主的糾紛
4. 清拆完成後進行結構檢查，確認地基完整性
**常見陷阱**
地下室清拆的隱藏成本很高。許多業主低估了防水系統修復、地基檢查與加固的費用。建議預留額外30-50%的預算作為應急資金。
### 內部加建間隔牆清拆
這是最常見的住宅僭建物。業主為了增加房間數量或改善空間佈局，在未經批准的情況下加建間隔牆。
**清拆前必知事項**
– 需要確認間隔牆是否為承重牆。承重牆拆除難度與成本遠高於非承重牆
– 清拆間隔牆可能牽連電力、水管或燃氣系統，這些系統需要恢復至原狀
– 間隔牆清拆後，業主需要修復地板、牆身上的釘孔與管道痕跡
**清拆過程中的關鍵步驟**
1. 聘請建築師進行詳細的結構評估，確認是否為承重牆
2. 如為承重牆，必須提交加固方案，可能涉及安裝鋼樑或其他支撐結構
3. 清拆前進行電力、水管與燃氣系統的追蹤，標記位置
4. 清拆後進行電力、水管系統的測試，確認恢復至原狀
5. 修復地板與牆身的釘孔、管道痕跡，進行油漆或其他修飾
**常見陷阱**
許多業主認為間隔牆清拆很簡單，事實上涉及複雜的水電系統修復。低估修復成本會導致清拆後的物業質量不符屋宇署要求，無法通過驗收。
### 外牆加建與防盜網清拆
某些業主在外牆安裝防盜網、廣告招牌或其他加建物，超出核准範圍，成為僭建物。
**清拆前必知事項**
– 外牆加建涉及建築外觀，清拆後可能留下視覺上的痕跡（如油漆變色、釘孔）
– 長期的防盜網或招牌可能對外牆造成氧化或腐蝕，清拆後需要修復
– 屋宇署對外牆僭建物的執法特別嚴格，因為涉及整棟樓宇的外觀與安全
**清拆過程中的關鍵步驟**
1. 聘請建築師評估外牆損毀程度與修復需要
2. 制定清拆方案，確保不進一步損壞外牆
3. 清拆後進行外牆修復（填補釘孔、重新油漆、防水層修補）
4. 進行外牆檢查，確認修復符合屋宇署要求
**常見陷阱**
許多業主低估了外牆修復的複雜性。某些情況下，外牆修復成本甚至超過清拆成本本身。建議在簽署清拆合約時，明確要求清拆公司負責外牆修復至「與原狀相同或相似」的狀態。
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## 第五章：清拆工程時間表與期限要求
### 屋宇署規定的清拆期限
屋宇署針對不同類型的僭建物設定了不同的清拆期限：
**非結構性僭建物（Simple Cases）**
– 初期30天內：業主必須委任註冊建築專業人士並提交清拆方案
– 方案批准期：30-60天（由屋宇署審批）
– 工程執行期：30-60天
– **總計**：通常90-120天（約3-4個月）
典型的非結構性僭建物包括：簡單的間隔牆、假天花、防盜網等。
**結構性僭建物（Complex Cases）**
– 初期90天內：業主必須委任註冊建築專業人士、進行詳細評估、提交專業方案
– 方案批准期：30-90天（屋宇署可能要求多次修改）
– 工程執行期：60-150天
– **總計**：通常180-270天（約6-9個月）
典型的結構性僭建物包括：承重牆改動、地下室挖掘、天台屋搭建等。
### 時間管理的關鍵策略
**1. 及早委任專業人士**
不要等待屋宇署的最後通牒才開始行動。接到清拆令後，立即聯繫註冊建築師或工程師。早期開始評估可以為後續的工程審批與執行爭取寶貴時間。
建議時間表：
– 第1-7天：收到清拆令，聯繫3-5家註冊建築師，比較報價與專業能力
– 第7-14天：委任專業人士，簽署設計合約
– 第15-30天：現場勘查、測量、詳細評估
– 第30-45天：設計清拆方案，準備提交屋宇署的圖則
**2. 平行進行專業設計與清拆公司報價**
在建築師設計清拆方案的同時，應聯繫多家清拆公司進行報價。這樣可以節省時間，並在屋宇署批准圖則後立即開始清拆工程。
**3. 預留應急時間**
屋宇署的審批往往比預期長。建議在時間計劃中預留額外30-50%的時間，以應對可能的修改要求或行政延誤。
### 常見的時間延誤及應對
**屋宇署要求設計修改（延誤30-60天）**
屋宇署可能要求修改清拆方案，例如：加強安全措施、改進防水保護、修改廢料運輸路線。建議與屋宇署保持定期溝通，提前了解可能的問題，準備好備選方案。
**天氣或季節限制（延誤30-90天）**
某些清拆工程（特別是涉及防水的工程）在雨季進行會增加困難。建議在計劃中考慮季節因素。
**工人短缺或材料延誤（延誤15-30天）**
建築業近年面臨工人短缺問題。清拆公司可能因為找不到足夠的工人而延誤。建議提前8-12週與清拆公司預約，確保他們有足夠的人力資源。
**相鄰業主反對（延誤30-60天）**
清拆工程可能對相鄰單位造成噪音、振動或灰塵污染。相鄰業主可能向屋宇署投訴，導致工程暫停。建議提前通知相鄰業主，解釋清拆的必要性與時間安排，尋求他們的配合。
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## 第六章：防止黑店清拆公司陷阱
### 黑店清拆公司的典型特徵
在香港清拆市場中，確實存在一些不規範的清拆公司，利用業主對清拆程序的不熟悉而進行欺騙。以下是黑店的常見特徵：
**特徵1：報價遠低於市場平均**
如果清拆公司的報價遠低於市場平均（例如天台屋清拆報價$30/呎，遠低於市場$50-$70/呎），這是明顯的警告信號。
黑店的常見伎倆：
– 初期報低價吸引客戶，簽約後聲稱「發現額外僭建物」或「結構比預期複雜」，追加費用
– 清拆過程中故意造成額外損害（例如破壞下層防水），藉口收取修復費用
– 清拆不徹底，留下部分僭建物未移除，導致業主無法通過屋宇署驗收
**真實案例**：一位業主接受了$35,000的天台屋清拆報價（明顯低於$50,000-$70,000的市場價）。清拆過程中，公司聲稱發現額外的結構問題，追加$25,000費用。最後清拆質量不符要求，業主最終損失超過$70,000（包括額外的修復費用）。
**特徵2：沒有正式的書面合約**
黑店清拆公司通常：
– 只願意口頭報價，不提供書面報價單
– 簽署的「合約」簡陋且條款模糊，未明確列出清拆範圍與費用項目
– 沒有提供公司營運證明、保險證書、工人安全認證等重要文件
正規清拆公司應提供：
– 詳細的書面報價單，列出所有項目與費用
– 正式的工程合約，明確所有條款與責任
– 公司註冊證明、屋宇署小型工程證書、公眾責任保險證書（保額至少$5,000,000）的影本
**特徵3：無法提供參考案例或過往客戶**
黑店清拆公司通常：
– 聲稱無法提供過往客戶聯絡方式（「客戶要求保密」）
– 無法提供完成過的清拆工程的照片或案例
– 在Google Maps、屋宇署註冊或行業組織中無法找到記錄
正規清拆公司應該：
– 能提供至少10個過往客戶名單
– 願意安排業主視察他們曾清拆過的物業（經過往客戶同意）
– 有過往客戶的書面推薦信
– 在Google、Trustpilot等平台有正面評價（至少4顆星以上，評論數>20）
**特徵4：只有手機號碼，沒有實體辦公地點**
黑店清拆公司通常：
– 號稱可「上門報價與簽約」，但沒有固定的辦公室地點
– 提供的地址經驗證後發現是虛假地址或住宅地址
– 公司名稱無法在公司註冊處查詢
正規清拆公司應該有：
– 實體辦公室，位址清晰可查
– 在公司註冊處有正式註冊（可查詢「建築工程承建商名冊」）
– 固定的電話號碼（不只是手機）
**特徵5：高壓銷售與催促簽約**
黑店常見的詐騙手法包括：
– 「今日簽約立即折扣$5,000」
– 「其他客戶也在等著預約我們，位置有限」
– 催促「立即支付50%定金，否則無法預約」
正規公司不會用這類高壓銷售手法。他們通常：
– 給予客戶合理的時間（最少1-2週）比較報價與思考
– 定金通常為30%，且有明確的退款條款
– 不催促簽約，反而鼓勵客戶貨比三家
### 如何驗證清拆公司的正規性
**步驟1：線上驗證基本信息**
– 在屋宇署網站查詢公司是否在「建築工程承建商名冊」上註冊
– 在公司註冊處查詢公司的註冊狀態與信用評級
– 在建造業訓練委員會（CITB）查詢公司的安全認證
– 搜尋公司名稱 + 「消費者委員會投訴」，檢查是否有重大投訴記錄
**步驟2：實地訪問與面談**
– 親自訪問公司的辦公室（不要只依賴電話或郵件溝通）
– 與項目經理面談，評估其專業程度與知識深度
– 要求查看公司的營運證書、保險證書、工人安全認證等
**步驟3：檢查保險與責任**
– 要求查看公眾責任保險証書（必須購買，保額至少$5,000,000）
– 確認保險有效期涵蓋整個清拆工程期間
– 要求公司提供「清拆缺陷保修承諾」（例如「清拆完成後60天內發現的問題，公司免費整改」）
**步驟4：聯繫過往客戶**
– 要求至少3個過往客戶的聯絡方式
– 親自電話或上門訪問這些客戶，詢問他們的經驗
– 重點提問：清拆質量、時間控制、客戶服務、有否額外費用、有否問題
**步驟5：比較多個報價**
至少聯繫5家清拆公司進行報價。如果某家公司的報價遠低於或遠高於其他公司，要求他們解釋原因。正常情況下，報價應該相對集中（通常在$30,000-$50,000的天台屋清拆中，報價應該在$40,000-$70,000之間）。
### 應該詢問清拆公司的關鍵問題
在簽署合約前，務必以書面形式詢問以下問題，並保存所有回覆：
1. **「你們的報價是否為固定價格，還是可能有追加費用？」**
預期回答：應明確列出所有項目費用，聲明除非發現額外僭建物（需屋宇署確認），否則不會有額外收費。
2. **「如果清拆過程中發現額外僭建物或結構問題，費用如何計算？」**
預期回答：應有明確的定價機制（例如$50-$80/小時的人工費），而非模糊的「另行商議」。
3. **「清拆過程中造成的任何損害（如下層防水破裂）由誰負責修復與賠償？」**
預期回答：應承諾「公司負責所有損害賠償，由公司的公眾責任保險覆蓋」。
4. **「廢料如何處理？能否提供堆填區的運輸單據與收據？」**
預期回答：應承諾「所有廢料運至正規堆填區，提供完整的運輸文件與堆填區簽收」。
5. **「清拆不符要求時，整改期限是多少？費用如何計算？」**
預期回答：應承諾「清拆完成後，如屋宇署或業主發現不符要求的項目，公司應在14天內免費整改」。
6. **「公眾責任保險證書的保額是多少？能否提供保單影本？」**
預期回答：應提供保險證書影本，保額至少$5,000,000。
7. **「工程會否超過期限而無法通過屋宇署驗收？在該情況下，如何處理？」**
預期回答：應有明確的延期計劃與責任分配。
8. **「整個清拆過程中會否對相鄰單位造成影響？如何通知他們與賠償？」**
預期回答：應有具體的通知計劃與第三方損害賠償機制。
### 合約簽署前的最後檢查清單
在簽署清拆合約前，進行以下檢查：
– [ ] 報價單明確列出所有項目與費用
– [ ] 合約條款清晰列出清拆範圍、時間表、支付條款
– [ ] 合約包含「缺陷整改承諾」與「延期計劃」
– [ ] 已收取公眾責任保險證書影本
– [ ] 已聯繫至少3位過往客戶並得到正面反饋
– [ ] 已驗證公司在屋宇署與公司註冊處的註冊信息
– [ ] 已與屋宇署確認清拆期限與要求
– [ ] 支付定金前已簽署正式合約（定金通常為30%）
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## 第七章：僭建物清拆與一般清拆工程的差異
### 為什麼僭建物清拆更複雜且更昂貴
許多業主會比較僭建物清拆與一般清拆工程（如食肆清拆、寫字樓清拆、住宅清拆）的費用。通常，**僭建物清拆工程**的費用並不一定最高，但複雜度與風險最大。
#### 僭建物清拆與食肆清拆的比較
| 因素 | 食肆清拆 | 僭建物清拆 |
|——|——–|———|
| **費用/呎** | $40-$50 | $30-$70（視類型） |
| **法律複雜度** | 中等（租約履行） | 高（違反《建築物條例》） |
| **屋宇署介入** | 無 | 是（必須審批方案） |
| **結構風險** | 低 | 高（可能涉及承重結構） |
| **時間限制** | 由租約決定 | 由屋宇署決定（60-150天） |
| **罰款風險** | 無（除非不交吉） | 高（違反清拆令罰$200,000+監禁） |
#### 僭建物清拆與住宅清拆的比較
| 因素 | 住宅清拆 | 僭建物清拆 |
|——|——–|———|
| **費用/呎** | $20-$50 | $30-$70 |
| **設計要求** | 基本清潔 | 必須由建築師設計 |
| **技術複雜度** | 低-中 | 中-高 |
| **時間限制** | 無（業主決定） | 有（屋宇署規定60-150天） |
| **官方驗收** | 無 | 是（屋宇署簽發合規證明） |
| **再融資難度** | 低 | 高（須先解除清拆令） |
### 僭建物清拆的獨特複雜性
**1. 強制性的屋宇署監管**
食肆清拆與一般清拆工程不需要屋宇署審批。但**僭建物清拆工程**必須按以下程序進行：
– 業主必須委任註冊建築專業人士
– 清拆方案必須提交屋宇署審批
– 屋宇署可能要求修改與重新提交
– 工程完成後必須進行屋宇署驗收
這個官方監管程序增加了時間（可延長3-6個月）與成本（專業設計費$3,000-$8,000）。
**2. 法律風險遠高於一般清拆**
不遵守清拆令的法律後果遠比不遵守租約嚴厲：
– **食肆清拆不徹底**：業主可能損失按金（通常$50,000-$200,000）
– **僭建物清拆不遵從清拆令**：業主面臨罰款$200,000及監禁1年
這種嚴厲的法律後果意味著業主必須聘請高度專業的清拆公司，無法冒險與黑店合作。
**3. 結構安全風險更高**
許多僭建物涉及承重結構改動，如果清拆不當可能導致：
– 上層樓面沉降或倒塌
– 下層單位防水破裂與滲漏
– 相鄰單位結構受損
為應對這些風險，業主需要：
– 聘請結構工程師進行詳細評估
– 購買更高額的保險（通常$5,000,000-$10,000,000）
– 可能需要進行試驗性清拆與監測
這些額外措施增加了清拆成本20-40%。
**4. 隱藏僭建物的發現**
在清拆過程中，可能發現最初未知的額外僭建物。例如：
– 拆除一面牆後發現原有的樓板被移除，需要重新安裝
– 清拆天台屋後發現下層樓板被破壞，需要修復
– 發現電力或水管系統的非法改動，需要恢復
這些隱藏的發現往往導致額外費用，業主應在合約中明確責任分配。
### 成本對比案例
**案例：1000呎單位的清拆**
**食肆清拆**
– 基本費用：1000呎 × $45/呎 = $45,000
– 廚房設備拆除與油脂清潔：$10,000
– 廢料運輸：$5,000
– **總計**：$60,000
**一般住宅清拆**
– 基本費用：1000呎 × $35/呎 = $35,000
– 廢料運輸：$3,000
– **總計**：$38,000
**僭建物清拆（500呎間隔牆）**
– 建築師設計費：$5,000
– 清拆費用：500呎 × $40/呎 = $20,000
– 結構修復與填補：$8,000
– 屋宇署審批與驗收：$2,000
– 保險與法律風險溢價：$3,000
– 廢料運輸：$2,000
– **總計**：$40,000
雖然僭建物清拆的費用不一定最高，但所需的專業服務與時間投入遠大於一般清拆。
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## 第八章：如何選擇專業清拆公司進行還原
### 選擇英豪清拆工程這樣的專業公司的標準
在香港清拆市場中，專業的清拆公司（如英豪清拆工程）應具備以下特徵：
**1. 豐富的僭建物清拆經驗**
– 至少10-15年的清拆工程經驗
– 完成過50個以上的僭建物清拆項目
– 涵蓋各類僭建物（天台屋、地下室、間隔牆等）
– 能應對各種複雜場景與屋宇署要求
查詢方式：要求公司提供詳細的案例清單，包括項目地點、規模、完成時間、客戶推薦。
**2. 與屋宇署的良好關係與溝通**
專業清拆公司應該：
– 對屋宇署的規定與要求非常熟悉
– 與屋宇署的檢查官建立良好工作關係
– 能準確預測屋宇署的審批時間與可能的問題
– 有能力與屋宇署溝通，爭取合理的延期
業主可通過向公司詢問「屋宇署的審批通常需要多少天」來評估他們的經驗。有經驗的公司能給出準確的時間估計（通常45-60天）。沒有經驗的公司會給出模糊的回答（「不確定，可能1-3個月」）。
**3. 與註冊建築師或工程師的合作網絡**
專業清拆公司應該有固定合作的建築師與工程師網絡，能夠：
– 迅速安排技術評估與設計
– 準確預估清拆難度與成本
– 與屋宇署溝通設計與審批事宜
– 在清拆過程中及時解決技術問題
業主可詢問「你們與哪些建築師合作」，並檢查這些建築師是否在屋宇署有良好聲譽。
**4. 專業團隊與持牌資格**
– 所有項目經理應具有建造業訓練課程（CITB）認證
– 關鍵技工（電工、水喉工、燃氣工）應持有相關執照
– 團隊應定期接受安全培訓與更新知識
– 應有專責的安全督導員進行現場監督
– 應配有現代的清拆機械與設備
**5. 完善的保險與責任機制**
– 購有最少$5,000,000-$10,000,000的公眾責任保險
– 購有職業傷害保險（保險應涵蓋所有員工）
– 有明確的缺陷保修承諾（通常60-90天內免費整改）
– 有清晰的延期與費用調整機制
**6. 透明的定價與合約**
– 提供詳細的書面報價，分項列出所有費用
– 合約應明確清拆範圍、時間表、支付條款、責任分配
– 應清晰說明可能的額外費用（例如發現隱藏僭建物時的計費方式）
– 應有明確的付款時間表（通常定金30%、進度款30%、完工款40%）
### 與專業清拆公司合作的優勢
選擇像英豪清拆工程這樣的專業公司，能提供：
**一站式解決方案**
– 從現場勘查、報價、建築師協調、屋宇署溝通、清拆執行、驗收到售後服務，全程承擔
– 減少業主聯絡多個公司的麻煩
– 確保各環節的銜接與責任歸屬明確
**法律與安全風險轉移**
– 所有安全風險由清拆公司承擔（通過保險覆蓋）
– 所有工程質量問題由清拆公司負責整改
– 所有廢料處理與合規風險由清拆公司承擔
– 業主的法律風險大幅降低
**時間與成本控制**
– 經驗豐富的公司能準確預估清拆時間與成本
– 避免清拆過程中的隱藏費用與爭議
– 高效的執行與屋宇署溝通能加快審批進度
– 減少因延誤而產生的額外成本
**專業品質保證**
– 清拆完成後符合屋宇署最高標準
– 能順利通過屋宇署驗收，及時獲得合規證明
– 完整的工程文件與記錄，可作為法律證據
– 降低日後與業主或相鄰單位的糾紛風險
### 與清拆公司初期溝通的最佳實踐
**第1步：準備詳細資訊**
在聯繫清拆公司前，整理以下信息：
– 物業完整地址與樓層號
– 物業實用面積（平方呎）
– 僭建物的詳細描述與位置
– 屋宇署清拆令的複印本
– 物業的建成年份與樓齡
– 已獲得的任何技術評估報告
**第2步：邀請上門勘查**
– 聯繫5-8家清拆公司，邀請他們進行現場勘查
– 給予每家公司充足的勘查時間（至少1.5-2小時）
– 在現場回答他們的所有技術問題
– 準備屋宇署清拆令供他們參考
**第3步：收取正式報價**
– 要求所有報價以郵件形式發送，附上詳細的項目清單
– 對比各家公司的報價，注意項目的詳細程度
– 如報價相差很大（>20%），要求公司解釋原因
– 確認報價的有效期（通常30天）
**第4步：深入評估**
– 檢查公司的屋宇署註冊與保險狀況
– 聯繫至少3位過往客戶（要求清拆公司提供）
– 詢問過往客戶的經驗，重點提問：
– 清拆質量是否符合屋宇署要求？
– 清拆時間是否在預計範圍內？
– 有否額外費用或隱藏費用？
– 屋宇署驗收是否順利？
– 客戶服務是否滿意？
**第5步：比較與決策**
在縮小到2-3家公司後，進行最終比較：
| 評估項目 | 公司A | 公司B | 公司C |
|——–|——|——|——|
| 報價 | $XX | $XX | $XX |
| 屋宇署經驗 | 是 | 是 | 部分 |
| 客戶評價 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐⭐ | ⭐⭐⭐ |
| 清拆期限 | 120天 | 150天 | 160天 |
| 保險額度 | $10M | $5M | $5M |
| 項目經理質素 | 高 | 中 | 低 |
根據表格，不一定選擇報價最低的公司。應綜合考慮報價、經驗、客戶評價、保險額度等因素。通常選擇「報價合理、經驗豐富、客戶評價最高」的公司是最安全的選擇。
**第6步：簽署合約前的最終協商**
與選定的公司進行最後協商，爭取以下條款：
1. **明確的清拆範圍**：詳細列出包括哪些項目、不包括哪些項目
2. **固定價格承諾**：除非屋宇署要求額外修改（需書面確認），否則不追加費用
3. **時間保證**：例如「在屋宇署批准設計後120天內完成清拆」
4. **缺陷整改承諾**：「清拆完成後60天內發現的不符項，公司應免費整改」
5. **延期計劃**：如因天氣或屋宇署延誤導致無法按時完成，清拆公司應如何應對
6. **付款時間表**：明確定金、進度款、尾款的金額與支付時間
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## 結論：聰明應對僭建物清拆令，保護自己的權益
收到屋宇署的僭建物清拆令可能令人焦慮，但只要按照正確的程序進行，是完全可以合規且經濟地完成清拆。成功完成清拆的關鍵包括：
**法律層面**
1. 及早了解清拆令的具體要求與期限
2. 及時委任註冊建築專業人士進行評估與設計
3. 積極與屋宇署溝通，及時提交文件與方案
4. 不要嘗試違反清拆令或隱藏僭建物——法律後果遠超清拆成本
**時間管理**
1. 接到清拆令後立即行動，不要拖延
2. 平行進行專業設計與清拆公司報價
3. 提前預留應急時間應對可能的延誤
4. 與屋宇署保持定期溝通，主動了解審批進度
**成本控制**
1. 獲取多個報價，比較費用與服務質素
2. 不要被最低報價吸引，可能隱藏額外費用
3. 聘請有經驗的清拆公司，降低返工與罰款風險
4. 簽署明確的合約，避免日後爭議
**公司選擇**
1. 驗證清拆公司的正規性（屋宇署註冊、保險、客戶評價）
2. 要求查看過往案例與客戶推薦
3. 要求詳細的書面報價與明確的責任條款
4. 與多家公司比較，選擇「經驗豐富、評價最高、報價合理」的公司
通過聘請專業清拆公司（如英豪清拆工程），業主可以：
– 確保清拆符合屋宇署最高標準
– 避免延誤與額外費用
– 降低法律與安全風險
– 及時獲得清拆令解除證明，恢復物業融資與轉讓的能力
記住：投資於專業的清拆服務，遠比因違反清拆令而面臨$200,000罰款與監禁風險要划算得多。
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*本文由英豪清拆工程編製，基於最新的屋宇署規定與2025年市場資料。如需進一步諮詢，歡迎聯絡我們專業的清拆顧問。*